Manque de transparence des honoraires de syndic :
l’ARC saisit les instances compétentes
L’ARC a épinglé deux contrats type de syndics, l’un émanant du groupe FONCIA et l’autre du cabinet GIEP (qui a été racheté dernièrement par le groupe FONCIA) qui prévoient une revalorisation des honoraires en cours de mandat à partir d’indices difficilement compréhensibles.
Nous avons rédigé deux précédents articles pour dénoncer ce type de pratiques (voir : « Alerte sur l’information concernant les honoraires forfaitaires des nouveaux contrats types de syndic » et l’ABUS 4042).
La volonté des pouvoirs publics lors de la rédaction du décret sur le contrat type était d’assurer une parfaite transparence des informations à l’égard du syndicat de copropriétaires, notamment sur les honoraires des syndics.
Or, ce dispositif de revalorisation complexe des honoraires en cours de mandat présente une difficulté majeure. En effet, les copropriétaires seront amenés, lors de l’assemblée générale, à se prononcer sur la nomination d’un syndic – notamment celui du groupe Foncia – sans connaître avec exactitude le montant global des honoraires pour l’intégralité du mandat.
Rappelons : par ailleurs, que le code de déontologie précise dans son article 6 que le syndic doit donner à son mandant « une information exacte, intelligible (...) sur les montants et les modes de calcul de leurs honoraires pratiqués ».
À présent nous saisissons la DGCCRF (Direction Générale de la Consommation et de la Répressions des Fraudes) et la DDPP (Direction Départementale de la Protection des Populations) des Hauts-de-Seine pour connaître leur position et les éventuelles mesures qu’elles comptent prendre :
« Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation
et de la Répression des Fraudes
À l’attention d’Hugues DOBO-LUSSAC
59, boulevard Vincent Auriol
Télédoc 071
75703 PARIS CEDEX 13
Paris, le 11 novembre 2015
En tant que Directeur général de la principale association représentative des intérêts des syndicats des copropriétaires, je me permets de vous alerter au sujet d’une pratique qui se généralise de plus en plus dans les contrats de syndics, surtout ceux émanant de grands groupes.
En effet, bien que les contrats de mandats soient présentés pour une durée de deux ou trois ans, les syndics indiquent dans leur contrat uniquement le coût des honoraires annuels.
Cela s’explique du fait que l’article 7.2.5 du contrat type prévoit de présenter les honoraires de manière « annuelle », indépendamment de la durée du contrat.
De nombreux syndics ont profité de cette faille pour interpréter le terme « annuel » à leur avantage.
Ainsi, certains ont considéré qu’il s’agissait du premier jour de l’exercice, alors que d’autres ont précisé qu’il s’agissait du premier jour de l’année calendaire.
Ce manque de transparence ne permet pas aux syndicats de copropriétaires de connaitre avec exactitude les honoraires de base qu’ils auront à payer en fin de mandat.
Et pour cause, certains cabinets de syndics ont intégré dans leur contrat des formules de révision des honoraires qui sont applicables en cours de mandat et qui sont, pour la plupart des copropriétaires, difficilement appréhendables.
À titre d’exemple, le groupe GIEP ainsi que le cabinet FONCIA prévoient une revalorisation de leurs honoraires, sur la base d’une formule prenant comme indice les salaires du BTP, concernant d’une part, l’année N et d’autre part, celui de l’année N-1.
Voici donc comment sont présentées dans les contrats de FONCIA et du cabinet GIEP les modalités de rémunération :
« 7.1.5 Modalité de rémunération
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La rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent contrat s’élève à la somme de ... hors taxe, soit ... € toutes taxes comprises.
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Cette rémunération est payable d’avance trimestriellement.
Elle est révisée chaque année au 1er jour de l’exercice comptable du syndicat en fonction de la variation des indices, suivant la formule : H = 0,10 Ha+ (0,90 Ha x I/Ia)
- H = Montant révisé des honoraires.
- Ha = Montant antérieur des honoraires.
- I = Indice national des salaires du BTP (dernier indice publié de l’année N, à la date d’échéance de l’indexation prévue aux conditions particulières).
- Ia : Indice national des salaires du BTP (dernier indice publié de l’année N-1, à la date d’échéance de l’indexation prévue aux conditions particulières). »
Cette situation nous parait contraire à l’esprit de transparence voulu par le décret du 26 mars 2015 relatif au contrat type.
C’est à ce titre qu’il nous semble nécessaire de prévoir une obligation pour le syndic d’indiquer un montant d’honoraires de base pour l’intégralité de la durée du mandat.
En effet, lors de l’assemblée générale, les copropriétaires sont amenés à voter sur la désignation d’un contrat de syndic impliquant que leur soit communiqué le coût total des honoraires pour l’intégralité de la durée du contrat.
Face à cette difficulté, je me permets donc de vous solliciter afin de connaitre les éventuelles mesures que votre direction compte prendre pour éviter ce type de pratiques.
Je vous remercie de l’attention que vous porterez à ce courrier et vous prie de recevoir, Monsieur, mes salutations les plus distinguées.
Émile Hagège
Directeur général de l’ARC
Pièces jointes : 1) Contrat GIEP + 2) Contrat FONCIA ».