Comme nous l’avons indiqué à travers plusieurs de nos articles, le gouvernement souhaite réformer en profondeur le droit de la copropriété.
La première mouture présentée par le GRECCO nous semble largement insuffisante, puisqu’il s’agit de faire du neuf avec du vieux.
L’ARC a quant à elle présenté 43 propositions de réformes innovantes. Il s’agit, entre autres, de revoir le statut des syndics professionnels. L’objectif n’est pas d’être « l’empêcheur de tourner en rond » mais bien d’adapter cette profession à la situation actuelle des copropriétés et surtout à leur qualité de professionnels.
Avant de présenter nos propositions de réformes en la matière, faisons un point sur le statut actuel du syndic professionnel.
I. Un syndic mandataire
Actuellement, le syndic est le seul représentant légal du syndicat de copropriétaires. Il intervient dans le cadre d’un contrat de mandat ce qui lui permet d’agir au nom et pour le compte de la copropriété.
Par conséquent, lorsque le syndic commet une faute, c’est la copropriété qui est responsable des actes de son mandataire.
Tout le problème est là !
Le syndic est en réalité quasiment exempt de toute responsabilité professionnelle, puisqu’il n’agit pas en son seul nom, mais bien en celui de la copropriété qu’il représente.
Autrement dit, s’il n’exécute pas une décision d’assemblée générale qui entraîne un préjudice pour un copropriétaire, c’est la copropriété qui in fine en sera responsable.
Le pire c’est que ce même copropriétaire lésé devra aussi supporter les réparations du dommage qu’il a lui-même subi, puisqu’il fait partie du syndicat de copropriétaires.
Il est donc essentiel que la situation juridique évolue afin que le syndic professionnel, détenteur d’une carte professionnelle, assume ses responsabilités.
II. Un syndic prestataire
Il faut bien le comprendre : le syndic est avant tout un commerçant. À ce titre, il gère son cabinet dans le but de dégager des marges, ce qui en soit n’est pas aberrant.
Le problème, c’est que son principal client est son mandant, à savoir le syndicat de copropriétaires. Le syndic se retrouve pris entre deux feux : il doit défendre ses intérêts commerciaux et les finances de la copropriété qu’il représente.
Pour résoudre cette équation, il est nécessaire que le syndic n’agisse plus au nom du syndicat de copropriétaires, mais réalise une prestation de services à son égard, qui doit être définie contractuellement. Ainsi, en cas de carence ou de faute commise par le syndic à l’égard de son « client-copropriété », sa responsabilité pourra plus facilement être recherchée.
Il s’agira donc d’un contrat de prestations de services pour lequel le syndic aura une obligation de résultat, notamment dans la délivrance des documents à remettre au conseil syndical ou dans l’exécution des décisions prises par l’assemblée générale.
Autre point intéressant, en cas d’engagement par le syndic de contrats ou de dépenses injustifiés pour le compte de la copropriété, cette dernière ne sera pas responsable puisque le syndic a agi en dehors du cadre contractuel.
Ce changement rendra le syndic plus responsable, ce qui sera bénéfique autant pour la profession que pour les copropriétés.
Un axe qui mérite réflexion.