L’ARC a participé au Forum de l’Habitat Privé du 20 mars 2015 dont le thème, était
« copropriétés : agir en prévention ».
I. Le Forum de l’Habitat et l’action privative
Trois ans après le rapport BRAYE (2012) qui avait mis en avant la nécessité d’agir de manière précoce dans les copropriétés afin d’éviter des interventions plus lourdes et plus coûteuses et un an après la loi ALUR (2014) qui renforce dans les textes de loi les outils en matière de prévention, le Forum de l’Habitat Privé revient sur les pratiques des collectivités en matière de prévention dans les copropriétés.
Ce forum, organisé par un réseau de professionnels de l’habitat regroupant des acteurs nationaux (ANRU, ANAH, ministère de l’égalité des territoires et du logement…), des associations d’élus (Association des Maires de France, Association des Communautés de France), des opérateurs (USH, EPL, PACT, Habitat et développement, le réseau ACAD…) et des experts (ANIL), a été l’occasion de présenter des outils d’intervention préventif en copropriété : Outils statistiques de l’ANAH et du ministère du Logement), l’outil de veille et d’observation des Copropriétés (VOC), Le POPAC (Programment Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés), le futur registre d’immatriculation des copropriétés…
II. Les différents dispositifs qui se mettent en place
Le ministère du Logement a présenté les nouveautés introduites par la loi ALUR en matière de prévention (registre d’immatriculation des copropriétés, fonds travaux obligatoire, compte bancaire séparé, le Diagnostic technique global, la procédure d’alerte, etc.)
Plusieurs collectivités, dont la Ville de Cergy, partenaire historique de l’ARC, ont été invitées à prendre la parole afin d’expliquer les actions mises en place localement pour agir en prévention dans les copropriétés fragiles.
Les grandes thématiques en matière de prévention mises en avant par les collectivités sont les suivantes :
- le repérage des copropriétés fragiles ;
- les outils préventifs à destination des copropriétés repérées comme fragiles (POPAC notamment)
- la prévention dans les nouvelles copropriétés.
L’ARC a présenté – durant le forum – la façon dont elle s’implique dans l’accompagnement des collectivités pour la mise en place d’outils préventifs :
- Via OSCARVILLE
Il s’agit de proposer aux collectivités la mise en place d’un observatoire des charges de copropriété à l’échelle locale (commune ou communauté d’agglomération) sur le même principe qu’OSCAR, l’observatoire des charges de copropriété de l’ARC créé en 2009.
L’intérêt de cet observatoire est de permettre aux copropriétés de situer leurs niveaux de charges et d’identifier les copropriétés dont les charges sont plus élevées que la moyenne locale. Cet outil permet aux collectivités d’identifier les copropriétés fragiles de son territoire, car une copropriété aux charges élevées est une copropriété potentiellement fragile et qui connaîtra d’autres difficultés dans l’avenir (difficulté pour les copropriétaires de payer leurs charges trop lourdes dans leur budget, développement d’impayés de charges, impossibilité de voter ou d’engager de gros travaux de rénovation, etc.)
Evry, Saint-Mandé et la communauté d’agglomération du Val Maubuée ont déjà lancées leur propre Oscarville.
- Via l’expérimentation de la nouvelle procédure d’alerte déjà présentée en détail dans un article publié sur notre site.
Cette expérimentation a pour objectif d’accompagner les collectivités partenaires et volontaires dans le déclenchement de la procédure d’alerte et faire désigner par le juge un expert (mandataire ad hoc) qui sera chargé de réaliser un diagnostic complet de la copropriété et d’apporter des mesures de redressement. L’accompagnement proposé par l’ARC comprend, entre autres, un pré-diagnostic de la copropriété (permettant d’identifier les blocages et dysfonctionnements), la rédaction de la requête pour le compte de la collectivité motivant la demande de nomination d’un mandataire ad hoc, l’accompagnement durant la mission de l’expert et la restitution aux copropriétaires du rapport fourni.
L’objectif est de fournir un retour d’expérience, de généraliser un mode d’intervention simple et reproductible pour les collectivités qui pourront, suite à cette expérimentation, déclencher seules la procédure d’alerte.
Parallèlement à cette action, nous avons engagé un travail de mobilisation avec d’autres partenaires pour améliorer la procédure :
- avec les Tribunaux de Grande instance pour favoriser la rédaction d’ordonnances adaptées aux spécificités de chaque copropriété et qui reprennent les missions soumises dans les requêtes ;
- avec les ministères du Logement et de la Justice afin de négocier le décret sur les « mandataires ah hoc » de la procédure d’alerte, pour qu’ils répondent aux enjeux de cette procédure ;
- avec les fournisseurs d’eau qui peuvent également être à l’origine du déclenchement de la procédure d’alerte ou participer au repérage des copropriétés fragiles (en identifiant les copropriétés ayant du retard dans le paiement de leurs factures ou un arriéré qui se constitue rapidement)
Ce Forum a été l’occasion de montrer comment l’ARC travaille au cœur des préoccupations d’actualité concernant les copropriétés en difficulté en mettant en avant la nécessaire intervention préventive pour les copropriétés en pré-difficulté.