Mention obligatoire lors de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale : l’absence des règles expliquant comment assigner en nullité est aussi cause de nullité

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Conseils de l'ARC
02/01/2018

Mention obligatoire lors de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale : l’absence des règles expliquant comment assigner en nullité est aussi cause de nullité

 
Non seulement il est possible d’assigner en nullité une assemblée générale, un procès verbal ou une résolution pour des règles de convocation, de tenue, de majorité, de contenu du procès verbal… en assignant dans les deux mois suivants la notification du procès verbal, mais il est aussi possible d’assigner en nullité la notification du procès-verbal pour une irrégularité dans cette notification.

I.  L’obligation de reproduction par le syndic de l’article 42 alinéa 2 dans le procès-verbal notifié par ses soins aux copropriétaires 

L’original du procès-verbal de l’assemblée générale, comportant les points de l’ordre du jour, les décisions avec le nombre de voix et le nom des opposants et des abstentionnistes, doit être établi en fin de séance par le secrétaire, paraphé par celui-ci, par le président de séance et les éventuels scrutateurs (art. 17 du décret du 17 mars 1967).
 
Le syndic est ensuite tenu de notifier (en principe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception) le procès-verbal de l’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai de deux mois suivant la date de tenue de cette réunion du syndicat des copropriétaires (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).
 
Le syndic a alors l’obligation d’insérer dans ce document, à minima, le second alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (art. 18 du décret du 17 mars 1967), qui précise aux copropriétaires opposants ou défaillants, leur capacité de contester judiciairement une résolution ou l’assemblée générale dans son ensemble selon la cause de la nullité, dans le délai de deux mois suivant sa notification du procès-verbal.

II. La conséquence de la défaillance du syndic : la possibilité de contester l’assemblée générale pendant un délai de dix ans

Le défaut de reproduction de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 par le syndic justifie la nullité de la notification, comme le rappelle l’arrêt n° 13 - 23552 du 28 janvier 2015 de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation.
 
  «…Attendu que pour débouter la société de ses demandes, l'arrêt relève que la société X (syndic) a notifié le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 avril 2008 par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 6 juin 2006 (erreur matérielle, il faut lire 6 juin 2008) et retient que le défaut de reproduction, dans le courrier de notification, du texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas de nature à rendre cette notification irrégulière ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de reproduction dans la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 rend cette notification irrégulière, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
 
Lorsque la notification est irrégulière, elle ne peut pas constituer le point de départ du délai de deux mois pour une action en nullité contre une résolution ou contre le procès-verbal de l’assemblée générale.
 
Tout copropriétaire peut alors attaquer en nullité l’assemblée générale ou une résolution pendant un délai de 10 ans à compter de la tenue de l’assemblée générale. Cette action relève de l’alinéa 1er de l’article 42.
 
Bien entendu, le syndic a la faculté de régulariser cette situation en procédant à une seconde notification, qui respectera alors les dispositions légales.
 
 
Le syndic doit s’attacher au formalisme imposé légalement et réglementairement pour la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale notifiés aux copropriétaires, au risque d’exposer, dans le cas contraire, le syndicat à une instabilité juridique pendant toute une décade.
 
À L’ARC, nous rencontrons le plus souvent ce genre d’erreur lorsqu’un syndic non professionnel prend en charge une petite copropriété en ne maîtrisant pas encore complètement toutes les règles de copropriété. Bien entendu, nous les assistons pour corriger ou éviter ce genre d’erreur.