Maîtrise des charges avec l’ARC : QUINZE moyens mis à la disposition des adhérents collectifs

04/06/2012 Action

Suite aux chiffres élevés mis en évidence par - LIEN - OSCAR (l’Observatoire des charges de l’ARC) au sujet de la dérive et du niveau des charges, une conclusion s’impose : il faut que les copropriétaires prennent eux-mêmes en main la maîtrise de leurs charges, les syndics professionnels n’étant ni motivés ni forcément très compétents (restons courtois...) pour y parvenir.

Nous reprenons ci-dessous la liste des moyens mis à la disposition de nos adhérents collectifs et qui permettent - en un ou deux ans - de faire baisser les charges de l’ordre de 15 à 20 % et parfois beaucoup plus.

1. Aide à l’analyse de ses charges poste par poste et au repérage des anomalies

2. Aide à la négociation de tous les contrats de prestations qui concernent la copropriété

3. Aide à la réalisation d’économies de chauffage (sans travaux)

4. Aide à la réalisation d’économies d’eau

5. Aide à la réalisation d’économies d’électricité

6. Aide à la négociation des contrats de syndic (y compris des frais très abusifs de photocopies pour les assemblées générales)

7. Aide à la négociation des travaux d’ascenseur et à la renégociation des contrats d’entretien

8. Aide à la négociation des fournitures et des équipements

9. Aide à la recherche des devis de travaux concurrentiels

10. Aide au suivi du budget et à la détection des anomalies

11. Aide au démarrage d’un syndic bénévole ou coopératif

12. Aide au contrôle annuel des comptes

13. Aides multiples aux divers contrôles des dépenses et des comptes avec un spécialiste

14. Aide à l’analyse des contrats des gardiens et employés d’immeuble, et des feuilles de paie

15. Aide au suivi du contentieux et des frais de contentieux

Nouveau : depuis... 2011 l’ARC met à la disposition des conseils syndicaux et syndics bénévoles adhérents
un logiciel de suivi et de contrôle de la gestion

Ce que l’ARC peut vous aider à faire	Comment l’ARC aide ses adhérents collectifs
1. Aide à l’analyse des charges de sa copropriété et au repérage des anomalies : OSCAR +	Ce site permet à tous les responsables de copropriété de comparer les résultats de leur copropriété avec les ratios moyens fournis à partir d'un panel de copropriétés ayant la même configuration en services collectifs. Ces site présente aussi un tableau décrivant les amplitudes de variation des contrats récurrents comme le contrat de syndic, les contrats de maintenance des équipements collectifs (ascenseur, chauffage...) et les contrats de services (assurance, nettoyage…). Ce qui permet à nos adhérents de faire de substantielles économies en exploitant de façon approfondie les services proposés par OSCAR+
2. Aide à la négociation (voire à la suppression) de tous les contrats de prestations qui concernent la copropriété	L’ARC aide ses adhérents collectifs à y voir plus clair et à renégocier à la baisse l’ensemble de leurs contrats (de moins 20 à 50 % à qualité égale) voire à les supprimer. En effet, pour diverses raisons (contrats anciens ou mal adaptés ; syndics trop peu vigilants ; sociétés indélicates, etc.) il apparaît que les prix des contrats sont souvent surévalués en Copropriété. Cette aide concerne tous les contrats : nettoyage ; chauffage ; ascenseur ; espaces verts ; désinsectisation ; entretien des extincteurs et des équipements de lutte contre l’incendie ; portes de parking ; répartiteurs de frais de chauffage ; désinfection des vide-ordures ; vidéosurveillance ; curage des canalisations ; entretien des terrasses ; termites ; etc. L’ARC propose tout d’abord des références tarifaires contrôlées qui permettent aux adhérents de situer leurs contrats dans l’échelle des prix et donc de repérer les anomalies. Ensuite l’ARC met à la disposition de ses adhérents un site spécial (COPRO-DEVIS) qui permet - via Internet - de mettre en concurrence les sociétés actuellement en place sur la copropriété, en proposant d’autres références de sociétés référencées dans la même spécialité. Ainsi, même si les adhérents ne font pas affaire avec les entreprises, ils disposent de propositions qui leur permettent de renégocier les contrats en cours avec les prestataires en place. Enfin une aide spécifique à la renégociation des contrats de chauffage, d’ascenseur, de compteurs d’eau est assurée par ailleurs (voir point 2,3,6).
3. Aide à la réduction des consommations énergétiques de chauffage sans avoir à réaliser des travaux.	1) L’ARC met à disposition un guide complet et gratuit permettant de faire soi-même simplement le bilan de la situation énergétique de son immeuble et permettant ainsi d’estimer si le poste chauffage est ou non maîtrisé : il s’agit du « Bilan Energétique Simplifié ». 2) Les adhérents peuvent ensuite obtenir des rendez-vous avec des spécialistes pour les aider : à remplir leur « Bilan Energétique Simplifié », en cas de difficulté ; à en tirer les conclusions opérationnelles qui s’imposent ; à mettre en place les premières mesures simples d’économie ne nécessitant pas de travaux : régulation ; équilibrage ; réglage ; amélioration des rendements, etc.
4. Aide à la réalisation d’économie d’eau et gestion des compteurs	1) L’ARC met, là encore, à disposition un guide gratuit permettant de faire le bilan complet des consommations d’eau de chaque immeuble. 2) Les adhérents bénéficient également, s’ils le souhaitent, de rendez-vous avec des spécialistes de l’ARC pour répondre à toutes leurs questions concernant leurs consommations d’eau et les aider à mieux agir : analyse des factures et des données permettant de faire son bilan « eau » et de repérer les sources de surconsommations ; aide à la lecture des listings de relevés des compteurs pour permettre de repérer toutes les anomalies ; aide à la négociation ou renégociation des contrats de location des compteurs ; intervention auprès des sociétés concernées, etc. 1) L’ARC met à disposition un autre guide gratuit intitulé : « Bilan électricité ». 2) Là encore, possibilité de rendez-vous avec des spécialistes de l’ARC pour aider à remplir le cahier électricité et répondre à toutes les questions : évaluations des surconsommations d’électricité (éclairage ; équipements) ; mises en place des mesures simples pour engager des économies immédiates. L’aide à la renégociation des contrats de syndic passe par trois canaux : 1. La mise à disposition sur la « zone adhérents » du site arc-copro.fr de nombreux contrats de syndic commentés par l’ARC pour aider les adhérents à repérer les illégalités, abus et les pièges de leur propre contrat. 2. La mise à disposition d’un guide spécial, également sur la « zone adhérents », intitulé : « Comment bien négocier son contrat de syndic ? ». 3. Enfin, l’assistance - par des conseillers juridiques de l’ARC - à l’analyse des contrats spécifiques que les adhérents soumettent : ceci peut se faire par rendez-vous, mail ou courrier.
5. Aide à la réalisation d’économies d’électricité sur les parties communes	1. Possibilité, pour les adhérents, de rendez-vous avec des experts de l’ARC pour l’analyse des propositions de travaux et devis adressés par leur ascensoriste (types de travaux, analyse du caractère obligatoire ou non des travaux ; analyse des prix). 2. Accès à des bureaux d’études de confiance, référencés par l’ARC. 3. Accès à des PME d’ascenseurs référencées par l’ARC et bénéfice d’un accord-cadre signé avec certains ascensoristes (contrat-type conforme aux demandes de l’ARC ; commission de traitement des conflits en cas de litige, etc.).
6. Aide à la négociation des contrats de syndic (y compris des frais très abusifs de photocopies pour les assemblées générales)	Les adhérents collectifs de l’ARC ont accès à un groupement d’achat mis en place par Copropriété-Services - la coopérative de l’ARC - qui permet d’obtenir des prix compétitifs sur les produits et équipements (avec des réductions de 15% sur les prix catalogue). Là encore, rien que de très simple à mettre en œuvre pour les adhérents : Quelques exemples : (prix ttc) Javel (5 litres) Prix catalogue : 10.16 € Prix adhérents : 8.64 €Nettoyant désinfectant (5 litres) : Prix catalogue : 75.70 € Prix adhérents : 65.34 € Karcher (27 litres) prix catalogue : 351.62 € prix adhérents : 298.88 € Comme on l’a déjà vu, les adhérents collectifs ont accès aux entreprises référencées par l’ARC et au service Internet de l’ARC : « COPRO-DEVIS ».
7. Aide à la négociation des travaux d’ascenseur et à la renégociation des contrats d’entretien	Le meilleur moyen de faire des économies est souvent - surtout dans les petites copropriétés - de prendre soi-même en charge la gestion de sa copropriété. 1. L’ARC a donc mis en place un poste spécial (une personne spécialement dédiée) pour aider les adhérents au démarrage de cette aventure passionnante... 2. L’ARC a également développé des outils spécifiques pour accompagner au mieux les nouveaux et anciens syndics bénévoles (valise de syndic bénévole, aide à la comptabilité, logiciels divers... Profitez-en !
8. Aide à la négociation des fournitures et des équipements via la coopérative de négociation de l’ARC	1. L’ARC met à disposition gratuitement deux guides intitulés : « Le cahier du contrôle des comptes pour tous ». « Savoir lire et exploiter les cinq annexes comptables ». (téléchargeable sur la « zone adhérent ») 2. Pour ceux qui le souhaitent, une formation est régulièrement programmée pour répondre aux questions des adhérents concernant ces deux outils.
9. Aide à la recherche des devis de travaux concurrentiels	1. Pour engager une politique profonde d’économie, l’ARC peut aider les conseils syndicaux à effectuer le contrôle des comptes et de la gestion chez le syndic même. Ce contrôle porte sur de nombreux aspects : Analyse des contrats. Analyse des consommations (énergie/fluides). Analyse des répartitions d’eau. Analyse des dépenses et des factures courantes (budget de charges courantes). Analyse des contrats et frais de personnel. Analyse des dépenses et comptes concernant les gros travaux. Analyse des comptes de bilan. Analyse des impayés. Analyse purement comptable. Analyse financière. Ces contrôles permettent d’une part de repérer les erreurs, les carences, les dérives, les anomalies de toutes natures ; d’autre part de demander les corrections et remboursements ; enfin d’engager - poste par poste et grâce à des préconisations - des économies parfois substantielles accompagnées d’une amélioration de la gestion et des prestations. 2. L’ARC peut aussi assister le conseil syndical à effectuer la lecture et l’interprétation du « grand-livre comptable » et à en détecter les anomalies. Il s’agit là d’une prestation très simple et très efficace. 3. Enfin l’ARC peut aider à faire des contrôles ciblés (état des dettes et des créances ; comptes travaux). Pour plus de précisions sur ces différents contrôles. voir : arc-copro.fr/site/actions/actiomoi/janv12/comptes.htm
10. Aide à l’analyse des charges de sa copropriété et au repérage des anomalies : COPRO-AUDIT	1. L’ARC aide ses adhérents à faire l’analyse des contrats de gardiens et employés d’immeuble pour en repérer les anomalies ou bien les « tâches » inutiles ou « obsolètes ». 2. L’ARC analyse également pour le compte de ses adhérents les feuilles de paie pour repérer les erreurs et demander les corrections et remboursements si nécessaire.
11. Aide au démarrage d’un syndic bénévole ou coopératif	1. Dans une copropriété où il y a beaucoup d’impayés, il est indispensable de « suivre » le contentieux (réactivité du syndic, des avocats, des huissiers) et les COUTS des actes et des procédures. 2. Un spécialiste de l’ARC peut vous aider à contrôler ces deux aspects, ceci chez le syndic et en présence - s’il le faut - du ou des avocats de la copropriété.
12. Aide au contrôle annuel des comptes Le cahier du contrôle des comptes pour tous Savoir lire les cinq annexes comptables
13. Aide au contrôle des dépenses et des comptes et aide à l’établissement du budget prévisionnel [à noter : ce service est optionnel ; il est facturé en plus de l’adhésion]
14. Aide à l’analyse des contrats des gardiens et employés d’immeuble, et des feuilles de paie [à noter : ce service est optionnel ; il est facturé en plus de l’adhésion]
15. Aide au suivi du contentieux et des frais de contentieux [à noter : ce service est optionnel ; il est facturé en plus de l’adhésion]