L’élaboration de l’ordre du jour et la tenue de l’assemblée générale sont des temps stratégiques qui nécessitent une vigilance du conseil syndical.
En effet, c’est uniquement sur la base des questions inscrites à l’ordre du jour que les copropriétaires pourront valablement se prononcer.
Face à ce constat, il est donc important de bien rédiger l’ordre du jour en prenant en considération plusieurs précautions.
Voyons cela en détail :
I- Une résolution en bloc
Bien souvent, pour faire voter des décisions polémiques, le syndic essaye de les englober dans une seule et même résolution. C’est ainsi qu’il prévoit dans une même résolution le vote du contrat du syndic l’autorisant à faire appel à un courtier qui s’avère être une filiale du syndic.
Par ce procédé, l’assemblée générale est contrainte d’accepter l’intervention de la filiale à défaut de ne pas pouvoir disposer d’un contrat d’assurance.
Cette situation trouve sa source dans un arrêt de la Cour de Cassation du 22 janvier 2021 qui a validé une résolution unique qui traite à la fois de la décision de travaux, des modalités d’appels de fonds, de la désignation de l’entreprise et de l’architecte et de leurs honoraires et même du contrat d’assurance de dommages-ouvrages.
Ainsi, à présent, certains syndics professionnels s’appuient sur cet arrêt pour faire leur tambouille justifiant d’être plus vigilants.
II – Une question, une résolution
Pour éviter ce type de piège, la préconisation est que l’ordre du jour doit prévoir pour chaque question, une seule décision.
A titre d’exemple, la question de la souscription du contrat d’assurance doit être distincte de l’autorisation de faire appel à une filiale du syndic.
De même, la question des travaux doit être distincte de la détermination du montant des honoraires du syndic ou encore de l’architecte.
Certes, cela rallonge l’ordre du jour mais permet de ne pas être otage d’une résolution gigogne en étant contraint de voter tout ou rien. La seule exception concerne les questions qui prévoient une mise en concurrence impliquant dans ce cas une résolution distincte par candidat permettant aux copropriétaires de pouvoir se prononcer sur chacune d’elles.
Pour permettre cela, l’ordre du jour doit être impérativement élaboré entre le conseil syndical et le syndic dans le cadre d’une réunion de travail.
C’est à présent à vous de jouer.