Loi ALUR : les reculades de madame DUFLOT et ses 9 erreurs. La réponse du « cabinet » et la réponse de l’ARC

09/01/2014 Actions Action

Loi ALUR : les reculades de madame DUFLOT et ses 9 erreurs.
La réponse du « cabinet » et la réponse de l’ARC
 
 
Suite à la mobilisation sans précédent des adhérents de l’ARC, très choqués par les reculades de madame DUFLOT, certains adhérents ont agi avec nous pour obtenir directement une réponse des responsables du cabinet de madame DUFLOT.
 
Nous avons ainsi reçu - indirectement - la réponse du Chef adjoint du cabinet de madame DUFLOT, Julien ZLOCH, et lui avons répondu.
 
Cette réponse nous désole, car elle montre bien que nos responsables - peu au fait des problèmes de copropriété - se sont laissés « roulés dans la farine » par les professionnels de l’immobilier.
 
Voici donc la réponse du cabinet de madame DUFLOT aux 9 mises en cause de madame DUFLOT et notre réponse.
 
Merci de diffuser ce nouvel article à vos députés.

[Dernière minute (le 10 janvier 2014) :

Nous avions publié le courrier qui suit en indiquant le nom de son signataire. Le Cabinet de Mme DUFLOT – qui par ailleurs ne répond pas à nos courriers – a néanmoins trouvé le temps de nous contacter pour nous demander de gommer le nom du signataire. Comme nous sommes « bons enfants » nous l’avons fait, mais avouez quand même…]
 
 
Réponse du cabinet de madame DUFLOT :
 
  1. Première « erreur» de madame DUFLOT   dénoncée par l’ARC : donner la majorité aux professionnels au sein du Conseil national de l’immobilier
Réponse : La position du Gouvernement a été constante sur ce sujet : il n’est pas question de créer un « ordre » des professions immobilières. Les compétences du conseil national sont donc uniquement des compétences de proposition, d’avis consultatif et de représentation de la profession. Dans la mesure où ce conseil aura pour mission principale de représenter la profession, il est logique que les professionnels y soient majoritaires. Le texte du projet de loi précise cependant que des représentants des consommateurs y seront également présents afin de garantir une parfaite transparence sur les travaux de ce Conseil et qu’y soit porté le point de vue des consommateurs.
Le fait que les professionnels seraient majoritaires au sein du Conseil national a été indiqué par le Gouvernement dès la présentation du projet de loi.
  1.  Deuxième « erreur » dénoncée par l’ARC  : donner le pouvoir de désigner les représentants des professionnels dans ce conseil aux seuls syndicats professionnels (FNAIM - UNIS)
Réponse : Il est parfaitement normal que les représentants de la profession soient proposés par les syndicats professionnels (et non « désignés » comme le prétend de façon erronée l’ARC). C’est l’un des rôles essentiels des syndicats professionnels que d’assurer la représentation de la profession au sein d’une instance consultative comme le conseil national. L’ARC oublie par ailleurs de mentionner l’existence d’autres syndicats professionnels comme le SNPI. Qui, sinon les syndicats professionnels, pourrait être légitime pour proposer des représentants de la profession ? Le texte du projet de loi précise par ailleurs que ces représentants seront choisis par l’Etat « en veillant à assurer la représentativité de la profession ».
  1. Troisième « erreur » dénoncée par l’ARC  : écarter du Conseil national de l’immobilier les associations spécialisées en matière de logement
Réponse : Les associations spécialisées en matière de logement ne sont en aucun cas écartées du conseil national. Le projet de loi prévoit explicitement que siègeront au conseil : des représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées en application de l’article L. 411-1 du code de la consommation. L’agrément prévu au code de la consommation est nécessaire pour s’assurer que les associations présentes sont bien compétentes pour représenter les consommateurs. L’ARC n’est pas aujourd’hui bénéficiaire de cet agrément, d’où la virulence de ses propos. Rien ne lui interdit, cependant, de le solliciter.
  1. Quatrième « erreur » dénoncée par l’ARC  : supprimer les commissions régionales de contrôle et de discipline
Réponse : Ces commissions de contrôle et de discipline ne sont en aucun supprimées. La seule modification apportée au projet de loi est la suppression de la mention précisant que ces commissions avaient un caractère régional ou interrégional. Cette précision, qui n’est pas réellement du ressort de la loi, ne permettait pas une création progressive de ces commissions permettant de s’adapter au volume du flux des recours.
 
Le projet de loi dans sa rédaction actuelle conserve bien la possibilité de créer des commissions régionales ou interrégionales. L’objectif du Gouvernement est d’initier dès le vote de la loi la création d’une première commission nationale afin de mettre en œuvre ce schéma novateur, puis, en fonction des besoins et des moyens disponibles, de créer d’autres commissions territoriales. La création d’une commission nationale est en particulier indispensable pour traiter les contentieux qui viseraient un groupe immobilier à envergure nationale.
  1. Cinquième « erreur » dénoncée par l’ARC : rétablir la possibilité de dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé dans les copropriétés de moins de 15 lots principaux
Réponse : Le rétablissement de cette possibilité pour l’assemblée générale des copropriétaires de dispenser le syndic de l’ouverture d’un compte séparé vise à modérer les charges des copropriétés de petite taille pour lesquelles les risques financiers liés à la gestion sous le mode du compte unique sont très faibles. Il convient de souligner que cette possibilité est réintroduite avec l’interdiction nouvelle pour le syndic de pratiquer des honoraires différenciés selon que l’assemblée des copropriétaires décide ou non d’accorder la dérogation au compte séparé. Le syndic ne pourra donc en aucun cas faire pression sur les copropriétaires via des honoraires majorés pour leur imposer la dérogation. L’assemblée générale sera donc totalement libre de son choix.
 
Il faut enfin rappeler que les copropriétés de 15 lots principaux représentent moins de 40% des logements en copropriété.
  1. Sixième « erreur » dénoncée par l’ARC  : permettre que la dispense d’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé soit accordée à la majorité simple des présents et représentés.
Réponse : Il s’agit de la règle en vigueur pour la dispense du compte bancaire séparé.
  1.  Septième « erreur » dénoncée par l’ARC  : ne permettre aux copropriétés de choisir leur banquier qu’à la majorité stricte de l’article 25
Réponse : Cette règle vise à assurer une certaine stabilité bancaire des comptes des syndicats de copropriété en évitant des changements trop fréquents d’établissements bancaires. En particulier, un changement trop fréquent de banque pourrait induire des risques financiers importants à rebours de l’objectif de sécurité recherché par la suppression de la dérogation au compte séparé.
  1.  Huitième « erreur » dénoncée par l’ARC  : laisser les syndics appliquer des honoraires supplémentaires, si la copropriété décide de garder son banquier et que celui-ci n’est pas LE banquier DU syndic
Réponse : La gestion par un syndic d’un compte bancaire hébergé dans un autre établissement bancaire que le sien induira pour le syndic une complexité de gestion qui engendre des surcoûts. Il est donc normal que le syndic puisse mettre ces frais supplémentaires à la charge du syndicat des copropriétaires qui a fait le choix d’une banque différente. Interdire ces honoraires supplémentaires conduirait le syndic à proposer systématiquement des honoraires majorés a priori, pour tenir compte de cette possibilité et conduirait à une hausse systématique des honoraires.
 
  1. Neuvième « erreur » dénoncée par l’ARC  : permettre aux syndics de passer un contrat de sous-traitance des archives au nom et aux frais des syndicats de copropriétaires
Réponse : Il ne s’agit pas de permettre au syndic de passer un contrat de sous-traitance des archives au nom et aux frais du syndicat mais d’inciter les syndics à inscrire à l’ordre du jour la question d’un archivage externalisé pour le compte du syndicat. Il ne s’agit en aucun cas de sous-traitance mais bien d’un contrat direct entre l’archiveur professionnel et les copropriétaires. Face à l’augmentation des documents d’archives, il est nécessaire d’informer les copropriétaires de la possibilité qu’ils ont d’en confier la gestion à un prestataire extérieur. Cette gestion leur garantit un archivage professionnel ainsi qu’une indépendance vis-à-vis du syndic qui est indispensable en cas de contentieux avec ce dernier. Il n’y aucune obligation en la matière et les copropriétaires choisiront la solution qui leur parait préférable : soit une gestion internalisée (ou sous-traitée) par le syndic des archives et dont le coût est inclus dans son forfait de rémunération, soit une gestion par un prestataire spécialisé extérieur directement pour le compte de la copropriété et à sa charge. Il faut souligner, enfin, que les copropriétaires ont déjà aujourd’hui la possibilité de confier à leurs frais la gestion de leurs archives à un prestataire extérieur. Le projet de loi se contente d’obliger les syndics à en informer les copropriétaires.
 
 
Ministère de l'égalité des territoires et du logement
Cabinet de la Ministre
72, rue de Varenne
75007 Paris
 
 
 

Notre réponse :

 
Ministre de l'Égalité
des territoires et du Logement
Monsieur ...
Chef de cabinet adjoint de
Madame Cécile Duflot
Hôtel de Castries
72  rue de Varenne
75007 Paris
 
Paris, le 7 Janvier 2014
Monsieur le Chef de cabinet adjoint,
 
Nous vous remercions vivement d’avoir répondu point par point à nos neuf arguments concernant les reculades et erreurs commises, selon nous, par madame la ministre du Logement, Cécile Duflot et concernant le volet « Copropriété » de la loi ALUR.
 
Nous allons nous permettre de vous apporter les réponses et les éclaircissements nécessaires.
 
En effet la compréhension de nos arguments nécessite parfois une bonne maîtrise et nous comprenons parfaitement que vous ne puissiez ne pas avoir toutes les connaissances nécessaires en matière de Copropriété. Voici nos neuf réponses.
 
  1. Sur le fait que madame Duflot a fini par céder aux demandes des professionnels concernant la création d’une « espèce » d’Ordre professionnel.
 
Bien sûr madame Duflot n’a pas créé un « Ordre » au sens strict du terme (comme l’Ordre des avocats) ; elle a juste accepté 100 % des propositions du livre BLANC « FNAIM-UNIS » de 2009 [ce que Madame Duflot a admis explicitement au cours de la dernière séance de la Commission des Affaires Economiques de l’Assemblée Nationale], livre Blanc qui explique comment les professionnels veulent obtenir leur « Ordre », c’est-à-dire, en fait, une instance :
 
  • où ils vont pouvoir déterminer les règles d’entrée dans les trois professions (transaction, syndics, gérance locative) ;
  • où ils vont pouvoir déterminer les règles déontologiques ;
  • où ils vont contrôler la Commission disciplinaire ;
  • où ils vont maîtriser la formation continue ET – bien sûr - les fonds de cette formation.
 
Or c’est exactement tous ces points qu’ils ont obtenus de faire intégrer dans la loi sous le nom de « Conseil National de la transaction et de la gestion immobilière ».
 
Si ce n’est pas un Ordre, qu’est-ce que c’est ? D’ailleurs la joie actuelle des professionnels à l’annonce des amendements de recul de madame Duflot, prouve bien qu’ils ont eu pleinement gain de cause.
 
Ajoutons que, contrairement à ce que vous dites, le texte initial ne donnait pas aux professionnels la majorité dans cette instance, mais renvoyait à un décret qui, lui, aurait prévu l’égalité des voix, ce qui fait TOUTE la différence.
 
Pour finir, et pour être tout à fait complet: le nouveau texte de madame Duflot indique que les représentants de l’État « assisteront » aux séances du Conseil National. Oui : « assisteront », c’est une grande première. Le texte ne dit pas qu’ils auront un bâillon sur la bouche… simple oubli ?
 
  1. Sur le rôle des syndicats professionnels dans le Conseil National.
 
Vous jouez sur les mots : vous savez bien que le fait – pour un professionnel – d’être « proposé » par les syndicats que sont la FNAIM et l’UNIS, voire le SNPI, vaut désignation. Pourquoi tenter de le nier ?
 
D’autre part, les trois syndicats représentent à peine 60 % des professionnels aujourd’hui : ils vont cependant représenter à eux seuls 100 % des professionnels, alors même que leur corporatisme étroit explique le rejet actuel par une partie des professionnels de leurs idées et propositions d’encadrement.
 
  1. Sur l’éviction des associations spécialisées en Copropriété du Conseil National.
 
Là encore vous jouez sur les mots : les associations de consommateurs visées sont des associations généralistes avec un secteur logement, ce qui ne veut pas dire qu’elles sont des associations spécialisées dans un domaine très spécifique comme celui de la Copropriété.
 
Quoi que vous disiez, il n’y aura aucune association de copropriétaires dans le Haut Conseil.
           
L’évolution du texte du projet de loi ALUR est – là encore et contrairement à ce que vous insinuez – une véritable fermeture puisque la version initiale visait les « représentants des co-contractants », expression qui incluait les associations de copropriétaires, ce dont ne voulaient ni la FNAIM ni l’UNIS.
 
Vous nous dites de déposer un dossier pour obtenir l’agrément, or voici environ vingt-cinq ans que l’État n’agrée plus aucune association de consommateurs.
 
L’ARC a d’ailleurs déjà demandé cet agrément il y a plusieurs années et il lui a été répondu qu’il n’y avait plus d’agrément accordé, mais uniquement des agréments retirés !
 
  1. Sur la suppression (à la demande des professionnels) des commissions régionales de contrôle et de discipline.
 
Les professionnels ne voulaient PAS de commissions régionales. Ils argumentaient qu’il fallait une commission nationale qui fixerait des règles « nationales » et refusaient pour cette raison farouchement les commissions régionales et interrégionales (toujours l’idée de l’Ordre National).
 
Or celles-ci ont BIEN été supprimées du texte. Pourquoi le nier ?
 
Par ailleurs qui décidera de mettre éventuellement en place d’autres commissions ? Ce sera forcément le Conseil National dans lequel les professionnels seront précisément majoritaires (grâce à madame Duflot) et dans lequel ils feront TOUT pour qu’aucune commission régionale ne soit créée (au mieux une deuxième commission nationale sera mise en place, qui sera tout aussi vite engorgée et donc aussi peu efficace que la première). Il suffit d‘aller voir en Belgique comment cela se passe.
 
Insistons :
 
  1. cela fait quatre ans que les syndics veulent écarter les associations de copropriétaires performantes et spécialisées au profit d’associations généralistes ;
 
  1. ils viennent d’obtenir de madame Duflot ce qu’ils veulent, alors que le premier texte prévoyait que pourraient siéger les « représentants des co-contractants ».
Cette expression très ouverte a bien été supprimée (nous insistons) pour faire plaisir aux professionnels. Il y a donc bien reculades ET erreurs de la part de madame Duflot, erreurs regrettables puisque les copropriétaires seront, de ce fait, insuffisamment représentés et défendus.
 
  1. Sur la reculade concernant le compte bancaire séparé.
 
De quelles charges particulières liées au compte bancaire séparé pour les petites copropriétés, parlez-vous ?
 
Nous vous rappelons que nous avons, comme adhérents, plus de trois mille syndics bénévoles (en général dans des petites copropriétés) qui n’ont aucun problème à se faire ouvrir un compte bancaire de type « association » très bon marché auprès des établissements financiers.
 
Par ailleurs à ce compte est le plus souvent adossé un livret d’épargne qui permet de placer la trésorerie et les réserves financières des petites copropriétés, qui en sont presque  toujours pourvues (sauf celles qui sont en situation d’insalubrité et sans syndic…, mais c’est un autre sujet).
 
Ceci dit, les syndics vont évidemment avec leur banquier essayer d’imposer des frais importants à effets dissuasifs, comme nous l’expliquons plus bas. Mais ceci n’est nullement une donnée de base, ni une fatalité et le faire croire est – de votre part – singulier.
 
Par ailleurs, pourquoi dites-vous que les risques financiers pour les petites copropriétés sont très faibles ? Ils sont évidemment exactement les mêmes – voire pire, ramenés au lot – en cas de faillite que ceux des plus grosses copropriétés.
 
Là encore, pourquoi reprendre les mauvais arguments des syndics sans « distance » ?
 
Nous sommes, par ailleurs, très étonnés que vous puissiez écrire que – du fait d’une absence de possibilité pour les syndics d’imposer des honoraires de gestion de comptes – les copropriétés seront entièrement libres de leurs choix.
 
Sur ce point également votre méconnaissance du milieu de la copropriété vous dessert, car sachez que les syndics ont d’ores et déjà trouvé deux dispositions pour faire pression sur les copropriétaires (ce sont les syndics eux-mêmes qui le disent…) :
 
  • imposer (avec leur banquier) des frais bancaires élevés ;
  • menacer les copropriétaires de payer très vite les fournisseurs, ce qui mettra le compte à découvert et générera des « agios » dissuasifs.
 
Naturellement, cela, les syndics qui vous ont fait « reculer », ne vous l’ont pas dit à vous !
 
  1. Sur la faible majorité prévue par la loi ALUR pour renoncer au compte séparé obligatoire.
 
Vous ne pouviez pas nous faire une meilleure réponse, pour prouver que nous avions raison.
 
Car c’est précisément la facilité de cette règle de majorité – en vigueur depuis treize ans – qui explique que les comptes bancaires séparés « obligatoires » représentent actuellement seulement 5 à 10 % des comptes des copropriétés, situation que la loi ALUR devait supprimer, selon les promesses de madame Duflot.
 
Il y a donc bien, comme nous le disons, retour à la loi SRU, donc régression.
 
Nous comprenons que cela vous gêne et gêne la ministre, mais il ne tient qu’à vous d’y remédier.
 
  1. Sur la quasi-impossibilité pour les copropriétés de choisir leur banquier.
 
Vous admettez donc que la règle de majorité acceptée par madame Duflot (article 25 sans passerelle vers l’article 25-1) est bien destinée dans la pratique – à empêcher les copropriétés de choisir leur banquier, donc à les lier au banquier du syndic.
 
Vous renoncez donc, de ce fait, à favoriser la concurrence bancaire et rétablissez le couple banquier-syndic qui – précisément – pose problème depuis vingt ans et a failli précipiter la chute d’URBANIA.
 
Vous nous donnez donc une fois de plus raison et justifiez notre action, qui vise simplement  à établir une concurrence indispensable entre banquiers, si on ne veut pas que les copropriétaires soient les otages du couple syndic-banquier et continuent à subir la pratique du « compte reflet ».
 
  1. Sur la soi-disant complexité concernant la gestion, par les syndics, de plusieurs « banquiers ».
 
Votre réponse est surprenante, car vous avalisez ainsi la « fable » des syndics qui veulent imposer UN seul banquier !
 
Là encore, votre méconnaissance du sujet explique sans doute votre réponse :
 
  1. un syndic peut sans grande difficulté, aujourd’hui, travailler avec trois ou quatre banquiers ;
  2. les techniques bancaires vont d’ailleurs très vite évoluer pour faciliter les interopérabilités ;
  3. vous allez obliger une copropriété qui a déjà SES comptes (compte courant et compte de placement) dans une autre banque à payer pour garder ses comptes (ce qui est difficilement admissible) ou à changer de banquier ;
  4. quant à votre dernier argument (hausse possible des honoraires de syndic), il fait l’impasse sur le fait qu’il existe une concurrence tarifaire entre syndics.
 
Laisseriez-vous entendre qu’il y aurait « entente » ?
 
Pour finir sur ce point, merci de noter que nous ne voulons pas imposer au syndic un autre banquier : nous voulons donner, aux copropriétés prises en otages, la possibilité d’échapper aux fourches caudines du banquier du syndic, en l’obligeant à négocier ses services et ses tarifs.
 
Il est incroyable que cela puisse vous échapper et que vous ôtiez aux copropriétés toute marge d’action à ce sujet.
 
  1. Sur la possibilité pour un syndic de faire voter par la copropriété un contrat d’archivage aux frais de la copropriété.
 
Votre réponse, là encore, nous satisfait car elle apporte de l’eau à notre moulin.
 
Contrairement à ce que vous dites : la loi ne prévoit pas aujourd’hui « la possibilité de confier aux frais des copropriétaires la gestion des archives à un prestataire extérieur ».
 
 
 
Elle autorise simplement le syndic à faire sous-traiter (sous SA responsabilité) ce travail, sachant – comme l’a rappelé récemment la Cour de Cassation dans un arrêt concernant le groupe LOISELET-DAIGREMONT qui semble vous avoir échappé – qu’il ne peut le faire aux frais de la copropriété, précisément !
 
La responsabilité de la gestion et de la conservation des archives incombe au syndic, ceci conformément à l’article 33 du décret d’ordre public du 17 mars 1967. En autorisant le transfert de responsabilité à un archiveur (dans les faits un stockeur de papiers) dont les contrats sont des modèles de décharges de responsabilités, vous créez un problème juridique insoluble : qui sera responsable en cas d’« évaporation » (perte partielle, dégradation, non-transmission, etc.) des archives ?
 
Sachez que quand nos adhérents récupèrent des archives de ces « stockeurs de papiers », il leur arrive une fois sur deux de récupérer des archives d’une autre copropriété…
 
Espérant que ces explications vous permettront de proposer des modifications aux derniers amendements à la loi ALUR, soumis par madame la ministre à la Commission des Affaires Economiques, et vous en remerciant, nous vous prions de recevoir, Monsieur le Chef de cabinet adjoint, l’assurance de nos salutations distinguées.
 
 
Fernand CHAMPAVIER                                                                  Marie Noëlle AMBLES
 
Président de l’ARC                                                                        Présidente de l’UNARC.
 
 
                                                                                        
 
 
 

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