Les opérations bancaires qu’il faudra exiger de mettre en annexe du contrat de syndic
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR a introduit une nouvelle obligation qui consiste à joindre à la convocation d’assemblée générale, en cas de nomination du syndic, un contrat dans lequel doivent être annexés les frais afférents au compte bancaire séparé.
Cette disposition qui peut s’avérer fort utile n’est cependant pas respectée par les syndics, ceci pour des motifs qui peuvent d’ailleurs en partie se justifier.
Nous allons donc reprendre le problème que suscite cette disposition puis expliquer comment faire pour la rendre efficace.
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Position du problème
Trois jours après la promulgation de la loi ALUR, un décret ( qui n’a strictement aucun rapport avec cette loi) a été publié, afin de définir les opérations bancaires qu’une banque est tenue de présenter dans sa brochure commerciale, avec leurs coûts.
Ce décret présente près d’une quarantaine d’opérations différentes. Ceci implique que si le syndic devait respecter à la lettre l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il devrait alors annexer à son contrat cinq ou six pages uniquement dédiées à présenter les frais bancaires afférents au compte séparé.
Cela entrainerait des frais de photocopies importants, mais surtout inutiles.
En effet, la gestion d’un compte bancaire de syndicat de copropriétaires nécessite l’utilisation d’une dizaine, seulement, d’opérations bancaires. Il est donc inutile de présenter une quarantaine d’opérations bancaires avec leurs coûts.
Les syndics profitent donc du manque de précision de l’article 21 pour considérer que cette disposition est inapplicable, faisant ainsi l’impasse, même sur les opérations bancaires qui justifieraient une transparence des coûts, par exemple les frais d’ouverture de compte bancaire ou ceux relatifs au prélèvement.
C’est pour cela que l’ARC réclame un arrêté précisant les opérations bancaires minimum ( et leur coût) qui doivent être jointes au contrat de syndic.
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Ce que l’ARC préconise
En attendant la publication d’un arrêté précisant les opérations bancaires utiles à annexer au contrat, voici une liste d’opérations bancaires qu’il serait utile d’exiger que le syndic mentionne dans son contrat avec leur coût:
- les frais de tenue de compte ;
le coût des virements ;
- le coût des remises de chèques ;
- la délivrance d’un chéquier ou de lettres chèques (même s’il n’est pas indispensable que la copropriété en dispose) ;
- les agios en cas de découvert ;
- la possibilité pour le conseil syndical de consulter en lecture seule le compte bancaire à partir d’une connexion internet.
Ces opérations sont les plus fréquentes. Si le conseil syndical le souhaite, il pourra alors mettre en concurrence ces tarifs, en les comparants avec ceux pratiqués par une autre banque pour ces mêmes opérations.