Lorsque l’on interroge les représentants des syndics professionnels ou leurs avocats, ils affirment que si les syndics ne sont pas appréciés c’est à cause de l’ARC.
Il est effectivement évident de penser que si les conseillers syndicaux et les copropriétaires ne sont pas satisfaits de leur syndic, ce n’est à pas à cause de la mauvaise gestion des copropriétés ou du défaut de transmission des documents ou encore de l’absence de réponses aux mails adressés au syndic, mais à cause de l’association ARC.
Alors, la vraie question est de comprendre pourquoi les syndics n’arrivent pas à satisfaire les copropriétaires et atteindre les objectifs d’entretien des copropriétés.
I – Une profession en autodestruction
Il faut bien le comprendre, même s’il existe des chambres professionnelles représentant notamment les syndics, la situation est beaucoup plus tendancieuse pour ne pas dire verrouillée.
En effet, l’un des objectifs des grands groupes de syndics est d’atteindre un quasi-monopole, étant prêts pour cela à acheter les petits et moyens cabinets qui se trouvent en difficulté ou, pire, dans l’agonie financière.
Or, cette situation économique des petits et moyens cabinets est due, en grande partie, à une stratégie des grands groupes plutôt redoutable qui utilisent différents stratagèmes pour contraindre ces cabinets à ne plus pouvoir suivre la cadence se résignant à vendre.
Ainsi, il est probable qu’avec le temps il ne restera que de grands groupes avec des marques blanches sachant qu’aujourd’hui on considère que 40 % des copropriétés sont gérées par des grands groupes.
Expliquons, à présent, la stratégie des grands groupes.
II – Une stratégie sournoise
Pour asphyxier les petits et moyens cabinets, les grands groupes jouent sur deux leviers principaux qui sont :
- l’inflation des obligations légales réglementaires à l’égard des syndics professionnels,
- le montant des honoraires en cassant les tarifs pour se rattraper sur le coût des prestations parallèles.
En effet, la plupart des obligations énergivores prévues par la loi à l’égard des syndics professionnels n’émanent pas de l’ARC mais des grands groupes.
Qui a imposé la mise en place d’un Extranet ? Ce n’est pas l’ARC mais bien les professionnels. Pire, il a été vendu comme un outil pour améliorer l’information auprès des copropriétaires pour, en définitive, être utilisé pour vendre des services dématérialisés au profit du groupe.
Qui a eu la mauvaise idée de permettre aux copropriétaires de pouvoir participer aux assemblées générales par visioconférence ? Encore une fois, pas l’ARC mais les grands groupes pour, cette fois-ci, vendre leurs filiales qui ont développé ce type de services.
Qui a réclamé la possibilité de vote par correspondance qui nécessite une organisation spécifique avec des mises à jour de logiciels ? Sûrement pas l’ARC.
On pourrait citer encore plusieurs exemples tels que les notifications électroniques, l’externalisation de la gestion des archives…
Cela pour une seule raison sournoise : distancer les petits et moyens syndics qui, du coup, ne peuvent plus suivre le rythme. En effet, lesdites obligations nécessitent des investissements techniques et technologiques.
Le second point, est le dumping des honoraires.
Le système est simple : il consiste à proposer des tarifs d’honoraires de base très agressifs pour se rattraper sur le coût des prestations privatives ou supplémentaires.
Mais il y a encore plus grave : ces mêmes groupes ont développé des filiales qui proposent des services marchands bidons tels que le service 7j/7, 24h/24, la vidéoconférence, les notifications électroniques, le courtage d’assurance, les assurances charges impayés… Bref, la liste est encore longue.
Ainsi, en consolidant les ressources financières du groupe qui se cumulent avec la gestion des copropriétés, la transaction, la gestion locative et maintenant les profits que dégagent les filiales, les excédents sont bien réels.
Or, les cabinets de syndics moyens et petits ne peuvent pas développer la même stratégie, impliquant leur mort programmée.
Voilà pourquoi l’ennemi n° 1 des syndics n’est pas l’ARC mais les grands groupes de syndics qui ne sont pas en mode de confraternité mais de concurrence.