Les pouvoirs publics s’interrogent sur le manque de dynamisme des copropriétés à voter des travaux de rénovation énergétique.
A vrai dire, il est assez consternant de constater que certains gros syndics n’ont aucun état d’âme à faire voter des travaux de plusieurs millions d’euros afin de récupérer des honoraires voire des commissions alors qu’ils savent pertinemment que la copropriété n’est pas en capacité financière de les absorber, pouvant ainsi la faire basculer en difficulté.
En parallèle, il y a les syndics sérieux et consciencieux qui sont prêts à perdre des honoraires mais qui ne souhaitent pas risquer de mettre la copropriété en difficulté.
Alors essayons de comprendre les trois principaux blocages à la réalisation des travaux de rénovation.
I- Des travaux qui représentent des coûts importants
La difficulté majeure pour voter des travaux de rénovation énergétique est leur coût.
En effet, les copropriétaires doivent financer des opérations qui représentent plusieurs millions d’euros sans que la copropriété ne dispose d’épargne suffisante.
Ainsi, les copropriétaires doivent financer d’une part les charges courantes et d’autre part leur quote-part de travaux qui représente entre 30 et 50 000 euros.
Une dépense qui ne peut pas être supportée par les copropriétaires, préférant ajourner la réalisation des travaux.
Pour répondre à cette première difficulté, il est impératif de prévoir des fonds de travaux adaptés à l’amortissement du bâti et des équipements collectifs.
Pour que cela soit le plus digeste possible, il faut débuter le plan d’amortissement le plus tôt possible, c’est-à-dire à la création de la copropriété, afin d’avoir des quotes-parts annuelles acceptables.
Or, l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 a une approche diamétralement opposée puisqu’il impose la création d’un fonds travaux à partir du moment où la copropriété a été construite depuis plus de dix ans.
II – Des syndics incompétents
Pour faire face à un projet de rénovation énergétique, il est indispensable d’avoir un syndic compétent qui puisse proposer au syndicat des copropriétaires les actions à mener tout en leur présentant les différents dispositifs d’aide et de financement qui existent sur le marché.
Or, très peu de gestionnaires maîtrisent l’ensemble de ces concepts, ne pouvant pas valablement aiguiller les copropriétaires sur leur projet de rénovation.
Bien souvent, ils font appel à un bureau d’études qui lui-même est rémunéré en fonction du montant des travaux n’étant pas tout à fait indépendant.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical se retrouvent sans réels professionnels indépendants avec lesquels ils peuvent travailler en confiance sur les aspects techniques et économiques.
III – « Le serpent qui se mord la queue »
Pour que les copropriétaires puissent se prononcer sur le vote des travaux, il est indispensable qu’ils aient connaissance et de manière irrévocable des aides et emprunts dont ils peuvent bénéficier.
Or, les établissements bancaires ou les organismes publics qui versent des subventions ne se prononcent qu’après que la copropriété ait voté les travaux.
Ainsi, il existe un système de « serpent qui se mord la queue » où les copropriétaires attendent la validation de l’établissement bancaire pour pouvoir voter les travaux alors que ce dernier attend que les copropriétaires votent les travaux pour se prononcer sur l’attribution de l’emprunt.
Voilà pourquoi il faut prévoir un système où les établissements peuvent se prononcer définitivement afin de permettre aux copropriétaires de pouvoir voter en toute connaissance de cause.