Préparez-vous à l’analyse des comptes de l’exercice 2016 quelques repères pour vérifier la bonne gestion de vos charges de copropriété

14/02/2017 Dossiers conseils Dossier conseils

Les conseils syndicaux et les syndics bénévoles vont prochainement procéder à l’analyse des comptes de leur copropriété au titre de l’exercice 2016 pour préparer leur assemblée générale annuelle au cours de laquelle le budget prévisionnel de l’exercice 2017 sera révisé et celui de l’exercice 2018 sera déterminé.

Aussi, l’ARC tient à communiquer à tous les conseillers syndicaux et syndics bénévoles quelques repères chiffrés permettant de gérer efficacement ces opérations.

1. Repères relatifs à l’inflation

Le taux d’évolution de l’inflation publié par l’INSEE  pour l’année 2016 est de 0,2 %, ce qui s’explique essentiellement par la baisse des prix de l’énergie (-4,7 % globalement) due à la baisse des prix du fioul et du gaz, ce qui compense les augmentations constatées sur d’autres postes : +1.2 % pour les services, dont +2,6 % pour les assurances et +1,6% pour la protection sociale.

Concernant les copropriétés, nous vous recommandons de réagir si les taux d’augmentation (incluant le taux d’inflation) sont supérieurs à :

  • 1% pour des dépenses récurrentes sans changement de périmètre comme les contrats d’entretien et de maintenance ;
  • 3 % pour les contrats d’assurance ;
  • 2 % pour la gestion du personnel.

2. Repères relatifs au chauffage

Les consommations en chauffage sont mesurées en DJU (degrés-jours-unifiés).

L’évolution des DJU pour la Région Parisienne est de 13,3% entre les exercices 2015 et 2016 alors qu’elle est de -2,64 % entre les périodes de chauffe 2014/2015 et 2015/2016. Cela résulte des besoins en chauffage supplémentaires, nécessités par un automne 2016 plus froid et rigoureux que l’automne 2015, qui ne seront comptabilisés que dans la période de chauffe 2016/2017.

Les tarifs des énergies contribuant au chauffage ont évolué de :

  • - 16 % pour le fioul ;
  • - 3,7 % pour les tarifs réglementés de gaz naturel et de près de 30 % pour les copropriétés qui sont sorties des tarifs réglementés au 1/1/2016 ;
  • - 0,7 % pour l’électricité du fait d’une baisse des tarifs de -1,5% au 1er août 2016.

On constate, contrairement à l’année dernière, que l’évolution globale est bien différente selon la prise en compte des dépenses de chauffage :

  • on enregistre une augmentation de 8,6 %, si les charges de chauffage sont comptabilisées d’un exercice à un autre, après être restées stables entre 2014 et 2015 et avoir fortement baissé (d’environ 20 %) en 2014 par rapport à l’exercice 2013.
  • On enregistre une baisse de 7,34% si les charges de chauffage sont comptabilisées par saison de chauffe.

3. Rappel de repères pour les taux de TVA

Les taux minorés :

  • le taux de 5,5% s’applique aux travaux de rénovation énergétique. Pour connaître les équipements, les matériaux et travaux concernés par ce taux, il convient de se référer à l’alinéa 1 de l’article 200 quater et l’article 18bis de l’annexe 4 du code général des impôts.
  • Le taux de 10% pour :
    • les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien dans un logement de plus de 2 ans ;
    • les contrats de maintenance des équipements collectifs (ascenseur, chauffage, ventilation, sécurité incendie, vide-ordures…) ;
    • les travaux de raccordement aux réseaux publics (électricité, gaz, assainissement, adduction d’eau, téléphone, réseaux câblés, etc.).
  • Le taux normal de 20% qui s’applique par défaut aux travaux non éligibles aux taux minorés (immeubles de moins de 2 ans par exemple) et aux contrats de service (honoraires de syndic, assurances, nettoyages, espaces verts…).

4. Repère pour les contrats de syndic

Concernant les contrats de syndic, le changement majeur est la mise en œuvre de certaines dispositions de la loi ALUR dès mars 2014, puis la mise en place du contrat type depuis le 2 juillet 2015, ce qui a pu se traduire par une augmentation des honoraires de syndic.

 Au maximum, ces augmentations doivent être limitées à 10% si le nouveau contrat a intégré la mise en place du compte séparé, la prise en compte des photocopies liées à la gestion courante de la copropriété (dont les convocations et les procès-verbaux des AGO-assemblées générales ordinaires) et la présence du syndic à l’assemblée générale annuelle ordinaire en dehors des heures ouvrables.

N’hésitez pas à réagir si celle-ci a été supérieure à 10%.

Pour vous aider à contrôler vos comptes et à négocier votre budget prévisionnel, nous vous recommandons :

  • de vous connecter au site OSCAR (Observatoire des Charges de Copropriété de l’ARC) via le Portail de l’Adhérent www.leportaildelarc.fr afin de comparer les charges de votre copropriété avec celles d’un panel de copropriétés ayant la même configuration et situées dans la même Région ;
  • de consulter les guides suivants :

La boite à outils du portail de l’adhérent de l’ARC (édition 2015) accessible à l’adresse suivante

www.arc-copro.com/cr3a

La réduction des charges et la maîtrise des travaux d’entretien accessible à l’adresse suivante

www.arc-copro.com/h92e

De plus, Copropriétés-Services propose plusieurs services à la carte :

  • établissement d’un diagnostic de performance des charges à l’aide d’Oscar sur fourniture des annexes comptables (prestation incluse dans l’adhésion) ;
  • assistance sur rendez-vous à la mise en concurrence des entreprises pour la réduction des charges (prestation facturée 100 € TTC) ;
  • réduction objectivée des charges de 10 à 20% (sur devis entre 500 et 1500 € TTC en fonction des taux d’économies atteints).

Toute demande d’informations ou d’assistance doit être adressée à coproservices@arc-copro.fr