Nous ne pouvons qu’être d’accord avec la définition du syndic professionnel formulée par le Président de l’association nationale des gestionnaires

26/11/2021 Actu

L’une des causes des problèmes rencontrées entre conseillers syndicaux et les syndics professionnels, est la définition de l’étendue des obligations de ces derniers.

En effet, pour beaucoup d’entre eux, ils se limitent à assurer la gestion « du courant »  qui s’apparente plus à du secrétariat administratif qu’à de la gestion prospective.

Cela se traduit par l’envoi des appels de fonds, le règlement des factures et, pour d’autres, à être des commerçants en vendant aux copropriétaires de nouveaux services marchands développés par le cabinet ou par ses filiales.

En définitive, il existe un flou sur ce que doit être un syndic dit professionnel.

Large question pour laquelle nous avons eu une première réponse pertinente du président de l’association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC) qui est lui-même, semble-t-il, syndic professionnel et gestionnaire.

Nous avons décidé de reprendre stricto sensu sa définition du métier de syndic.

Nous aborderons, en seconde partie, nos commentaires.

I – La polyvalence du métier de syndic

Sans ajouter de commentaires, voici l’article intégral :

      📍Le syndic est un JURISTE. Mandataire du SDC, il le représente dans les tous les actes civiles et en justice, au fond ou en référé. Il le représente chez le notaire lorsqu’il cède une partie commune, il le représente en tant qu’employeur du personnel du syndicat, il établit les fiches de paie des gardiens, déclare les charges sociales aux organismes. Juriste, il enclenche et suit les contentieux, recouvrement de charges, infraction au règlement de copropriété, expertise judiciaire. Il rédige de sa plume les résolutions d’AG, il analyse et interprète les clauses du règlement, à la lumière de la jurisprudence qu’il connaît ou qu’il va chercher. Il travaille de concert avec les avocats, huissiers, géomètres.

    📍Le syndic est un COMPTABLE. Il paye les factures aux fournisseurs et les impute selon le plan comptable, il prépare les budgets prévisionnels et les budgets travaux, il appelle les fonds, il traite avec les banques, il rédige les états datés…même en urgence. Il est comptable de chaque SDC comme autant de micro-sociétés avec ses états financiers, ses dettes ses créances, ses comptes de tiers, ses comptes de charges, ses avances, ses provisions, ses bilans. Il accompagne le conseil syndical pour le contrôle des comptes, il explique, il déchiffre, il compte avec lui.     📍Le syndic est un TECHNICIEN…du bâtiment neuf avec ses innombrables désordres, sa garantie de parfait achèvement, sa biennale et sa décennale, ses expertises DO, ses chauffages qui ne chauffent pas, ses terrasses qui s’infiltrent...du bâtiment ancien, ses pathologies, ses fissures, ses fontis, ses fuites de joint, ses refoulements de collecteur, ses planchers qui s’affaissent. Il grimpe sur les échafaudages pour les ravalements de façade, il arpente les toitures, zinc, ardoise ou tuile canal. Il lance les appels d’offres, épluche les devis et les présente en assemblée, il recherche les financements. Représentant du maître d’ouvrage, le syndic pilote, coordonne, surveille les délais, réceptionne les travaux et lève les réserves. Donneur d’ordre de la maintenance…ascenseur, chaudière, ventilation, parking, extincteurs, ménage ou espaces verts.

   📍Le syndic est un COMMUNIQUANT, un médiateur, conciliateur, arbitre, juge de paix, psychologue...il gère les conflits diplomatiquement, il rappelle à l’ordre, apaise les tensions, il rassure, il manie d’une main de maître les réunions houleuses,...le syndic est un orateur, il canalise le groupe, il reconnaît les profils et s’adapte. Communiquant, il dialogue avec les mauvais payeurs, dialogue avec les pouvoirs publics...le syndic informe, il informe sur l’état de l’immeuble dans son carnet d’entretien, sur les finances de l’immeuble dans son immatriculation, sur la vie de l’immeuble dans son PV abrégé et affiché, il publie les documents du syndicat sur son externat…quotidiennement. Le syndic est polyvalent, le syndic sait tout faire.

II – Un syndic : juriste, comptable, technicien, communicant

Voilà donc ce que tout copropriétaire au conseil syndical peut attendre de son syndic.

Un homme ou une femme de l’art pluridisciplinaire qui peut aborder un problème selon plusieurs facettes (comptables, techniques, juridiques).

Un syndic qui n’a pas besoin de faire appel au comptable, qui se situe au 2ème étage de l’immeuble, pour répondre à des interrogations du conseil syndical sur une information indiquée dans le grand livre.

Un syndic qui, pour réaliser la mise en conformité du règlement de copropriété, ne va pas faire appel à une société extérieure qui va facturer sa prestation à la copropriété.

Un syndic qui est prêt à monter sur la terrasse pour diagnostiquer les causes des infiltrations ou pour expertiser les dommages-ouvrage.

La seule question qui nous reste en suspens est de savoir où se trouve ce syndic ?

En tout état de cause, nous savons, à présent, lorsqu’un syndic expliquera qu’il faudra faire appel à un avocat pour apporter une analyse sur une question précise, il faudra lui rappeler qu’il est un « juriste ».

Lorsque le syndic indiquera qu’il faudra faire appel à un bureau d’études pour réaliser des appels d’offre, il faudra lui rappeler qu’il est un technicien en mesure de les réaliser et même d’éplucher les devis pour les présenter en assemblée générale.

Lorsque le syndic rechignera à mettre sur l’extranet de la copropriété l’ensemble des documents stratégiques tels que les derniers grands livres ou les relevés bancaires ou de mettre à jour le carnet d’entretien de la copropriété, il faudra lui rappeler qu’il est un communiquant.

Bref, on se demande comment ces experts de l’immobilier peuvent actuellement être distancés par des outsiders que sont les startups qui se limitent à vendre un logiciel de gestion.