Face à la déclaration de l’état d’urgence sanitaire, les pouvoirs publics ont été contraints de publier plusieurs ordonnances qui prévoient des dispositions dérogatoires en matière de contrat de syndic et de tenue d’assemblée générale.
Au vu des résultats sanitaires et du nombre encore important de contaminations, les pouvoirs publics ont été contraints de publier une nouvelle ordonnance n°2021-142 du 10 février 2021 qui a pour but de proroger certaines dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020.
Voyons en quoi consistent ces nouvelles mesures dérogatoires ainsi que les difficultés qui restent en suspens.
I. Un délai dérogatoire prolongé en matière de tenue d'assemblée générale, mais pas en matière de contrats de syndic ou de mandat du conseil syndical
L’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 a prolongé le délai des dérogations au 1er avril 2021.
Au vu de l’évolution de la crise sanitaire, l’ordonnance du 10 février 2021 a prolongé ce délai en le fixant à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire déclarée par le décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020. La loi n°2021-160 du 15 février 2021 a prorogé l’état d’urgence sanitaire jusqu'au 1er juin 2021.
Cela implique que les mesures dérogatoires seront applicables jusqu’au 1er juillet 2021.
Ceci étant dit, cette nouvelle ordonnance prolonge uniquement les mesures dérogatoires en matière de tenue d'assemblée générale et non celles relatives au mandat du syndic et aux conseils syndicaux.
Les pouvoirs publics ont donc voulu sécuriser le dispositif en ne fixant plus de date ferme, mais en la conditionnant à un fait générateur qui est la fin de l’état d’urgence sanitaire plus un mois.
II. Les mesures dérogatoires en matière de tenue d’assemblée générale
L’ordonnance du 10 février 2021 a reconduit les articles 22-2, 22-3, 22-4 et 22-5 de l’ordonnance du 25 mars 2020.
Par conséquent, le syndic peut décider seul d’imposer que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale en présentiel, mais uniquement par visioconférence accompagnée du vote par correspondance ou à défaut uniquement par correspondance.
En effet, l’option du vote par correspondance n’est envisageable que « lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible. »
Par conséquent, si le syndic opte pour la tenue d’une assemblée générale uniquement par correspondance, ce qui de facto interdit tout débat démocratique, le conseil syndical devra obtenir de ce dernier les raisons qui justifient d’avoir opté pour la solution par défaut.
Par ailleurs, il s’agit bien d’une possibilité ouverte au syndic et non d’une exigence, impliquant que si les conditions sanitaires le permettent - d’ici le 1er juillet 2021- (un mois après la fin de l’état d’urgence) le syndic avec le conseil syndical peuvent convenir de tenir l’assemblée générale en combinant du présentiel et du distanciel, auquel s’ajoute le vote par correspondance.
Rappelons que depuis l’entrée en vigueur de l’« ordonnance copropriété », le vote par correspondance est un dispositif qui s’impose au syndicat des copropriétaires, et ce indépendamment de la crise sanitaire.
Est également maintenue jusqu’à un mois après la déclaration de la fin de l’état d’urgence sanitaire, la dérogation qui permet à un mandataire de recevoir plus de trois délégations de vote, si le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandants n’excède pas 15% des voix du syndicat des copropriétaires.
Pour mémoire, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 fixe le seuil à 10%.
III. Les difficultés en suspens
Malgré les prolongations de droits des contrats de syndic accordées jusqu’au 31 janvier 2021 par l’ordonnance du 18 novembre 2020, nombreux syndics professionnels n’ont toujours pas convoqué les assemblées générales pour approuver les comptes de 2019.
Selon nos informations, ils misaient sur une nouvelle prolongation de leur mandat dans le cadre de l’ordonnance du 10 février 2021.
De toute évidence, les pouvoirs publics n’ont pas suivi la stratégie qu’espéraient certains professionnels puisque cette dernière ordonnance n’a pas reconsidéré les délais dérogatoires en matière de mandat de syndic.
Si d’un côté politique on peut se satisfaire de la fermeté des pouvoirs publics, d’un autre côté nombreuses copropriétés se retrouvent actuellement sans représentant légal, devant utiliser les recours prévus par la loi pour convoquer une assemblée générale en vue de nommer un nouveau syndic.
L’ARC reste à la disposition de ses adhérents pour les assister dans cette démarche.
Là où la situation est encore plus compliquée est lorsque le syndic a bien convoqué une assemblée générale, mais à laquelle aucune majorité suffisante n’a été dégagée pour élire un syndic.
Dans ce cas, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une procédure complexe qui consiste à saisir le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires afin qu’il désigne un syndic.
Une procédure lourde qui demande une coordination, mais surtout qui paralyse la copropriété sachant que les délais pour obtenir une désignation judiciaire peuvent prendre un à six mois en fonction des tribunaux, alors qu’entre temps il faut payer les factures de la copropriété.
Nous avons alerté la chancellerie sur cette situation délicate qui au-delà de présenter une difficulté pour les copropriétés risque d’engorger encore plus les tribunaux qui ont déjà pris du retard sur le traitement des dossiers compte tenu des phases de confinement.
Le service juridique de l’ARC est malgré tout mobilisé pour assister le conseil syndical sur les actions à mener afin d’élire un nouveau syndic (professionnel ou bénévole) de manière légale et rapide, afin de ne pas pénaliser le bon fonctionnement de la copropriété.