Les syndics de copropriété ont du mal à voir la poutre qu’ils ont dans l’œil ou :
quand les « observateurs professionnels » nous donnent raison
I. La fin d’une époque
Les hurlements que poussent les professionnels de la gestion immobilière actuellement suite à la publication de l’avant projet de loi DUFLOT (dite loi A.L.U.R., pour Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), montrent que cette loi touche aux vrais problèmes, en particulier :
- ceux qui font de la gestion de copropriété vont devoir :
- accepter la transparence bancaire (compte séparé) ;
- renoncer à l’opacité et aux abus tarifaires permis par l’arrêté NOVELLI.
Ce qui est intéressant c’est que les économistes « observateurs » de ces métiers disent eux aussi que les administrateurs de biens vont « dans le mur » s’ils continuent sur leur lancée qui est de vouloir faire de l’argent facilement sans améliorer leurs compétences « métier », entendez par là (pour la copropriété) : leurs compétences de gestionnaire de copropriété.
Nous allons donner la parole à ces « observateurs » qui ont bien vu où étaient les problèmes.
II. Une critique en règle par les observateurs économiques
Voici donc ce que des spécialistes disent aujourd’hui à propos des administrateurs de biens et de leurs pratiques « suicidaires » dans une étude qui vient de sortir et qui s’intitule : « Les administrateurs de biens à l’horizon 2017 » .
Nous citons fidèlement le résumé fait par les experts de cette société spécialisée, en l’occurrence le groupe Xerfi-Precepta.
Voici le constat de ces spécialistes.
« Les administrateurs de biens à l’horizon 2017
L’impératif de recentrage sur les métiers de la gestion et la relation client.
- « La dérive économique des administrateurs de biens vers les activités hors cœur de métier, à savoir la transaction et les placements financiers a atteint ses limites.
- « Le manque de transparence chronique à la profession touche à sa fin.
La loi « Duflot 2 »(dite loi A.L.U.R.) porte en effet un coup décisif au modèle historique des administrateurs de biens. Elle va imposer une obligation de compte séparé entre le syndic et le syndicat de copropriété ou encore instaurer une forfaitisation des actes de gestion courante et la limitation des actes spécifiques.
- « La revalorisation du syndic de copropriété devient fondamentale. Délaissée pendant de trop nombreuses années au profit des activités plus juteuses [note de l’ARC : oui ils ont dit : « plus juteuses »] la gestion de copropriété doit redevenir centrale dans le modèle économique des administrateurs de biens.
- « Les nombreuses opérations de consolidation menées [par les grands cabinets] au cours de ces 6 dernières années poursuivaient une logique financière, bien plus qu’industrielle. L’échec du modèle basé sur la survalorisation des activités secondaires laissera mécaniquement davantage de place à une croissance plus mesurée et surtout plus ciblée sur le cœur de métier ».
Comme on le voit, le constat est particulièrement sévère et, surtout, critiquer.
« Il faut CHANGER » disent ces observateurs :
- transparence tarifaire et financière ;
- compétence du métier ;
- fin des profits « parallèles » et du modèle « financier ».
Nous ne disons pas autre chose.
Le problème est : les grands groupes vont-ils entendre la voix de la raison ?
Pas sûr.
III. Et si les syndics choisissaient la fuite avant ?
- Oui, est-on sûr que les FONCIA, CITYA, NEXITY, SERGIC, etc. vont se « recentrer » sur leur métier ?
- Ou bien vont-ils continuer à profiter de leur situation pour faire de l’argent grâce aux activités dites « secondaires » ?
À l’ARC c’est plutôt notre crainte.
Nous renvoyons d’ailleurs à la petite étude (que nous publierons la semaine prochaine et intitulée (2ème dossier du mois d’août) : « 10 moyens mis au point par les syndics pour gagner beaucoup d’argent... sans être vus » où l’on découvre les nouveaux moyens « secondaires » imaginés par les syndics pour faire de l’argent sans avoir à se remettre en cause. Citons ces moyens en avant première :
- Développement de filiales de courtage d’assurance (ou sociétés très proches) avec incitation très forte à passer par ces filiales.
- Création de filiales dans différents domaines, intervenant comme prestataires dans les copropriétés gérées :
- société de diagnostics immobiliers ;
- société d’expertises ; société de nettoyage (allant jusqu’à assurer le remplacement à prix forts des gardiens pendant les congés) ;
- société liée à la sécurité, etc.
- Constitution et vente par les syndics de bases de données très fines concernant leurs clients et allant bien au-delà des informations visées par le décret de 1967.
- Création de filiales d’aide et de services à la personne.
- Mise en place de plateformes logistiques concernant les documents adressés aux copropriétaires :
- appels de fonds ;
- convocations.
- Développement de sites Internet ou d’applications numériques ou l’on découvre de nombreuses publicités payées par les « prestataires » habituels intervenants dans les copropriétés.
- Commissions perçues pour cession de C.E.E. (Certificats d’Economie d’Energie) à prix faibles à des « obligés » en cas de travaux d’économies d’énergie.
- Utilisation des prêts collectifs pour dégager des revenus supplémentaires.
- Mise en place de nouveau système de « ristournes » via des sociétés de placements des entreprises (cas de ASC-Groupe).
- Mise au point d’une astuce diabolique : SCI créées par les syndics et louant (cher) les locaux à leur (ou leurs) agence(s)
Et bien sûr, nous en oublions certainement d’autres.
*
Aujourd’hui, alors que les syndics devraient revenir vers leur métier et BIEN le faire, nous craignons qu’ils ne continuent :
- à jouer les victimes sur le devant de la scène ;
- à continuer et développer les pratiques de « revenus » secondaires en coulisses.
Nous ferons tout notre possible - avec l’aide des syndics qui veulent n’être QUE des syndics et de surcroît des bons syndics - pour empêcher la profession - et surtout les grands groupes - de jouer « double-jeu ». Ce ne sera pas facile. Mais, comme le dit la société XERFI-Precepta : « c’est indispensable ».