Nouvelles copropriétés :
la loi ALUR oblige
à mettre le syndic de promotion
en concurrence
Comment faire en réalité ?
A noter : il est difficile d’agir avant la première assemblée d’une copropriété nouvelle. L’ARC peut néanmoins vous aider, y compris dans le cadre d’une « adhésion de groupe ».
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Dans le cadre d’une vente en VEFA, le promoteur choisit de désigner un syndic qui prendra en charge la gestion de la copropriété dès sa livraison et jusqu’à la première assemblée générale.
Les copropriétaires n’interviennent donc pas dans ce premier choix. La loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’ils ne sont consultés pour désigner le syndic que lors des assemblées générales ; rien n’est prévu en particulier pour les copropriétés qui vont prendre naissance.
Avant la loi ALUR, ce premier syndic (appelé syndic de promotion) n’avait pas l’obligation de se mettre en concurrence lors de la 1ère assemblée générale de la copropriété qu’il convoquait. Il était donc renouvelé presque systématiquement puisqu’il soumettait régulièrement son seul contrat en assemblée générale.
Cela pouvait poser des problèmes lorsque ce syndic était proche du promoteur et qu’ils avaient l’habitude de travailler ensemble : il ne s’attachait pas à défendre les intérêts de la copropriété.
En effet, lors de la livraison des parties communes, un certain nombre de réserves (malfaçons…) sont consignées dans le procès verbal. D’autres surviennent dans un bref délai. Et c’est au syndic d’agir afin que toutes ces réserves soient levées par le promoteur dans les délais de garanties. A défaut d’action suffisante dans les délais, c’est la copropriété qui devra les prendre en charge, ce qui arrive quand le syndic est proche du promoteur.
- I/ La désignation du syndic de promotion appelé maintenant syndic provisoire
L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 reconnait deux modes de désignation du 1er syndic :
- Il peut être désigné dans le règlement de copropriété. Ce document qui s’impose à tous les copropriétaires a été rédigé par le promoteur. Il est annexé à l’acte de vente et s’impose donc aux copropriétaires qui ne peuvent pas le contester lors de la signature.
- Sinon, il peut être désigné par accord des parties. Cet accord est généralement donné dans l’acte de vente. La rédaction est identique pour tous les acquéreurs. Soit chacun donne pouvoir au promoteur afin qu’il désigne le syndic provisoire, soit l’acheteur ratifie le syndic proposé dans l’acte de vente. Cette clause n’est pas négociable.
On comprend donc que ce syndic est choisit librement par le promoteur, qui négocie les termes de son contrat.
La loi ALUR a rajouté une précision : ce premier syndic est un syndic : « provisoire » qui donc, par principe, n’a pas à perdurer dans ces fonctions (voir point III).
Ce syndic de promotion doit voir ensuite sa nomination maintenue (ou non) par l’assemblée générale des copropriétaires, et cela dans un délai de 1 an à compter de la création de la copropriété (qui correspond à la livraison des premières parties privatives).
- II/ La désignation du syndic par la 1ère assemblée générale avant la loi ALUR
Avant la loi ALUR, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait que la désignation du syndic de promotion devait être ratifiée par la première assemblée générale.
Avant la 1ère assemblée générale, il n’y a pas de conseil syndical au sein de la copropriété. Sa désignation relève de la compétence de cette première assemblée. En l’absence de conseil syndical, le syndic n’est donc pas encore contrôlé dans sa mission.
Le syndic organise seul l’ordre du jour de la première assemblée générale, fixe les questions portées à l’ordre du jour et rédige les résolutions. Un certain nombre de syndics abusait de cette situation et décidait de ne pas se mettre en concurrence. Les termes de leur contrat n’étaient pas négociés : les tarifs étaient anormalement élevés et surtout la durée du contrat allait souvent jusqu’à 3 ans.
Ainsi, la copropriété ne pouvait se séparer d’un syndic lorsqu’il était trop proche du promoteur pour défendre correctement les intérêts de l’immeuble, ou lorsqu’il était incompétent.
Les copropriétaires pouvaient tout de même proposer une question pour la première assemblée générale, et présenter un autre contrat de syndic. Cela était rare car nécessitait de l’anticipation. En effet, les copropriétaires ne connaissaient pas la date de la 1ère assemblée générale.
- III/ Les apports de l’article 55 de la loi ALUR
L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 a été complété par l’article 55 de la loi ALUR. Depuis le 27 mars 2014, le syndic, appelé maintenant syndic provisoire, ne peut être « maintenu dans ses fonctions que par une décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires. »
La loi oblige donc à mettre le contrat du syndic provisoire en concurrence avec au moins un autre contrat de syndic lors de la 1ère assemblée générale.
Mais qui doit proposer ce ou ces autres contrats ?
La loi précise que cette mise ne concurrence peut être effectuée par le conseil syndical s’il existe.
On sait que le conseil syndical est désigné par un vote lors d’une assemblée générale. Donc tant que la 1ère assemblée générale ne s’est pas tenue, le conseil syndical n’existe pas et ne peut donc pas proposer d’autres contrats de syndic.
Est-ce que cette rédaction signifie qu’un nouveau mode de nomination d’un conseil syndical est envisageable ? Comme par exemple dans le règlement de copropriété ?
Sinon, ce sont les copropriétaires qui doivent proposer d’autres contrats de syndic. Cette faculté existait avant la loi ALUR. Elle est maintenant mise en avant.
Les copropriétaires doivent donc s’investir très tôt dans la vie de la copropriété. Mais comment faire lorsque, comme cela est arrivé dans certaines copropriétés, la 1ère assemblée générale est convoquée avant même la livraison des parties privatives ?
Pour être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale, une résolution proposant un autre syndic, ainsi que le contrat, doivent être reçus par le syndic provisoire avant que ne partent les convocations à la 1ère assemblée générale, ce qui signifie plus d’un mois avant la date de l’assemblée.
- IV/ Les conséquences de la loi ALUR
La loi ALUR précise bien que le maintien du syndic provisoire ne peut se faire que s’il y a mise en concurrence.
Afin de respecter cette obligation, le syndic provisoire devrait donc être amené à informer par écrit tous les copropriétaires de la date de la prochaine assemblée générale en leur rappelant les dispositions relatives à la mise en concurrence, et ce bien avant que ne partent les convocations pour cette assemblée.
Un délai raisonnable laissera ainsi le temps aux copropriétaires intéressés et qui souhaitent s’invertir dans leur copropriété de rechercher d’autres syndics et de présenter leur candidature.
Rien n’interdira à ces copropriétaires d’aller plus loin et de demander d’inscrire à l’ordre du jour des contrats d’assurance ou de maintenance.
Pour toutes les constructions d’ensembles immobiliers vendus en VEFA, la loi ALUR incite donc les futurs copropriétaires à s’investir tôt, dans leur copropriété. Elle leur offre la possibilité de se séparer rapidement du syndic désigné par le promoteur, s’ils le désirent.
- V/ Les actions de l’ARC
1. Aider les copropriétaires
L’ARC incite tous les futurs copropriétaires à envoyer un courrier recommandé au syndic provisoire lorsqu’il a été désigné par le promoteur, sinon au promoteur directement, de ce type :
« Monsieur,
J’ai acheté en VEFA un appartement dans un ensemble immobilier situé …., devant être livré le…
Conformément à l’article 17 d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, je souhaite mettre en concurrence le syndic de promotion. A cette fin, il convient que vous me communiquiez dans les meilleurs délais la date à laquelle se tiendra la première assemblée générale de la copropriété concernée.
Bien entendu, votre réponse devra intervenir préalablement à l’envoi des convocations et avec un délai suffisant me permettant de vous transmettre le projet de résolution ainsi que le contrat du syndic concurrent.
… ».
- 2. Solliciter les ministres : Mmes TAUBIRA et PINEL :
Par ailleurs l’ARC a sollicité Mmes TAUBIRA et PINEL afin qu’elles fassent intégrer, dans le décret du 17 mars 1967, une disposition d’application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette disposition obligerait le promoteur ou le syndic provisoire lorsqu’il est désigné, à notifier aux futurs copropriétaires, dans un délai suffisant (deux mois au moins) avant la date de la première assemblée générale leur permettant ainsi de mettre le syndic provisoire en concurrence.
Les nouveaux copropriétaires pourront alors choisir leur premier syndic désigné par l’assemblée générale.
Vous pouvez consulter les autres dossiers de l’ARC sur les copropriétés nouvelles :
« L’ARC et les copropriétés nouvelles : » www.unarc.fr/fdyc
« Copropriétés nouvelles : Le PARTICULIER ne va pas assez loin » www.unarc.fr/7d3y
« Copropriétés nouvelles : attention aux syndics « provisoires » : le cas FONCIA + OTIS » www.unarc.fr/qmwc
« L’ARC et l’aide aux copropriétaires des nouvelles copropriétés : un nouveau dossier très pratique dès la semaine prochaine sur la réception des parties communes » www.unarc.fr/43id
« L’arc aide ses adhérents dans les nouvelles copropriétés : quand six ans plus tard un syndic continue a abuser les nouveaux acquéreurs Le dossier » www.unarc.fr/vpvn
« Loi A.L.U.R. et Copropriété : les 16 nouvelles propositions d’amendements de l’ARC » www.unarc.fr/a4vf
« Toujours plus de nouvelles raisons d’adhérer à l’ARC en 2014 » www.unarc.fr/qrcf