Malgré nos 34 ans d’expérience dans le secteur de la copropriété, il arrive fréquemment que nous ne comprenions pas la logique de certains cabinets de syndics ou de chambres professionnelles de l’immobilier.
Encore dernièrement, nous avons relevé une aberration qui nous oblige à présent à défendre les gestionnaires et les cabinets de syndic indépendants qui veulent bien faire leur travail.
En effet, alors que les gestionnaires se plaignent d’avoir trop de travail et d’assurer de nouvelles obligations légales, les chambres professionnelles les poussent à contraindre leurs copropriétés mandantes à individualiser les consommations de chauffage, ce qui induit de nouvelles obligations et responsabilités à la charge du syndic.
Cela est d’autant plus étonnant que l’ARC Nationale est favorable pour que les cabinets de syndic ferment les yeux sur cette obligation qui n’a que pour but d’alimenter les sociétés d’individualisation de frais de chauffage.
Voyons cela de plus près.
I- Une campagne des chambres professionnelles
On pourrait légitimement penser qu’une chambre professionnelle n’a pas à faire la promotion d’autres lobbies et en l’occurrence celle du Syndicat de la mesure qui a pour mission de promouvoir notamment l’individualisation des frais de chauffage.
Pour cela, les chambres professionnelles, notamment le SNPI (syndicat national des professionnels de l’immobilier) met les grands moyens en publiant carrément sur sa page Linkedin une vidéo faisant la promotion de cinq sociétés d’installation qui sont adhérentes auprès du syndicat de la mesure.
Plus que cela, on a le droit à une déballe publicitaire avec des arguments plébiscités par ce même syndicat pour que les gestionnaires incitent les copropriétaires à voter un contrat d’individualisation.
Le SNPI va même plus loin en rappelant qu’à défaut de respecter cette obligation, sont prévues des sanctions dont certaines condamnations semblent avoir été prononcées auprès des copropriétés.
Nous sommes très étonnés par ces affirmations et allons interroger le SNPI pour obtenir copie de ces condamnations.
Néanmoins, on peut regretter que cette chambre professionnelle de l’immobilier n’alerte pas ses adhérents (syndics) sur les nombreuses difficultés qu’implique l’individualisation des frais de chauffage, ne serait-ce que sur les répartiteurs de frais de chauffage qui manquent de fiabilité.
Et pourtant, dans la quasi-totalité des copropriétés équipées en chauffage collectif, seul ce type de « gadget » peut être installé provoquant des aberrations sur les consommations relevées qui nous sont fréquemment remontées.
Par la force des choses, nous sommes à présent contraints de faire de la pédagogie expliquant aux gestionnaires et des syndics honnêtes pourquoi il ne faut pas inciter à l’installation de répartiteur de frais de chaleur.
II – De nombreuses obligations qui s’imposent aux syndics
L’article 241-9 du CCH (Code de la construction et de l’habitation) impose aux copropriétés équipées en chauffage collectif d’installer dans les lots un équipement de répartition de consommations de chauffage.
Le décret du 6 septembre 2019 définit quelles sont les copropriétés concernées par cette obligation en introduisant un critère économique qui est que l’installation de l’équipement doit être rentable au vu des consommations de chauffage de la copropriété.
Cette étude préalable doit être réalisée par le syndic, qui dans la plupart des cas, s’avère incompétent, nécessitant de faire appel à un tiers extérieur, qui représentera un coût certain pour le cabinet.
En effet, le syndicat des copropriétaires n’a pas à payer l’incompétence du syndic.
L’ordonnance numéro 2020-866 du 15 juillet 2020 a précisé que le syndic doit faire une note d’informations sur les modalités de calcul des charges chauffage et la production d’eau chaude.
De plus, il doit fournir pour chacun des copropriétaires, un accès annuel aux consommations individuelles.
A cela s’ajoute l’article 3 du décret du 20 juillet 2020 qui précise que le syndic doit fournir chaque mois aux copropriétaires leur consommation de chauffage.
Bref, une véritable usine à gaz qui provoquera de graves problèmes d’ordre juridique, technique et comptable que devra gérer le gestionnaire.
Et malgré tous ces désagréments, le SNPI est heureux de promouvoir cette solution et les sociétés d’installation qui dépendent d’un autre syndicat qui est celui de la mesure.
Quoi comprendre ? Rien de bien reluisant.