À l’occasion de notre journée écolière dédiée au contrôle des comptes, nous avons pu décortiquer plusieurs notions qui étaient mal assimilées par certains conseillers syndicaux et exploitées par de nombreux syndics professionnels.
Il s’agit de la distinction juridique entre les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires.
Voyons cela de plus près et les conséquences que cela implique.
I-Le syndicat des copropriétaires : une personne morale
Bien souvent, on parle de « copropriété » pour présenter l’ensemble immobilier.
En terme juridique, il faudrait plutôt parler de « syndicat des copropriétaires » qui dispose de la personnalité juridique.
C’est donc lui qui est titulaire des contrats signés avec des tiers tels que la compagnie d’assurance pour assurer les parties communes, l’ascensoriste pour entretenir l’ascenseur, les fournisseurs d’énergie ….
C’est également le syndicat des copropriétaires qui engage les actions judiciaires à l’encontre des tiers en cas de préjudice constaté, voir même à l’égard des copropriétaires débiteurs.
C’est aussi le syndicat des copropriétaires qui embauche le gardien et employé d’immeuble et qui est le titulaire d’un compte bancaire séparé.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires est une personne morale qui est différente des copropriétaires et même de tous les copropriétaires qui, chacun d’eux, dispose d’une personne juridique (personne physique) distincte.
Une distinction qui a toute son importance.
II – Des comptabilités différentes
En tant que personne morale le syndicat des copropriétaires détient ses propres fonds qu’il dépose sur son propre compte bancaire.
Ainsi, lorsque des intérêts bancaires ou des loyers sont versés au syndicat des copropriétaires, il est impératif qu’elle soit ensuite réaffectée sur les comptes des copropriétaires au prorata de leur quote-part afin qu’ils bénéficient des produits générés.
De même à la suite d’un sinistre, il est indispensable que les indemnités d’assurances versées par la compagnie soient affectées aux travaux de réhabilitation et non conservées sur le compte bancaire du syndic.
Et pour cause, dans la mesure où le syndic n’affecte pas l’indemnité aux travaux, ce sont les copropriétaires qui seront tenus de prendre en charge l’intégralité des frais..
Lorsque les copropriétaires ou le conseil syndical s’aperçoivent de la supercherie, le syndic affirme que les fonds ne sont pas détournés puisqu’ils sont sur un compte d’attente qui figure dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires.
Certes, mais entretemps, les copropriétaires ont payé des sommes qui n’auraient pas dû supporter aggravant alors leur situation comptable.
Voilà pourquoi il ne faut pas amalgamer les intérêts du syndicat des copropriétaires avec ceux des copropriétaires.