Loi ELAN : une possibilité d’assemblée générale spéciale pour les parties communes spéciales

26/04/2019 Actions et Actus

Plusieurs principes consacrés par la Cour de cassation ont été repris dans la loi ELAN, modifiant la loi du 10 juillet 1965.

Parmi eux on retrouve une disposition intéressante mais qui laisse tout de même des questions en suspens.

Il s’agit notamment de la possibilité de convoquer une assemblée générale spéciale qui concerne les copropriétaires d’une partie commune spéciale pour prendre des résolutions les concernant particulièrement.

Voyons cela de plus près et surtout les conséquences et blocages que cela peut entraîner.

I. Une possibilité d’assemblée générale spéciale

La loi ELAN a introduit deux nouveaux articles dans la loi du 10 juillet 1965 concernant « les parties communes spéciales ».

On retrouve tout d’abord l’article 6-4 qui précise que : « L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »

Ainsi, le législateur a introduit dans la loi un élément important qui n’était pas si évident pour l’ensemble des copropriétaires et des syndics à savoir qu’il ne peut y avoir l’existence de parties communes spéciales sans mention expresse dans le règlement de copropriété.

Aucun usage ne devra prévaloir ou encore des décisions qui datent de mathusalem qui n’ont pas été retranscrites dans le règlement de copropriété.

La bible de la copropriété est donc le règlement de copropriété et rien que lui.

La seconde disposition est l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dont voici la retranscription : « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage et à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. »

Nous avons tout d’abord la définition d’une partie commune spéciale qui doit être subordonnée à l’établissement d’une grille de charges spéciales.

Le point novateur est la confirmation d’une possibilité de convocation de l’assemblée générale spécifique pour les seuls copropriétaires d’une partie commune spéciale.

Ainsi, il n’est pas indispensable de convoquer l’ensemble des membres du syndicat des copropriétaires lorsqu’il s’agit d’une décision spécifique aux parties communes spéciales.

II. Les conséquences d’une assemblée générale spéciale

Si la loi ELAN a ouvert la possibilité d’une assemblée générale spéciale elle n’a pourtant pas précisé à l’initiative de qui elle pouvait être convoquée et surtout comment devait être répartis les frais de la tenue de l’assemblée générale, à savoir en clé spéciale ou en clé générale. Reprenons les deux problèmes en commençant par le second.

Les frais de tenue d’assemblée générale concernent les honoraires de syndic ainsi qu’éventuellement les frais de location d’une salle extérieure.

 

Ces deux dépenses relèvent des charges courantes, devant être réparties en charges courantes et par conséquent imputables à l’ensemble des copropriétaires sur la base de la clé générale.

Ainsi, se pose un problème d’équité puisque l’ensemble des membres du syndicat des copropriétaires devra supporter des frais qui résultent de l’organisation d’une assemblée générale spéciale qui n’intéresse qu’une partie des copropriétaires.

De cette difficulté résulte le premier problème qui est de savoir qui peut convoquer une assemblée générale spéciale.

Si le syndic est de toute évidence habilité à le faire, prendrait-il pour autant le risque d’engager des frais de tenue d’assemblée générale spéciale qui seront supportés par tous les copropriétaires au bénéfice de certains d’entre eux ?

Quant au conseil syndical ou à son président, ils n’ont pas la possibilité d’imposer la tenue d’une assemblée générale spéciale.

Enfin, l’article 8 du décret du 17 mars 1967 ouvre bien la possibilité d’exiger au syndic la tenue de l’assemblée générale mais doit être demandée par au moins un quart des copropriétaires.

Il est donc peu probable que 25 % des membres du syndicat des copropriétaires demandent la tenue d’une assemblée générale spéciale pour uniquement voter pour les parties communes spéciales.

A moins que les copropriétaires de ces parties communes spéciales représentent eux-mêmes au moins 25 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Il s’agit donc d’une mesure intéressante, mais qui doit être davantage cadrée pour qu’elle puisse être réellement efficace.

 

Mots clés associés

Loi ELAN - Assemblée générale spéciale
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article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965
article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965
article 8 du décret du 17 mars 1967