Nous ne le répétons peut-être par suffisamment mais l’objectif de l’ARC Nationale n’est pas de sanctionner les syndics professionnels mais de les responsabiliser en mettant dans la loi des dispositifs en cas de manquements.
C’est dans ce cadre que l’ARC Nationale a obtenu que soient insérées dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 des pénalités dans la mesure où le syndic retarde voire refuse de remettre au conseil syndical les documents de la copropriété qu’il réclame.
Plusieurs décisions judiciaires financées par l’ARC Nationale ont pu mettre en évidence l’efficacité de cette procédure avec des condamnations à l’égard des syndics professionnels qui atteignent presque 10 000 euros.
Ces affaires ont pu mettre en évidence plusieurs éléments de procédures notamment la capacité pour le président du conseil syndical à agir judiciairement ou encore la possibilité d’engager également la responsabilité de l’assureur du syndic pour garantir le paiement des pénalités.
Néanmoins, une question restait en suspens et semble avoir été traitée par une décision judiciaire du 16 octobre 2025.
Voyons donc cette décision et son nouvel éclairage.
I- Une condamnation à 4 110 euros de pénalités
Dans une affaire qui, pour précision, n’a pas été financée par l’ARC Nationale, le cabinet professionnel a été condamné à 4 110 euros de pénalités de retard au profit du syndicat des copropriétaires.
Comme il est à présent d’usage, pour se défausser, le syndic a évoqué des vices de forme tels que l’incapacité du président du conseil syndical à agir ou bien le fait qu’il n’ait pas démontré sa qualité.
Ces arguments qui ont déjà été évoqués lors de deux précédentes affaires ont été systématiquement balayés par le juge.
Néanmoins, ce dernier a dû traiter un point qui pour le moment n’a pas été soulevé dans les autres affaires.
Il s’agit de savoir si les pénalités peuvent être comptabilisées par demande formulée ou par document réclamé.
Autrement dit, une demande qui porte sur dix documents non remis, doit-elle être considérée comme une seule réclamation impliquant un montant de pénalités de 15 euros par jour de retard ou bien par document soit 150 euros par jour (15 euros x 10).
II – Une réponse sur la base du texte
Pour répondre à cette question, le juge a repris strictement les dispositions légales.
Autrement dit, l’article 21 précise qu’il s’agit de pénalités par demande et non par document.
Ainsi, le juge a refusé de fixer le montant des pénalités proportionnellement au nombre de documents réclamés.
Voici l’extrait de la décision judiciaire :
Cette décision n’est que le respect strict de la disposition légale impliquant que le conseil syndical et surtout son président doivent faire du juridisme en formulant une demande distincte pour chaque document réclamé permettant ainsi de multiplier le montant des pénalités.
Le but est bien de faire pression auprès du syndic pour obtenir les documents réclamés à défaut d’être condamné à des montants qui peuvent être extrêmement importants.
A suivre donc pour d’autres affaires…