L’ARC Nationale réalise plusieurs observatoires sur la copropriété afin de mieux comprendre l’évolution des phénomènes en vue d’apporter des préconisations lorsqu’elle constate des dérives.
A ce titre, l’ARC Nationale a développé un observatoire des charges qui permet de connaître les coûts moyens par poste de dépenses en fonction des typologies des immeubles.
Un autre observatoire, dit patrimonial, a été conçu pour être en mesure d’évaluer la bonne gestion de sa copropriété.
A présent, l’ARC Nationale a conçu un nouvel observatoire qui est celui des contrats-type de syndics professionnels.
Expliquons l’intérêt de cet observatoire et comment rechercher les informations.
I – Un marché des contrats-type de syndic immature
Toute personne qui a déjà réalisé une mise en concurrence des contrats-type de syndic sait pertinemment qu’il est impossible de les comparer.
En effet, les syndics ne pratiquent pas un tarif de marché mais élaborent leurs honoraires à partir de stratégies commerciales qu’ils définissent et qui différent d’un cabinet à un autre.
Tandis que certains réduisent volontairement les honoraires du forfait de base pour se rattraper sur le coût des prestations complémentaires ou supplémentaires, d’autres diminuent les variables incluses dans le forfait de base.
D’autres, baissent le coût des prestations, et ensuite font travailler leurs filiales ou les sociétés avec lesquelles ils ont des relations capitalistiques, récupérant par derrière ce qu’ils ont perdu par devant.
En définitive, il est extrêmement compliqué voire impossible pour un conseil syndical de comparer des propositions de contrats de syndic car il n’existe pas des référentiels qui permettent de connaître les prix et variables moyens pratiqués sur ce marché.
C’est pour répondre à cet enjeu que l’ARC Nationale a élaboré un observatoire des contrats-type de syndic.
II – Des moyennes de référence
Pour élaborer un contrat-type de syndic et surtout pour pouvoir critiquer une proposition de contrat, il est indispensable de disposer d’une base de référence.
Celle-ci doit définir, en fonction de la typologie de la copropriété et de son emplacement, des données moyennes, que ce soit en matière de variables comprises dans le forfait, de tarifs de prestations ou d’honoraires du forfait de base.
C’est dans ce cadre que l’ARC Nationale a repris plus de 1.800 contrats que ce soit de grands groupes ou de petites et moyennes structures qui se situent sur l’ensemble du territoire pour définir des moyennes selon trois zones, qui sont :
- Paris,
- Ile de France (hors Paris)
- Province.
Ces moyennes ont été identifiées en fonction de l’importance des copropriétés découpées en trois tranches qui sont :
- de 2 à 50 lots principaux,
- de 50 à 200 lots principaux
- de plus de 200 lots principaux.
Au-delà des données récupérées, cette étude s’avère être très intéressante car elle permet de tirer plusieurs enseignements en confirmant notamment qu’il existe bien une stratégie des grands groupes qui lèsent les petits et moyens cabinets de syndics.
L’intégralité de cette étude sera exclusivement publiée dans la prochaine revue trimestrielle de l’ARC Nationale de juillet 2024.
III - Comment obtenir la revue de l’ARC Nationale
Pour s’abonner aux revues de l’ARC Nationale qui comptent 48 pages sans le moindre encart publicitaire, il suffit d’envoyer un chèque de 24 € en indiquant l’adresse où elles doivent être adressées.
A bientôt !