Loi MACRON :
la Direction Départementale de la Protection des Populations (DDPP) peut sanctionner les infractions au contrat type des syndics
L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi ALUR) dispose entre autres que : « La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire… Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État… ».
Ce contrat type a été fixé par un décret du 26 mars 2015 et figure en annexe 1 du décret du 17 mars 1967.
En cas de clause irrégulière du contrat de syndic, que faire ? Qui saisir si votre syndic professionnel ne respecte pas les dispositions impératives du contrat type ?
I - Le fondement légal du nouveau dispositif : l’article L 141-1 du Code de la consommation
L’article 20 de la loi MACRON du 6 août 2015, publiée au Journal Officiel le 7 août, a modifié l’article L 141-1 du Code de la consommation.
L’article L 141-1 du Code de la consommation prévoit notamment, aux points suivants :
- III alinéa 2 bis : « Sont recherchés et constatés dans les conditions fixées au I, les infractions ou manquements aux dispositions de l’article 18-1 A de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. ».
- VIII alinéa 1 : « L’autorité administrative de la consommation et de la concurrence peut demander à la juridiction civile ou, s'il y a lieu, à la juridiction administrative d'ordonner, le cas échéant sous astreinte, la suppression d'une clause illicite, interdite ou abusive insérée par un professionnel dans tout contrat ou type de contrat en cours ou non, proposé ou destiné au consommateur ou au non professionnel, de déclarer que cette clause est réputée non écrite dans tous les contrats identiques conclus par le même professionnel avec des consommateurs ou des non-professionnels et de lui ordonner d'en informer à ses frais les consommateurs ou les non professionnels concernés par tous moyens appropriés. »
On notera que l’article L 141-1 du Code de la consommation fait dorénavant référence à la notion de non professionnel, en plus de celle de consommateur.
Cela veut dire que les syndicats de copropriétaires, qui sont des non professionnels, peuvent parfaitement saisir l’autorité administrative de la consommation et de la concurrence, tout comme les copropriétaires en tant que consommateurs, s’ils considèrent que leur contrat type de syndic comporte des clauses illicites, interdites ou abusives.
II - Les pouvoirs de contrôle et de sanction de l’autorité administrative
A - Énoncé du principe et procédure administrative
Il appartient désormais (nous y reviendrons en détail au point IV) à la D.D.P.P. (Direction Départementale de la Protection des Populations) ou à la D.D.C.S.P.P. (Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations) de rechercher et constater les infractions des syndics professionnels au contrat type (rémunérations et prestations ordinaires) selon le point III alinéa 2 bis de l’article L 141-1 du Code de la consommation.
Pour cela, les agents de la DDPP ou de la DDCSPP ont un droit d’investigation auprès des syndics (accès à leurs documents), sans que ceux-ci ne puissent leur opposer en la matière le principe du secret professionnel (article L 141-1, point IV).
Au cours d’une procédure contradictoire, les agents de la DDPP ou de la DDCSPP :
- constatent les manquements des syndics professionnels à la réglementation par des procès-verbaux, faisant foi jusqu’à preuve du contraire (article L 141-1, point V) ;
- enjoignent les syndics contrevenants de « supprimer les clauses » illicites dans un délai imparti (article L 141-1 point VII) ;
B - Les sanctions
Si le syndic ne se conforme pas dans le délai imparti à l’injonction de son agent, la DDPP ou la DDCSPP peut prononcer une amende, dont le montant varie selon le statut juridique de ce professionnel et le type d’infraction commise.
A ce titre, si la faute du syndic professionnel est assimilable à :
- une contravention de 5ème classe, l’amende ne peut excéder 1.500 à 3.000 euros pour celui qui exerce à titre personnel et, 7.500 à 15.000 euros lorsque le cabinet de syndic est constitué en société (article L 141-1, point VII, alinéa 1) ;
- un délit, l’amende ne peut excéder 3.000 euros pour celui agissant à titre personnel et, 15.000 euros pour l’entrepreneur (article L 141-1, point VII, alinéa 2) ;
III - Les pouvoirs de saisine des juridictions
Conscient que les sanctions administratives ne constitueraient pas un arsenal suffisant face à certains syndics professionnels malveillants, le législateur a doté la DDPP et la DDCSPP d’un pouvoir supplémentaire, celui de pouvoir saisir la justice.
A ce titre, cette autorité administrative pourra saisir la juridiction compétente (en principe les tribunaux civils), afin qu’une décision de justice contraignante soit prononcée à l’égard du syndic, telle qu’une ordonnance sous astreinte journalière rendue par le juge des référés obligeant ce professionnel contrevenant à supprimer la clause illicite et la réputer non écrite (inopposable) dans tous ses contrats de mandat de syndic identiques (article L 141-1, point VIII alinéa 1).
IV - Quelle autorité administrative saisir en cas de violation par un syndic professionnel du contrat type réglementaire ?
Pour rappel, la DGCCRF (Direction Générale de la Consommation, de la Concurrence, et de la Répression des Fraudes) constitue l’Administration centrale.
Elle dépend du Ministère de l’Économie, de l’Industrie et du Numérique.
Elle n’a pas vocation, a priori, à contrôler et sanctionner directement la non-conformité d’un contrat type réglementaire.
Cette mission incombe à ses services « déconcentrés », c’est-à-dire :
- la D.D.P.P. (Direction Départementale de la Protection des Populations) si votre département comprend plus de 400.000 habitants ;
- la D.D.C.S.P.P. (Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations) si votre département comporte moins de 400.000 habitants.
Ces directions sont placées sous l’égide du Préfet.
La direction compétente n’est pas nécessairement celle du département de situation de votre immeuble, ni même obligatoirement celle du département de situation de l’agence de syndic, mais celle du siège dudit syndic.
Par exemple : si votre immeuble est géré par une agence située dans le département 59, alors que le siège social de ce cabinet de syndic est dans 69, il vous faudra saisir la DDPP du département 69.
Les copropriétaires disposent donc désormais d’une alternative au « tout judiciaire » en cas de manquements de leur syndic à leurs obligations réglementaires grâce aux compétences de la DDPP ou de la DDCSPP.
Ces autorités peuvent non seulement prendre des sanctions administratives, mais également saisir les juridictions appropriées si ces amendes s’avéraient vaines (voir points II et III).
Il ne faut donc pas hésiter à faire part à la DDPP ou à la DDCSPP concernée des éventuelles infractions de votre syndic au contrat type, tout en en le signalant aussi à l’ARC, afin que nous relayions votre requête légitime jusqu’à ce qu’une solution adéquate soit apportée.
Notre association a déjà saisi l’autorité administrative pour dénoncer le contrat type du syndic GIEP (voir : « L’ARC saisit la DGCCRF » www.arc-copro.com/mtk3 ).
La DDPP des Yvelines (siège du syndic GIEP) s’est saisie du dossier, car elle a remarqué des irrégularités.
Nous vous renvoyons vers cet article, paru sur notre site : www.arc-copro.com/2jg4.
Et n’oubliez pas de venir nous voir à notre
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