Alors que la plupart des copropriétés avaient abandonné le mode de gestion en syndicat coopératif du fait des limites de ce système, on constate une recrudescence de ce mode de fonctionnement.
Celle-ci n’est pas fortuite puisqu’elle est la conséquence d’une nouvelle campagne médiatique assurée par des officines qui proposent des services d’assistance justement à destination des syndicats coopératifs.
Si nous avons publié plusieurs articles, voire abus, sur l’action mise en place par ces officines, il est important de repréciser quelles sont les limites de la gestion d’une copropriété en syndicat coopératif.
A travers cet article, nous allons reprendre les différents points à connaitre et à maitriser avant d’opter pour cette formule qui doit soit être expressément prévue dans le règlement de copropriété, soit votée par la majorité des voix des copropriétaires au cours de l’assemblée générale.
I. Un président du conseil syndical syndic
De manière générale, l’assemblée générale élit un syndic professionnel ou non pour gérer la copropriété.
Or, en forme coopérative c’est bien les membres conseil syndical élus qui élisent à leur tour un des membres pour assurer la fonction de syndic. Ce dernier se voit cumuler de plein droit les fonctions de président du conseil syndical.
En outre, le conseil syndical peut élire dans les mêmes conditions un vice-président qui suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.
Ainsi, en forme coopérative les copropriétaires ne savent pas forcément qui est le syndic en place puisque d’une part il est élu par le conseil syndical, et d’autre part il peut être révoqué ou substitué à tout moment par ses membres.
Plus complexe, le syndicat coopératif peut se retrouver paralysé dans le cas où plus d’un quart des sièges du conseil syndical devenait vacant, soit à la suite d’une démission ou d’un décès de l’un deux. Cette règle découle de l’article 25 du décret du 17 mars 1967.
Cette situation est loin d’être hypothétique, car on relève dans certaines copropriétés des distorsions entre les membres du conseil syndical qui peuvent parfois entrainer des démissions, surtout en forme coopérative où le président du conseil syndical-syndic se retrouve à devoir assumer les décisions engagées.
II. Un contrôleur aux comptes obligatoire
Une des particularités du syndicat coopératif est l’obligation pour l’assemblée générale de nommer une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
Cette personne est censée être le contre-pouvoir pour vérifier et valider que l’ensemble des actes financiers et comptables réalisés par le président du conseil syndical-syndic sont bien conformes et dans l’intérêt de la copropriété.
Si par principe cette obligation ne présente pas de difficulté, dans les faits elle peut créer une crispation, dans la mesure où on oblige les copropriétaires à nommer un contrôleur aux comptes qui peut être lui-même copropriétaire au risque de mettre en porte à faux le président-syndic qui est bénévole.
III. Une confusion des textes sur la possibilité de percevoir une rémunération
Le contrat-type de syndic prévoit dans son point 8 une possibilité pour le « président syndic » de réclamer une rémunération forfaitaire annuelle.
Or, cette disposition est non seulement en contradiction avec les dispositions légales et règlementaires, mais également avec le principe même du mode de gestion coopératif.
Et pour cause, comme indiqué précédemment le président syndic est élu, mais également révocable à tout moment par les membres du conseil syndical.
Il est par conséquent aberrant de prévoir une rémunération annuelle définie par un contrat qui doit mentionner nommément le président syndic, alors que ce dernier n’est non seulement pas encore élu, et peut être révoqué ou remplacer à tout moment au cours de l’exercice.
Plus que cela, l’article 27 du décret du 17 mars 1967 précise que les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Ainsi, le « président syndic » qui est membre du conseil syndical et qui occupe également de droit les fonctions de président ne pourrait pas percevoir de rémunération.
Voici donc une aberration des textes règlementaires qui en définitive met en porte à faux le président syndic.
En tout état de cause, il est évident que le président syndic ne pourra pas se contenter d’une résolution validant sa rémunération si elle n’est pas accompagnée du contrat-type établi en bonne et due forme puisque cela est une obligation.