L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui a introduit le principe du contrat-type règlementaire, a prévu une renégociation bisannuelle, autrement dit tous les deux ans.
Compte tenu du fait que le contrat-type est entré en vigueur le 1er juillet 2015, les syndics et les chambres professionnelles réclament cette révision du fait que depuis plus de six ans aucune réunion de concertation n’a été engagée.
Expliquons le fonds de la pensée des professionnels et pourquoi l’ARC et les ministères ne sont pas favorables à une renégociation du contrat-type.
I. Une augmentation des possibilités de facturation supplémentaire.
Soyons clairs, l’ambition à peine dissimulée des syndics et chambres professionnels est de renégocier le contrat de syndic non pas pour le rendre plus précis, en définissant les termes ambigus des libellés y figurant ou encore pour définir de façon plus claire les tâches incluses au forfait, mais bien pour prévoir de nouvelles prestations qui pourront faire l’objet de facturations complémentaires.
Ainsi, ils considèrent que la renégociation du contrat pourra intégrer de nouvelles prestations facturables comme la mise à jour de l’immatriculation des copropriétés, ou bien encore la gestion du fonds travaux ou autre prestation « sortie de la cuisse de Jupiter ».
Néanmoins, ce qu’ils oublient est qu’en parallèle le syndic a profité largement du contrat-type avec une augmentation substantielle des honoraires, au motif qu’il fallait inclure les frais de reprographie obtenant une évaluation du coût du forfait bien supérieur aux frais réels liés aux photocopies.
Ils ont également facturé au prix de diamant l’immatriculation initiale des copropriétés pouvant absorber largement pendant au moins dix ans la mise à jour annuelle des données dans le registre.
Mais encore, le contrat de syndic a prévu des tâches qui auparavant ne pouvaient être facturées.
Il s’agit en premier lieu de la mise en demeure auprès des prestataires de la copropriété, ou encore de la réduction des photocopies incluses au forfait du fait de la possibilité d’envoi électronique des appels de fonds ou des convocations d’assemblée générale ou procès-verbaux.
Mais la raison principale ne justifiant pas l’organisation de nouvelles concertations est encore plus simple à comprendre.
II. Absence de justification d’introduction de nouvelles prestations facturables.
Le principe du contrat-type est basé sur le « tout-sauf ». Autrement dit le syndic doit inclure dans le forfait de base toutes les tâches qu’il doit assurer et qui sont prévisibles au moment de la souscription du contrat.
Ainsi, il n’est pas question de prévoir dans le contrat-type la possibilité de facturer des prestations courantes ou prévisibles.
Face à ce constat, rien ne justifie la révision du contrat ou du moins aucune prestation connue actuellement ne relève d’un aléa qui justifierait de revoir le contrat-type en incluant de nouvelles prestations complémentaires ou supplémentaires facturables.
De deux choses l’une, soit le syndic considère que par exemple la gestion du fonds travaux entraine un coût supplémentaire pour le cabinet et dans ce cas l’impact dans le tarif de ses honoraires de base, soit cela n’est pas le cas et le coût des honoraires reste identique.
Le fond du problème est qu’il est plus commercial de présenter un contrat qui en apparence est relativement au même coût que le précédent, tout en ajoutant en parallèle la possibilité de facturer de manière légale des prestations complémentaires qui sont dans les faits incontournables…
A bon entendeur je vous salue.