Plan d’Epargne pour la Copropriété : la lettre à Pierre MOSCOVICI
Voici la lettre adressée à Pierre MOSCOVICI, Ministre de l’Economie concernant notre demande de création d’un Plan d’Epargne Copropriété (P.E.C.), dont nous avons déjà parlé la semaine dernière (voir : Les actions de l’association 24/01/13 « Un Plan d’Epargne Copropriété (PEC) sur le modèle du PEL : une proposition de l’ARC »).
Nous joignons aussi la note adressée au ministre.
Notre lettre au ministre :
Ministère de l’Économie et des Finances
Monsieur le Ministre Pierre MOSCOVICI
139 rue de Bercy
75012 PARIS
Paris, le 31 janvier 2013
Objet : demande de rencontre pour proposer la création du PEC, Plan d’Épargne Copropriété.
Monsieur le Ministre,
Vous le savez sans doute : les gros travaux à faire sur ou dans les parties communes des copropriétés (gros entretien, amélioration énergétique, adaptation) sont aussi nécessaires à engager qu’ils sont difficiles à faire voter. Il y a pour cela de nombreuses raisons dont nous n’allons pas vous infliger le détail.
Pour débloquer la situation et générer tout à la fois une amélioration du parc des copropriétés (huit millions de logements), une baisse des consommations énergétique et du travail pour de très nombreuses entreprises, il faut mettre en place un plan complet, ce à quoi s’attèlent nos associations depuis de nombreux mois, voire de nombreuses années.
Pour cela il faut des dispositifs innovants adaptés à la copropriété.
Parmi les dispositifs nouveaux à mettre en place, nous pensons qu’il faut en privilégier un, que nous appelons Plan d’Épargne Copropriété (P.E.C.) et que nous voudrions vous présenter de façon approfondie. Vous trouverez ci-joint une première note de présentation du P.E.C.
Nous vous remercions vivement de bien vouloir nous accorder une audience au cours de laquelle nous pourrions répondre à toutes vos questions sur notre proposition.
Dans cette attente impatiente, nous vous prions de croire, Monsieur le Ministre, en l’assurance de notre haute considération.
Fernand Champavier Marie-Noëlle AMBLES
Président de l’ARC. Présidente de l’UNARC.
P.J : note sur le P.E.C ».
Notre note :
LE P.E.C. ou Plan d’Épargne Copropriété : proposition pour ouvrir le bénéfice du Plan Épargne Logement (PEL)
aux syndicats de copropriétaires
L’existence d’un « fonds travaux » au sein d’une copropriété est souvent déterminante pour faciliter le passage à l’acte des copropriétaires dans la réalisation de gros travaux d’entretien ou d’amélioration, par exemple des travaux d’économies d’énergie.
Or, il n’existe pas aujourd’hui de produit d’épargne bloqué et sécurisé, adapté aux besoins des copropriétés et favorisant une vision à long terme de l’entretien de leur patrimoine.
Ouvrir aux syndicats de copropriétaires la possibilité de souscrire un Plan Épargne Logement (avec un plafond adapté en fonction de la taille de chaque copropriété) apporte une réponse simple, peu coûteuse et immédiatement opérationnelle.
Nous appelons ce Plan d’Épargne, le P.E.C. pour Plan d’Épargne Copropriété.
- Le contexte
Les produits d’épargne actuellement disponibles pour les copropriétés sont peu adaptés à porter un fonds travaux :
- Le Livret A « Association » est une épargne à vue défiscalisée, dont le plafond (76.500 euros) est insuffisant en cas de gros travaux. De plus, s’agissant d’une épargne à vue, elle entre dans le calcul de la « pointe de garantie » du syndic. Le Livret A « Association » est donc davantage un outil de gestion de trésorerie ;
- Les livrets d’épargne ou les OPCVM (placements en valeurs immobilières), entrainent quant-à eux des frais de gestion importants de la part du syndic, notamment pour l’édition de l’imprimé fiscal unique (IFU) pour chaque copropriétaire. En outre, la loi de finances pour 2013 ayant supprimé le prélèvement forfaitaire libératoire, la production de l’IFU va désormais devenir la règle.
- Les comptes à terme, qui permettent une épargne bloquée, tout en reportant le versement des intérêts (et la production de l’IFU) à l’échéance, sont peu adaptés aux versements trimestriels des provisions, qui impliquent d’ouvrir un nouveau compte à terme chaque trimestre.
La tendance actuelle est donc à la diminution des fonds travaux, souvent confortée par une certaine défiance vis-à-vis du syndic, ce qui est contraire à l’objectif de meilleur entretien de l’habitat collectif privé.
Ouvrir le bénéfice du PEL aux syndicats de copropriétaires, permettrait la constitution d’une épargne bloquée, des versements réguliers étalés dans le temps, et de garantir une utilisation des fonds exclusivement destinée à la réalisation de travaux.
- Modalités d’un PEL copropriété
Plafond : plafond global calculé sur une base forfaitaire de 10.000 euros par lot « principaux » (lots à usage de logement ou de commerce). Ce qui est suffisant pour des travaux en copropriété[1]. Le coût de la défiscalisation serait donc également limité pour les finances publiques.
En pratique, la banque déterminerait le plafond global du PEL copropriété en fonction du nombre de lots à usage de logement ou de commerce constaté dans le règlement de copropriété.
Rémunération et fiscalité : identique au PEL des personnes physiques. Le produit est donc défiscalisé, mais soumis chaque année aux prélèvements sociaux sur les intérêts. Les coûts de gestion sont donc réduits au minimum pour le syndic.
Versements : versements trimestriels réguliers en fonction du montant des provisions arrêté en assemblée générale de copropriété. Il s’agit donc d’une charge dont le versement est obligatoire.
Durée : identique au PEL des personnes physiques (4 ans minimum), ce qui représente un horizon d’épargne adapté au rythme des décisions de travaux en copropriété.
Déblocage des fonds : uniquement sur le vote de travaux en assemblée générale.
Transfert des droits : les droits du PEL copropriété restent attachés au lot. Concrètement, en cas de vente d’un lot, l’acquéreur « rachète » au vendeur la quote-part du PEL afférente au lot, ainsi que les droits au prêt qui y sont attachés.
Droit au prêt : identique au PEL des personnes physiques, sous réserve qu’il s’agirait d’un prêt collectif à adhésion volontaire, sous le régime de la loi Warsmann.
Prime d’État : identique au PEL des personnes physiques. Versée uniquement en cas de prêt.
Le PEL est un produit d’épargne bien connu des Français, comme des établissements de crédit qui le distribuent. L’étendre aux copropriétés offrirait une solution très lisible, efficace et rapide à mettre en œuvre.
Cette solution répond à l’objectif d’inciter les copropriétés à réaliser des travaux sur leur patrimoine commun, en facilitant les décisions, notamment en matière d’économies d’énergie.
Sans compter l’effet de levier durable du produit en termes d’emplois et de soutien à l’activité économique dans le secteur du BTP et de l’artisanat, comme de la constitution d’une épargne stable dans le bilan des banques.
ARC - Janvier 2013. »
[1] A comparer avec le plafond du PEL des personnes physiques, fixé à 61.200 €, dans la mesure où ce PEL est également utilisé pour l’accession à la propriété.