Locations meublées touristiques : hausse des condamnations dans les copropriétés parisiennes

Version imprimableEnvoyer par email
Actualités
05/10/2018

Locations meublées touristiques : hausse des condamnations dans les copropriétés parisiennes

 
Nous sommes régulièrement interrogés par des conseils syndicaux qui « subissent » les locations saisonnières de courtes durées dans leur copropriété, qui souvent s’accompagnent de nombreuses incivilités.
 
Ils hésitent souvent à agir en justice pour faire cesser ces troubles, sachant qu’une telle action judiciaire doit faire préalablement l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale (article 42 de la loi du 10 juillet 1965), si ce n’est pas un référé.
 
Le procureur de la république peut engager une action judiciaire à certaines conditions et uniquement si certaines violations de la loi sont avérées.

I. Location meublée touristique : infractions

La location meublée touristique ou saisonnière s’entend :
  • de la conclusion d’un bail pour une durée inférieure à un an ou moins de neuf mois pour un étudiant (art. 25-7 de la loi du 6 juillet 1989) d’appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile (article D 324-1 du Code du tourisme);
  • d’un local habitable qui est indépendant de celui du bailleur.
Comme cette activité est commerciale, les locaux doivent avoir une destination commerciale et être reconnus comme tels par l’administration (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation).
 
Cette règle s’applique bien entendu aussi quand l’appartement est situé dans une copropriété.
 
La destination du local loué comme l’immeuble dans sa totalité est définie par le règlement de copropriété, qui peut interdire toute activité commerciale dans les résidences exclusivement bourgeoise (habitation) ou bourgeoise (habitation et professions libérales).

II. Location meublée touristique : condamnation et indemnisations

En cas d’exploitation illicite d’un local d’habitation en location meublée touristique, le copropriétaire bailleur encourt des poursuites judiciaires introduites notamment par le maire du lieu de situation de la résidence (art. L 651-2 du Code de la construction et de l’habitation).
 
Cette action judiciaire civile, auprès du président du Tribunal de Grande Instance, vise à obtenir la condamnation du copropriétaire fautif : 
  • d’une part, à une indemnisation du préjudice, amende d’un montant maximal de 50 000 euros ;
  • d’autre part, à la cessation de l’infraction, moyennant une astreinte journalière d’un montant maximal de 1 000 euros par mètre carré.
En l’espèce, le copropriétaire de deux lots distincts d’habitation en étage dans un même immeuble parisien affecte l’un d’eux à la location meublée touristique via la plateforme Airbnb, en contradiction du règlement de copropriété et en l’absence de la moindre autorisation administrative temporaire par la commune.
 
Suite aux nuisances générées par la valse des locataires, le syndic informe Mme la Maire de Paris.
 
Ses agents constatent la location habituelle à caractère saisonnier d’un local d’habitation qu’ils considèrent comme logement indépendant de l’habitation du propriétaire, accompagnée de violations de la loi.
 
L’édile transmet leur rapport au Procureur de la République, qui assigne le copropriétaire bailleur contrevenant.
 
Le TGI de Paris dans son ordonnance n° 16 - 50142 du 16 février 2016 faisant droit au demandeur, le copropriétaire débouté interjette appel.
 
Mme la Maire de Paris, intervenue entre temps à l’instance, voit la Cour d’Appel confirmer et aggraver la condamnation de première instance dans son arrêt n° 16 - 05106 du 29 juin 2017 :
 
« […] Dans l'affaire examinée, il est démontré par les pièces produites par Mme la Maire de Paris, notamment l'offre créée par M. W. sur la plateforme de location et de réservation de logements de particuliers sur internet AirBNB et les rapports d'enquête établis par les enquêteurs de la direction du logement et de l'habitat en date du 11 mai et 18 août 2015 que l'appelant a proposé à la location à des touristes de passage le local lui appartenant situé au 6ème étage de l'immeuble […] à  Paris. Il résulte également de ces éléments que ce local est décrit par M. W. sur la plateforme AirBNB et correspond dans les faits à un studio entièrement rénové de 33 m² disposant d'un coin cuisine, d'un coin repas avec l'équipement nécessaire en batterie de cuisine, d'un écran plat, d'un climatiseur réversible, d'un espace couchage comprenant un canapé lit deux places et un fauteuil lit pour une personne, d'un dressing aménagé et d'un bureau d'appoint, d'une salle de douche à l'italienne avec vasque et de WC séparés.
 
Il s'ensuit et ce point n'est pas contesté que ce bien constitue un local meublé destiné à l'habitation au sens de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation. Il est également constant que M. W. n'a pas demandé l'autorisation préalable prévue par ledit article avant de le proposer à la location sur le site susvisé.
 
Il soutient qu'il n'était pas tenu de le faire en vertu de l'article L 631-7-1 A au motif que ce studio ferait partie de son habitation principale.
 
La notion d'habitation principale au sens de cet article doit cependant être comprise comme le logement occupé par le bailleur au moins huit mois par an.
 
Or, force est de constater que ce studio constitue un logement distinct de l'appartement de M. W. situé au 5ème étage et que l'accès à celui-ci à partir de cet appartement doit se faire par l'escalier commun de l'immeuble…
 
En l'espèce, il se déduit du nombre de commentaires figurant sur l'offre de location de M. W. sur AirBNB, soit 68 au 9 juillet 2014 puis 120 au 16 juillet 2015 qu'il n'a pas loué son studio ne manière très occasionnelle, ainsi qu'il le prétend, mais bien à une fréquence élevée. Cette appréciation se trouve corroborée par les lettres adressées par le syndic aux services compétents de la mairie de Paris faisant part des doléances des autres copropriétaires relativement aux nuisances générées par cette clientèle touristique de passage, en date des 30 juin 2014, 9 février 2015, 16 mars 2015, et 6 août 2015…
 
PAR CES MOTIFS
 
REÇOIT Mme la Maire de Paris en son intervention volontaire ;
 
CONFIRME l'ordonnance rendue le 16 février 2016 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en ce qu'elle a retenu que M. W. a enfreint les dispositions de l'article L 631-7 code de la construction et de l'habitation et l'a condamné aux dépens :
 
CONDAMNE M. W. à payer une amende de 15 000 euros ;
 
DIT que cette somme revient à la commune de Paris ;
 
CONDAMNE M. W. à payer à Mme la Maire de Paris la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens […] »
 
A la lecture de cet arrêt, on comprend bien que les informations publiées, à titre commercial, sur le site d’AirBNB par un bailleur peuvent être utilisées comme moyen de preuves.
 
Et que la sanction judiciaire peut être dissuasive, même si elle ne revient pas au syndicat des copropriétaires, qui n’a pas pris part à la procédure.
 
Cette action qui n’avait pas pour objet de lutter contre des troubles de voisinages, ou contre une violation du règlement de copropriété, permet cependant de mettre fin à ces nuisances qui perturbaient la copropriété. 
 
Le copropriétaire bailleur qui envisage de recourir à la location meublée touristique doit veiller à se conformer à l’ensemble des dispositions légales, réglementaires et conventionnelles, au risque de s’exposer, dans le cas contraire, à de lourdes condamnations judiciaires.
 
Ce régime, est différent de celui qui s’applique lorsque l’appartement loué correspond à une résidence principale, et pour des locations qui ne dépassent pas 120 jours par an.