Nous avons diffusé en juillet dernier une analyse importante de la Direction départementale de la protection de la population (DDPP) des Yvelines sur le contrat de mandat proposé par Foncia Agence Moderne (voir abus 4135 : www.arc-copro.com/7evs).
Plusieurs clauses ont été qualifiées par la DDPP comme contraires aux dispositions du décret du 26 mars 2015 relatif au contrat type, ce qui est grave pour un contrat émanant du premier groupe de syndic de France, dont le président directeur général est membre du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI)
À travers cet article nous souhaitons reprendre particulièrement un des points pertinents relevés par la DDPP que n’avons pas suffisamment mis en lumière sur notre site internet.
Il s’agit de la non-conformité du contrat de prestation de services 24/24h, 7/7j que les grands groupes de syndic, et notamment Foncia, continuent à proposer aux copropriétaires lors des assemblées générales.
Avant d’expliquer les motivations de la DDPP, rappelons quelques règles que le syndic est censé respecter.
Une interdiction de percevoir des honoraires autres que ceux relevant de leur fonction de syndic
Le contrat type réglementaire rappelle dans son préambule une règle fondamentale qui est que le syndic ne peut :
« Ni demander ni recevoir directement ou indirectement d’autres rémunérations à l’occasion de la mission dont il est chargé au titre du versement de son contrat que celle dont les conditions de détermination y sont précisées y compris en provenance de tiers. »
Cette disposition renvoie à l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 (décret d’application de la loi HOGUET sur les professions immobilières).
Ainsi le syndic ne peut réclamer au syndicat de copropriétaires d’autres rémunérations que celles relavant de sa fonction de syndic.
Cependant, pour déroger à ce cadre réglementaire, le groupe Foncia a créé différentes filiales et notamment une se nommant « Prowen ». Cette dernière a pour objet de négocier les tarifs de gaz et d’électricité, en étant rémunérée par le fournisseur de la copropriété (voir n° abus 4061 : www.arc-copro.com/hwhi).
Ainsi, grâce à ce montage juridique, le groupe Foncia perçoit par l’intermédiaire de sa filiale une rémunération indirecte pour une tâche qui normalement devrait être assurée par le syndic en place (négociation avec les prestataires).
Et voilà comment le premier syndic de France contourne, cravate au cou, les dispositions légales et règlementaires.
Nous y avons d’ailleurs déjà consacré un abus n° 4040 : www.arc-copro.com/a9uv.
Une décision cohérente de la DDPP
Au-delà du fait que le groupe Foncia ne peut pas facturer le service 24/24h, 7/7j pour les motifs indiqués précédemment, la DDPP a considéré que cette prestation était contraire aux dispositions du décret du 26 mars 2015 relatif au contrat type.
Elle a en effet précisé que « les éléments constatés feront l’objet d’une suite appropriée [pouvant se] rapprocher de l’agence pour obtenir une mise en conformité de votre contrat. »
Cette réaction trouve son origine dans le fait que le contrat type réglementaire prévoit déjà l’intervention du syndic en dehors des jours et heures ouvrables.
En effet, le point 7.2.4 du contrat type précise :
« Les prestations effectuées en dehors des jours et heures ouvrables nécessaires par l’urgence sont facturées :
- sans majoration ;
- au coût horaire majoré de.... %. »
Ainsi le groupe Foncia ne peut pas facturer une prestation de services extérieurs pour une tâche déjà prévue dans son contrat de mandat.
Il ne doit prélever des honoraires supplémentaires que lorsqu’il intervient concrètement en dehors des jours et heures ouvrés, en respectant le tarif horaire qui est éventuellement majoré selon dispositions de son contrat, conforme au contrat type réglementaire.
Le groupe Foncia ne peut donc plus proposer son contrat 24/24H, 7/7j aux copropriétaires à défaut de se retrouver en contradiction avec la décision de la DDPP.
Cela ferait tâche pour le premier syndic de France. Nous suivons donc de très près l’affaire.