P.A.P. - Particulier à Particulier
le Particulier à Particulier vient de consacrer un article du guide que l’ARC vient de publier aux Editions VUIBERT (« Traiter les copropriétés fragiles ou en difficulté ») rédigé par Estelle BARON, chargée de mission à l’ARC.
Nous reproduisons ci-dessous cet article et invitons tous ceux qui sont confrontés à ces problèmes de prolonger leur lecture avec notre guide complet et très pratique.
Copropriétés en difficultés : comment sortir du piège
« Des immeubles qui se dégradent, des copropriétaires de plus en plus nombreux à vendre leur appartement... C'est le scénario qui se déroule dans les copropriétés en difficulté. Ces immeubles souffrent de différents maux comme des charges élevées qui occasionnent des impayés atteignant des niveaux conséquents, soit 25 % du budget. Les marges de manœuvre des copropriétaires sont alors des plus limitées, comme le rappelle Estelle Baron en charge des copropriétés fragiles à l'Association des responsables de copropriété (ARC), auteur de l'ouvrage "Traiter les copropriétés fragiles ou en difficulté" : « Des travaux qui ont été votés en assemblée générale ne sont pas réalisés car la copropriété ne dispose pas d'une trésorerie suffisante ». Les travaux nécessaires comme l'étanchéité d'une terrasse sont alors repoussés. Seules des réparations d'urgence sont effectuées.
15 % des copropriétés en difficulté
« Selon les experts, le nombre de copropriétés en difficulté, estimé à 15 % du parc existant selon l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (Anah), a de fortes chances de progresser dans les années à venir faute d'un accompagnement. « Les bâtiments datant des années 70 seront confrontés à des échéances de travaux importants comme le ravalement, le changement de fenêtres », observe Estelle Baron. « Mais ces copropriétés ont déjà dû financer la première phase de la mise en conformité des ascenseurs. Et elles sont épuisées ! »
« Diminuer les charges de copropriété
« Pour éviter que les copropriétés ne soient confrontées aux pires difficultés, la gestion de l'immeuble doit être passée au crible. Le conseil syndical peut utiliser Oscar, un observatoire des charges réalisé par l'ARC. Après avoir défini les caractéristiques de l'immeuble (chauffage, gardien, espaces verts), il est possible de comparer ses charges à celles de copropriétés équivalentes. « Des charges très au-dessus de la moyenne signifient que ce poste n'est pas maîtrisé », analyse Estelle Baron, qui conseille de passer au crible les contrats des fournisseurs. Certains, dont les prix sont revalorisés de 5 % chaque année, n'ont pas été renégociés depuis 10 ans.
D'autres comportent des prestations identiques qui sont facturées deux fois. Des fournisseurs incluent aussi des prestations hors contrat qui sont très onéreuses. « Il ne faut pas hésiter à renégocier », conseille Estelle Baron. « Il faut cadrer les différents prestataires ». A la clé, des économies qui permettront de diminuer les charges et par conséquent de limiter une partie des impayés.
« Des impayés bien gérés
« La gestion des impayés doit être elle aussi très rigoureuse. Si les impayés sont assez fréquents dans une copropriété, encore faut-il qu'ils n'entravent pas le bon fonctionnement de la résidence. Lors de l'assemblée générale, le syndic doit indiquer le montant des impayés et l'état actuel des relances effectuées auprès des copropriétaires. Une procédure de recouvrement doit avoir été définie. Le syndic peut par exemple déclencher une procédure amiable en proposant l'échelonnement des paiements par plusieurs chèques.
Faute d'accord, une lettre de relance sera envoyée. Une mise en demeure et un commandement de payer constitueront les étapes suivantes si le copropriétaire n'a pas réagi. Mais ces démarches doivent être utilisées à bon escient car elles sont facturées à ce dernier qui verra ses dettes augmenter... Pour gérer au mieux les impayés, le conseil syndical peut s'appuyer sur des associations de consommateurs, la mairie de sa ville, voire des experts spécialisés dans la gestion des copropriétés. Ces derniers réalisent un audit et livrent leurs préconisations.
« Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez acheter le livre "Traiter les copropriétés fragiles ou en difficulté", dans la collection Les essentiels de la copropriété, édité par Vuibert. Prix 11 € ».
