Monsieur GINOT, la « norme » et le « dogme »
I. Monsieur GINOT, président de l’UNIS.
Monsieur GINOT est un homme courtois et - en privé - un homme aux analyses équilibrées.
Mais depuis quelques semaines, Monsieur GINOT - poussé par une base qui scie consciencieusement depuis des années la branche sur laquelle elle est assise - a tendance à exagérer au-delà de ce qui est raisonnable.
Après avoir lancé un communiqué de Presse surréaliste où il demande que les représentants des usagers soient exclus des commissions paritaires de discipline des syndics, en raison de leur « inévitable manque d’objectivité », voici qu’il se lance dans des nouvelles considérations sur le « dogme du compte séparé sans dérogation possible » (obtenu, selon lui, par l’ARC ce qui est tout à fait exact) annonciatrice de hausses inévitables des honoraires de syndic.
Répondons à cet homme aimable et faisons-le redescendre au VRAI pays de la copropriété et des copropriétaires (mais oui, Monsieur GINOT, dans les copropriétés il y a des copropriétaires qui ont un cerveau et se laissent faiblement impressionné par votre absence cruelle d’argumentation).
II. Que dit Monsieur GINOT ?
Monsieur GINOT - interviewé par Valeurs Actuelles - dit ceci :
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(Question de la journaliste) :
« Que prévoit la loi ALUR en matière de compte bancaire dans les copropriétés ?
(Réponse Monsieur GINOT) :
Aujourd’hui facultative, l’ouverture d’un compte séparé est appelée à devenir obligatoire.
Pour une question de dogme, la généralisation du compte séparé ouvert au nom du syndicat de copropriétaires nous obligera à gérer une multitude de comptes bancaires répartis dans plusieurs banques. Entraînant des frais pour les copropriétaires, elle risque aussi d’alourdir les honoraires à régler au syndic ».
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Monsieur GINOT a doublement tort.
- Le compte séparé obligatoire par copropriété a été instauré par la loi SRU en 2000 (il est d’ailleurs la règle dans tous les grands pays démocratiques). C’est donc la « norme » et non le « dogme ».
C’est suite aux pressions tarifaires inadmissibles imposées par les syndics, que ce qui était la loi est devenu l’exception (environ 10 % seulement des copropriétés disposent d’un compte séparé).
- La gestion en compte bancaire séparé n’entraîne aucun travail supplémentaire pour les syndics et ne justifie nullement les augmentations d’honoraires annoncés à « son de trompe ». Avant d’expliquer ceci, rappelons les méfaits du « compte unique ».
III. Les méfaits du compte unique
Depuis 2000 nous « marchons sur la tête » : le compte unique est la règle (90 à 95 % des cas) et les syndics gèrent les copropriétés avec pour souci principal d’augmenter les masses financières disponibles, ceci au détriment des copropriétaires :
- paiement différé (à 190 jours, parfois) facturé cher par les entreprises ;
- maintien de fonds de roulement ou d’avances (de trésorerie, de solidarité, etc.) inutiles et élevés ;
- absence de placements au profit des copropriétés ;
- maintien des « produits » en comptabilité (indemnités d’assurance ; locations ; indemnités judiciaires) pour profiter le plus longtemps possible des intérêts générés par ces sommes (au lieu de minorer les charges) ;
- opacité de certaines opérations (honoraires et frais privatifs ; absence de restitution des sommes non encaissées...) ;
- voire détournement de fonds (prélèvements illégaux sur les soldes créditeurs des comptes vendeurs), etc.
C’est tout cela qu’il faut empêcher grâce au compte séparé.
Répondons maintenant à Monsieur GINOT sur le soi-disant sur-travail lié aux comptes bancaires séparés répartis dans plusieurs banques.
IV. Réponse à Monsieur GINOT sur le soi-disant sur-travail lié aux comptes séparés
Comme on va le voir à travers les points suivants, la gestion de comptes bancaires dans plusieurs établissements bancaires ne présente dans les faits aucune surcharge de travail pour le syndic. Cela s’explique principalement par le fait qu’avec les évolutions technologiques et les développements « clés en main » des logiciels, les syndics sont en mesure de gérer simultanément plusieurs interfaces d’établissements bancaires. Voyons le problème point par point.
- Les virements
Les syndics invoquent qu’il sera difficile de procéder à des virements si chaque copropriété dispose de sa banque. Même si de prime abord, cet argument parait recevable, en réalité, il n’en est rien. En effet, après avoir audité plusieurs syndics professionnels, il apparaît que leur logiciel leur permet de réaliser plusieurs virements simultanés à partir de comptes différents étant ouverts dans des établissements bancaires différents. C’est le cas par exemple du logiciel «seiitra » qui est utilisé par le groupe Foncia. D’ailleurs, divers petits syndics proposent actuellement aux copropriétaires de choisir leur banque sans imposer d’honoraires supplémentaires.
- Les prélèvements automatiques
Les syndics prétendent que pour réaliser des prélèvements automatiques, ils sont contraints de passer par leur banque du fait qu’ils sont seuls titulaires d’un « numéro national d’émetteur (NNE) ». Cet argument est inexact : l’ARC a interrogé dernièrement la banque de France qui nous a confirmé que chaque syndicat de copropriétaires pouvait être titulaire d’un numéro national d’émetteur. Le syndicat des copropriétaires peut donc procéder à des prélèvements automatiques à partir du compte bancaire de sa banque grâce à son numéro national émetteur
- La gestion des chéquiers
Les syndics affirment qu’il sera difficile de gérer plusieurs chéquiers si chaque copropriété dispose de sa propre banque. Ceci est également inexact pour trois raisons :
- à partir du moment où le syndicat des copropriétaires dispose d’un compte bancaire, il est en droit de disposer d’un chéquier ; la multiplicité des banques n’a donc aucun rapport avec la multiplicité des chéquiers ;
- la plupart des opérations bancaires se font désormais à travers des prélèvements ou des virements, l’utilisation du chéquier est donc extrêmement limitée en copropriété ;
- la plupart des syndics n’utilisent pas de chéquiers, mais des lettres chèques ; ce dispositif permet à partir de logiciels spécifiques d’émettre un chèque indépendamment de l’établissement bancaire concerné. L’édition d’un chèque ne demande donc aucun effort supplémentaire.
- Le rapprochement bancaire
Les syndics argumentent que la multiplicité des banques va compliquer la réalisation des rapprochements bancaires ; autre inexactitude du fait que quel que soit l’établissement bancaire, le rapprochement bancaire se fait dans les mêmes conditions, de plus, les logiciels des syndics permettent de faire quasiment automatiquement les rapprochements bancaires avec l’aide de logiciels complémentaires comme « Scanbank » qui permettent de saisir automatiquement les relevés bancaires.
- Impossibilité de déposer les chèques auprès de différents organismes bancaires
Les syndics prétendent qu’ils ne peuvent pas avoir plusieurs banques au motif qu’ils ne sont pas « transporteurs de fonds » pour déposer les chèques des copropriétaires dans les divers établissements bancaires. Ils rajoutent que cela ferait perdre un temps précieux aux gestionnaires impliquant une répercussion sur leurs honoraires. Ces arguments sont encore une fois infondés du fait que la quasi-totalité des établissements bancaires proposent de venir récupérer les chèques les concernant.
- « Une copropriété, une banque »
Les syndics affirment qu’il est impossible de gérer une banque par copropriété. Ils caricaturent en disant qu’ils devront se mettre en relation avec une cinquantaine de banques compliquant davantage leur travail. Cet argument est encore une fois inexact du fait qu’actuellement, il n’existe pas plus de 5 ou 6 banques spécialisées en copropriété. L’affirmation « une copropriété, une banque » est donc un mythe.
On le voit, Monsieur GINOT et ses confrères doivent :
- revoir leur position ;
- revoir leur argumentaire.
Non, Monsieur GINOT, la norme (dans norme il y a « normal ») n’est pas le dogme et nous combattrons comme il se doit vos faux arguments, simplement destinés à justifier de nouvelles augmentations d’honoraires.
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