La loi « Climat et Résilience » du 24 Août dernier impose à tous les syndicats de copropriétaires, équipés ou non de chauffage collectif, de réaliser un audit du bâti ou bien un diagnostic technique global (DTG) associé dans tous les cas à un diagnostic de performance énergétique (DPE), en vue de déterminer un plan pluriannuel de travaux à réaliser dans les dix ans.
Cette obligation entrera en vigueur de manière progressive en fonction du nombre de lots que compose la copropriété avec une première date 1er janvier 2023 pour celle ayant plus de deux cents lots.
Ce plan pluriannuel de travaux doit alors être présenté à l’assemblée générale pour que les copropriétaires l’entérinent ou l’amendent, en vue de le valider ce qui permettra de déterminer l’assiette de calcul du fonds travaux.
Revenons sur l’ensemble de ces notions et nos préconisations pour faire en sorte que ce futur texte légal devienne une mesure efficace.
I. Un diagnostic technique global pour aboutir à plan pluriannuel de travaux.
L’objectif des pouvoirs publics, est d’imposer à la copropriété la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux qui permettra de lisser les coûts d’entretien et de rénovation de la copropriété.
Si ce dispositif reste indispensable pour garantir dans le temps le bon état de la copropriété, il est également indispensable de traiter les moyens de financement.
Et pour cause, compte tenu de l’absence de rénovation des copropriétés au cours des cinquante dernières années, dans la plupart des cas le plan pluriannuel de travaux imposera la réalisation d’opérations d’envergure tels que le ravalement ou le changement de chaudière, non pas au bout de dix ans, mais dès les premières années.
Ainsi, l’effort financier ne sera pas lissé sur dix ans, mais bien sur les trois premières années posant alors la question de la capacité financière des copropriétaires.
Voilà pourquoi ce projet de loi reste incomplet s’il ne traite pas des moyens de financement des travaux.
II. Une obligation de maitrise des charges.
Il est clair que le plan pluriannuel de travaux doit être accompagné de dispositifs fiscaux et bancaires, permettant non seulement aux copropriétaires d’emprunter, mais également de placer des fonds importants.
Or, aujourd’hui ces deux sujets ne trouvent pas de réponse suffisante.
D’une part il s’agit de traiter la mise en place effective d’un réel prêt à taux zéro accordé au syndicat des copropriétaires, et d’autre part la mise à disposition d’un plan pluriannuel de travaux qui répond à des dispositifs fiscaux propres aux particularités du syndicat de copropriétaires.
Par ailleurs, et encore plus concret, il faut répondre à l’amélioration du pouvoir d’achat des copropriétaires.
En effet, pour beaucoup d’entre eux, le seul effort financier pour faire face aux charges courantes reste très important, ne pouvant pas financer en parallèle un plan pluriannuel de travaux.
Pour répondre à cette réalité, il est indispensable de jumeler à la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux une obligation de maitrise des charges.
L’objectif est simple, baisser les charges courantes pour donner une capacité financière plus importante aux copropriétaires afin de financer le fonds travaux.
Le dispositif peut paraitre annexe, mais dans les faits il reste la seule solution pour permettre le financement d’un plan pluriannuel de travaux à la hauteur des enjeux des copropriétés.
En réduisant les charges courantes, ne serait-ce que de 20%, ce qui est simple à réaliser, le fonds travaux serait alors finançable sans effort supplémentaire pour les copropriétaires.
Malgré cette évidence, le gouvernement a préféré éluder le sujet en fixant des objectifs de résultat sans répondre aux difficultés économiques que rencontrent les copropriétés.
Voici le nouveau combat que doit mener l’ARC, sachant qu’en parallèle, les syndics commencent déjà a se frotter les mains au vu des honoraires travaux qu’ils pourront percevoir.