Nous avons publié plusieurs articles concernant le projet de réformes du droit de la copropriété souhaité par le GRECCO (Groupe de RECherches en Copropriété) (voir www.arc-copro.com/qcpn).
Une des dispositions phares est la mise en place d’un conseil d’administration dans les copropriétés de plus de 100 lots.
Cet organe, composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale, serait habilité à prendre toute décision qui relève de l’actuel article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, ce conseil d’administration serait - entre autres - en droit d’engager des travaux de ravalement avec isolation, ou bien de réaliser l’étanchéité de la terrasse de la copropriété.
Nous avons alors expliqué que cela était difficilement concevable, et même dangereux. Et pour cause, des copropriétaires, quand bien même élus, pourraient engager des travaux représentant plusieurs centaines de milliers d’euros, voire dépasser le million, et ce à l’insu des copropriétaires occupants.
Et pourtant, a priori, ce système fonctionne au Québec.
Nous avons donc voulu interroger Maître Joli-coeur, avocat à Montréal, pour comprendre comment fonctionne le Conseil d’Administration au Québec.
Regardons ensemble en quoi le modèle défendu par le GRECCO est bien loin du système québécois.
I. Une élection des membres du conseil d’administration sur la base d’un programme et d’un budget prévisionnel
Le modèle québécois tient sur un vote de confiance donné par l’assemblée générale à des copropriétaires à partir d’un programme et d’un budget prévisionnel présenté. Ces derniers se constituent en conseil d’administration
Autrement dit, les copropriétaires qui souhaitent être élus ou réélus soumettent à l’assemblée générale le projet d’actions à venir qu’ils ont pour la copropriété en indiquant les dépenses courantes et les travaux exceptionnels qu’ils veulent réaliser, comme le changement des colonnes ou encore le ravalement des façades.
Ainsi, l’assemblée générale ne vote pas un budget ou l’engagement des dépenses, mais élit les membres d’un conseil d’administration à partir d’un programme d’actions présenté.
Si l’assemblée générale n’est pas convaincue par le projet des administrateurs en place, elle est alors souveraine pour désigner d’autres membres qui à leur tour proposeront un autre programme.
Les copropriétaires ne seront donc pas pris au dépourvu lorsque le conseil d’administration engagera des travaux, même à des montants importants, puisque cela a été clairement présenté, au cours de la précédente assemblée générale.
C’est donc une différence essentielle avec le modèle défendu par le GRECCO.
II. Un syndic prestataire du conseil d’administration
Au Québec, c’est donc le conseil d’administration qui est le décideur et, à ce titre, c’est lui qui nomme et révoque le syndic.
Ce dernier assiste le conseil d’administration, mais ne peut en aucun cas engager des dépenses.
Il tient les comptes mais ne peut pas procéder à des paiements, sachant que la signature est entre les mains du conseil d’administration.
Par conséquent, le système est à l’inverse du nôtre, puisqu’au Québec c’est le syndic qui assiste le conseil d’administration alors qu’en France c’est le conseil syndical qui assiste le syndic.
On est donc bien loin du modèle Québécois.
A méditer...