Naissance de l’Association Planète - Valorisation
Une nouvelle association est née (issue d’un des groupes de travail lancé par Planète Copropriété), il s’agit de « Planète-valorisation ».
Le projet de cette association est un peu fou : il est d’aider les copropriétés à valoriser leur « toit » (ou des espaces constructibles) pour pouvoir financer des projets ambitieux de rénovation thermique, voire de requalification.
Ceci se pratique déjà en Suisse de façon satisfaisante et est rendu possible par le développement de nouveaux matériaux associés aux constructions bois (légèreté : facilité, etc.).
Voici la présentation de ses objectifs et premiers travaux par le président de cette association, Dominique SEVRAY.
Financer une requalification de copropriété par la surélévation ou l’extension : un financement innovant!
Le Grenelle de l’Environnement a dressé le constat que les bâtiments représentaient 40% de nos consommations énergétiques nationales. Il a fixé les objectifs d’économie d’énergie à moins 38% à l’échéance 2015 et moins 75% en 2020 pour les bâtiments existants, dont les copropriétés. Si la perspective de ne plus payer à terme qu’un quart de nos consommations énergétiques est attractive, la manière d’y parvenir l’est beaucoup moins.
Aujourd’hui, les pouvoirs publics font le constat que peu de choses ont bougé dans les copropriétés. Les copropriétaires n’ayant pas les moyens de financer ces travaux et les syndics professionnels n’étant pas en capacité d’animer cet enjeu qui relance, mais cette fois avec un facteur 100, ce que les copropriétés connaissent avec les ascenseurs.
Afin de répondre à ces carences, une association, Planète Valorisation Patrimoines Immobiliers émanation d’un groupe de travail de Planète Copropriété, propose de mettre au point les méthodes garantissant la réussite de tels projets. La «valorisation de l’actif des copropriétés» consiste à rechercher toutes les possibilités d’accroître son bâti par la surélévation ou l’extension. La marge financière générée par la revente de nouveaux lots créés finançant les travaux de rénovation énergétique.
Certaines copropriétés possèdent, souvent sans le savoir, un « droit à construire résiduel ». Ce sera parfois un véritable trésor caché qu’elles découvriront. L’idée de la surélévation ou de l’extension peut alors germer dans l’esprit d’un ou plusieurs copropriétaires. Ils auront eux-mêmes commencé à en parler avec le conseil syndical. Un certain nombre de préalables sont alors indispensables dont les «infranchissables» du projet : ce sont les conditions qui, si elles ne sont pas remplies, en interdiront la réalisation.
LES «INFRANCHISSABLES»
1 – Faisabilité administrative et juridique
Le projet doit satisfaire au PLU (Plan Local d’Urbanisme): prospects (hauteurs et gabarits à respecter) et COS (Coefficient d’Occupation des Sols). La première étape consiste à missionner un architecte pour obtenir confirmation de la part des services techniques de la ville des extensions ou surélévations possibles.
Le Syndicat des Copropriétaires a deux options pour réaliser un tel projet :
- soit il est Maître d’Ouvrage, il est dans ce cas nécessaire d’obtenir une résolution votée en AG à l’unanimité des voix des copropriétaires;
- soit il vend son droit à construire, le vote nécessaire en AG est celui de l’article 26 : la moitié des copropriétaires représentant les 2/3 des tantièmes des voix. Cette majorité est ramenée à l’article 25 dans les villes dotées d’un DPU (Droit de Préemption Urbain, loi Boutin).
De plus, l’unanimité des copropriétaires du dernier étage est indispensable. Ce point peut devenir un véritable écueil si ne sont pas gérées en amont les compensations possibles ou l’offre qui leur est ouverte d’acquérir prioritairement les logements créés.
Un autre point litigieux est la gestion des mandats lors des votes en assemblée générale, certains copropriétaires pouvant être tentés de s’en approprier l’utilisation à leurs propres fins. Une des solutions sera de sensibiliser toujours plus les copropriétaires afin qu’ils soient physiquement présents
Enfin, le Syndicat des Copropriétaires n’ayant pas la compétence à exercer la mission de Maître d’Ouvrage devra dans tous les cas se doter de la structure idoine.
2 - Faisabilité Technique
La finalité de ces opérations étant de financer la requalification énergétique, mais aussi toutes ou partie des rénovations nécessaires, le préalable est d’établir un prévisionnel des travaux. La pièce maîtresse de cet ensemble étant un audit énergétique permettant d’établir différents scénarios de travaux et les retours d’économies attendus.
Le Syndicat des Copropriétaires s’assurera de la faisabilité technique du projet de surélévation sous ses autres aspects :
- aptitude de la structure à supporter cette surcharge ;
- respect des nouvelles normes et Réglementations Techniques (accueil des handicapés, sécurité incendie, électricité…) ;
Ces étapes confiées en complément de mission à l’architecte doivent permettre d’identifier le plus tôt possible également les autres «infranchissables» susceptibles de remettre en cause la faisabilité du projet.
3 - Faisabilité financière
Le Syndicat Des Copropriétaires qui cède son droit à construire devra se constituer en une entité pouvant réaliser le portage financier de l’opération : SCCV (Société Civile de Construction Vente), SCI, SCIA (Société Civile Immobilière d’Attribution) ou SAS (Société par Action Simplifiée).
Selon le mode d’exercice, les conditions fiscales sont également à prendre en compte : assujettissement à la TVA taxation des plus-values, mais aussi les prêts préférentiels et les aides fiscales possibles. Les apports financiers pouvant également se faire par des détentions de parts au sein de la structure financière porteuse ou par mécanisme de dation (cession de propriété en guise de paiement)..
L’équation gagnante est simple : coût de la requalification/rénovation/coûts annexes + coût de la surélévation/extension = prix de vente des logements créés.
4 - Faisabilité sociopsychologique
Ce critère se révèle particulièrement déterminant. Quelles sont les situations individuelles et l’aptitude des copropriétaires à accepter le projet ? Les rumeurs et les peurs ont très vite fait de se substituer à une attitude réaliste et objective. Les réactions de peur individuelles en assemblée générale ont une influence dévastatrice sur une population hésitante en grande majorité.
Des consultations individuelles en amont pour informer et impliquer les copropriétaires sont indispensables.
Le Syndicat des Copropriétaires qui accepte une telle opération valorise son patrimoine :
- charges maîtrisées, voire minorées, par les économies d’énergies réalisées ;
- charges minorées par l’augmentation du nombre des lots sur lesquels elles sont réparties ;
- patrimoine valorisé par les travaux de requalification et de rénovation qui vont amener son bien au niveau généralement du BBC existant. Avec les classements énergétiques correspondants auxquels sont de plus en plus sensibilisés les acheteurs et les locataires.
LES EXPÉRIMENTATIONS EN COURS
De par leur nature et leur histoire, toutes les copropriétés sont spécifiques et nécessitent un traitement «sur-mesure». Voici quelques exemples :
- Une très grande copropriété de près de 1500 logements répartis en 9 îlots de trois immeubles à Marly-le-Roi. Elle concoure au programme de requalification du PUCA REHA 2 en cours. L’architecte du PUCA a fait travailler ses étudiants sur des propositions de surélévation ; (jury le mardi 26 juin).
- Une copropriété de 300 logements répartis entre 16 immeubles à Gif-sur-Yvette. La sensibilisation de la copropriété a été déclenchée par la présence d’humidité dans un certain nombre de logements. Le traitement de ce problème spécifique amène la copropriété à le traiter globalement avec sa performance énergétique. Assemblée générale le 28 juin prochain.
- Un immeuble de 125 lots à Boulogne-Billancourt géré par un syndic bénévole. L’audit énergétique révèle ses fragilités et la nécessité de traiter sa requalification/rénovation. Une étude favorable de surélévation a été menée également révélant un potentiel de 200 m² environ. Le projet se voit opposer en l’état les intérêts des copropriétaires du dernier étage qui refusent l’arrivée de voisins latéraux ou supérieurs. La phase de finalisation et de négociation du projet est engagée. L’immeuble vient de voter à l’article 26 une vente de partie commune, mais dans le cadre du projet de surélévation, ce sont 21 copropriétaires dont il faut obtenir l’accord. L’enjeu est de taille !
- Un immeuble de 4 niveaux à Montreuil qui offre une possibilité de surélévation et d’extension. L’instruction de cette faisabilité est en cours avec les services techniques.
- Un petit immeuble parisien de 11 lots. La création d’un niveau supplémentaire d’une surface totale de 100 m² générerait un revenu pour le Syndicat d’environ 900 000 €. Si l’on estime à 350 000 € le coût de construction, le budget que l’immeuble pourrait consacrer à sa rénovation est très conséquent, mais l’immeuble semble le nécessiter. Le point de blocage actuel est généré par la précarité financière de deux des résidants (et décideurs selon la loi) du dernier niveau dont l’un envisage de partir d’ici un an. Une étude technique de stabilité a été votée pour estimer le degré d’urgence d’intervention sur un plafond de caves.
CONCLUSION PROVISOIRE
Si l’on remet en perspective tous ces éléments, ils se trouvent à la conjonction de trois contraintes :
- une forte demande de logements à Paris ;
- une contrainte technique née du Grenelle ;
- un environnement économique peu favorable pour les copropriétaires.
Un projet de surélévation peut satisfaire à ces trois contraintes. Il permet de répondre au problème du logement, il apporte une solution aux mesures d’économies d’énergie en vigueur, enfin il en assure le financement et parfois au-delà.
La complexité du montage de ces opérations explique leur actuelle rareté. Il faudra par conséquent d'une part pouvoir les inventorier et d'autre part faire l'état des lieux des opérations similaires à l'étranger ; notamment celles réalisées depuis 2006 dans le Canton de Genève grâce à la loi sur la surélévation. Cet observatoire complétera utilement notre actuelle création de méthodologie.