A travers un article nous avons fait dernièrement un point sur notre activité à travers le réseau social professionnel Linkedin.
Malgré les nombreux abonnés et une nette progression, surtout de la lecture des post (articles), qui atteignent en moyenne 10.000 vues chacun, nous avons émis des réserves sur les commentaires, non pas parce qu’ils sont critiques vis-à-vis de l’ARC (ça nous avons l’habitude) mais parce qu’ils sont à coté de plaque.
Autrement dit, avec des analyses hors sujet qui n’ont aucun fondement et qui frisent l’insulte, histoire d’exister.
Heureusement, depuis cette alerte, ils sont compris qu’ils n’avaient pas leur place dans les échanges, faute de connaître suffisamment les sujets pour les aborder.
Mais, plus intéressant, nous avons, à présent, des analyses de fond beaucoup plus pertinentes qui commencent à nous intéresser.
Nous avons donc décidé de reprendre en intégralité l’un des commentaires pour ensuite le commenter :
Et puisque vous en parlez, allons-y : effectivement l’activité de syndic permet d’alimenter les autres activités de l’ADB, dont la gestion, sans quoi beaucoup de cabinets ne seraient pas rentables. Non pas parce que les gérants de ces sociétés sont de mauvais dirigeants d’entreprises, mais parce que l’activité syndic supporte des charges structurelles très lourdes que les autres activités permettent d’amortir en partie. Je le dis en m’appuyant sur mon expérience d’ancien banquier qui a accompagné bon nombre d’ADB pendant près de 10 ans. Aussi bien des petites que des grosses structures. 10 années pendant lesquelles j’ai pu analyser plusieurs centaine de bilans comptables de ces sociétés. Et je peux vous dire, en toute légitimité, que l’activité syndic seule n’est quasiment pas rentable compte tenu des charges structurelles qu’elle impose.
Essayons de comprendre le malaise de la profession.
I – Une activité de syndic non rentable
Selon l’analyse, l’activité de syndic permet d’alimenter les autres activités de l’administration de biens, sans quoi beaucoup de cabinets ne seraient pas rentables.
Ainsi, le syndic est donc contraint de diversifier ses activités pour commencer à dégager des marges, ce qui en soi n’est pas critiquable lorsque l’on est gérant de société à but lucratif.
Mais la question qui reste en suspens est de comprendre pourquoi l’activité de syndic n’est pas rentable. Certains diront : à cause des honoraires de base sont trop bas !
Alors, si l’on accepte cette hypothèse, pourquoi les honoraires sont-ils trop bas ? Autrement dit, pourquoi les syndics professionnels ne les augmentent pas au tarif du marché ?
La réponse est simple : à cause d’une concurrence déloyale !
Les grands groupes de syndics cassent les prix, voire font du dumping, obligeant les petits et moyens cabinets à suivre les tarifs, sachant pertinemment qu’ils ne seront pas rentables, les obligeant à réduire leur qualité de prestations.
Voilà donc le problème de fond : des cabinets de syndics piégés par leur dit-confrères qui ne rêvent que d’une chose : étouffer un peu plus leurs frères, petits et moyens syndics pour récupérer l’héritage.
Lorsque le marché sera rasé des petits et moyens cabinets les grands groupes pourront alors augmenter leurs honoraires sans risque d’être concurrencés.
II – Deux victimes : le bon syndic et le syndicat des copropriétaires
Quel professionnel sérieux et connaissant suffisamment le marché de l’administration de biens peut remettre légitimement en question cette analyse ?
Nous entendons tous les jours des cabinets de syndics qui au lieu de jeter l’éponge sont contraints de se faire racheter par les grands groupes.
Actuellement, c’est un véritable carnage car non seulement ils achètent en gros les petits cabinets mais en plus ils n’arrivent pas à assumer la reprise, laissant les syndicats des copropriétaires sans réelle gestion.
C’est ainsi que les immeubles plongent en difficulté avec une absence d’appels de fonds et de règlements des prestataires, de suivi des dossiers contentieux ou de sinistres.
Et voilà comment à cause d’une profession en déserrance et sans réel contrôle, les copropriétés basculent en difficulté.
L’article pourrait s’arrêter là mais il serait incomplet si nous ne mentionnions pas une troisième victime : les gestionnaires de copropriété.
Et pour cause, au-delà du fait qu’ils ne bénéficient pas de formations sérieuses et de suffisamment de temps pour travailler, ils doivent en plus s’adapter à la nouvelle politique du grand groupe qui a racheté le cabinet sans disposer de plus de moyens.
Un chaos sur toute la ligne au grand bonheur des dirigeants et actionnaires des grands groupes qui savent pertinemment que les copropriétaires ont actuellement le choix entre le syndic dépassé ou le syndic commerçant.