Pas d’honoraires après la fin du mandat légal d’un syndic : un bon moyen pour dissuader votre syndic de prolonger son mandat illégalement

04/06/2012 Dossier conseils

Pas d’honoraires après la fin du mandat légal d’un syndic : un bon moyen pour dissuader votre syndic de prolonger son mandat illégalement

I. « Pas d’honoraires après la fin du mandat d’un syndic » dit la Cour d’Appel de Paris

La Cour d’Appel de Paris vient de trancher un problème qui remonte aux années 2003-2005 et qui concerne un syndic déjà connu de nos visiteurs : Maxime OHAYON à Paris.

Ce problème est le suivant : un syndic qui a fini son mandat et qui continue à être syndic parce qu’il a décidé que les copropriétaires pourraient attendre quelques mois de plus, aura-t-il le droit de toucher des honoraires ?

La réponse est NON.

C’est ce que vient de décider l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris en date du 18 janvier 2012.

II. Le cas du syndic OHAYON, à Paris

Voici des extraits de l’arrêt du 18 janvier :

« CA Paris, pôle 4,2e ch., 18 janvier 2012.

L'assemblée générale réunie le 21 octobre 2005 n'a pas renouvelé le mandat de syndic de Monsieur Maxime Ohayon et son mandat était d'ailleurs expiré depuis le 30 juin 2005.

En effet, l'assemblée générale du 30 juin 2003 avait décidé de renouveler le mandat de syndic de Monsieur Maxime Ohayon « pour une durée de deux années et jusqu'à l'assemblée appelée à approuver les comptes de l'an 2004 (...) ».

La référence à la future assemblée devant se prononcer sur les comptes de l'exercice 2004 ne peut en aucun cas proroger la durée du mandat au-delà du 30 juin 2005.

À partir du 1er juillet 2005, Monsieur Maxime Ohayon a été dépourvu de la qualité de syndic dudit syndicat.

Il est indifférent sur ce point qu'il ait continué de fait la gestion du syndicat des copropriétaires. Le « syndic de fait » qui n'a plus le moindre lien de droit avec le syndicat des copropriétaires n'a droit à aucune rémunération ou remboursement de frais à quelque titre que ce soit, même si sa gestion a pu être utile pour le syndicat.

Il apparaît à l'examen des pièces régulièrement produites aux débats que Monsieur Maxime Ohayon a irrégulièrement perçu des honoraires et engagé des frais à hauteur de la somme réclamée dont le détail est récapitulé en page 8 des dernières conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires.

III. Commentaires

La question des honoraires du syndic en fin de mandat a souvent posé problème lorsque ce dernier poursuit provisoirement la gestion de l'immeuble en attendant son remplaçant.

Pour éviter une vacance du pouvoir, des tribunaux avaient imaginé des palliatifs tels que la « gestion d'affaires » ou gestion de fait permettant à l'ancien syndic d'expédier les affaires courantes et de toucher des honoraires .

Cependant, la Cour de cassation a coupé court à cette situation « hypocrite » en déniant tout pouvoir au syndic de fait - Cour de Cassation 3e chambre civile du 26 mars 1997. Cour de Cassation 3è chambre civile du 2 juillet 2008.

Dès lors, l'ancien syndic, dépourvu de mandat, ne dispose plus d'aucun titre pour intervenir dans l'administration de la copropriété. Par voie de conséquence, il ne saurait réclamer d’honoraires pour la période suivant la fin de son mandat.

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Est-ce clair