Problème de cafards :
faut-il attendre une décision d’assemblée générale pour mettre en place un contrat ?
Voici une question qui nous a récemment été posée par une copropriétaire qui doit faire face à des petits « compagnons » qui se sont invités dans son logement et ceux de quelques-uns de ses voisins.
Précisons qu’il s’agit ici d’une copropriété qui n’est pas équipée de vide-ordures. En effet, en cas de présence de vide-ordures (non condamnés), il est obligatoire de procéder à leur désinfection au moins deux fois par an.
Cette désinfection s’accompagne généralement d’une désinsectisation.
I. Contrat de désinsectisation, entretien courant.
La désinsectisation relève de l’entretien courant et d’une obligation du syndic de faire cesser un trouble anormal de jouissance pour les copropriétaires. De ce fait, et à défaut de contrat déjà en place sur l’immeuble, il est possible de souscrire un contrat de désinsectisation sans attendre une décision d’assemblée générale.
Dès lors que le syndic est informé de la présence de cafards dans la copropriété et de l’étendue des logements touchés, celui-ci est en mesure de solliciter des entreprises spécialisées dans ce domaine pour soumettre les propositions de contrats au conseil syndical si ceux-ci dépassent le seuil de consultation obligatoire du conseil syndical (article 21 de la loi du 10 juillet 1965), et tout en respectant bien sûr également le seuil de mise en concurrence.
Une fois l’accord du conseil syndical obtenu, le syndic devra passer un ordre de service et demander à l’entreprise d’intervenir dès que possible pour répondre aux nuisances.
Les dates d’intervention retenues devront être déterminées avec l’entreprise retenue et devront faire l’objet d’un affichage dans les parties communes pour informer les résidents.
II. Pourquoi il peut, malgré tout, être utile de faire voter pour la souscription d’un tel contrat en assemblée générale ?
Fréquemment, malgré les communications faites auprès des résidents (copropriétaires et locataires) nombre d’entre eux font « obstacle » au bon déroulement du traitement de désinsectisation : non-accès au logement (absence) ou refus de laisser entrer l’entreprise dans leur logement. Si, au final, seuls quelques logements sont traités, l’intervention curative ou préventive ne sera pas efficace et les problèmes persisteront.
Ainsi, inscrire ce point à l’ordre du jour d’une assemblée générale (majorité 24) – si possible préalablement à la survenance du trouble si – va permettre d’officialiser l’intervention et ses conditions, mais surtout d’obtenir plus facilement du juge (des référés) l’autorisation d’accéder aux parties privatives en cas de refus d’accès afin de faire cesser un trouble anormal de jouissance des parties communes et privatives.
En effet, en dehors d’une décision de justice, il n’existe pas d’outils pour forcer l’accès au logement dans le cas présent (valeur constitutionnelle de l’inviolabilité du domicile).
Conclusion
En cas d’infestation d’insectes, le syndic peut donc agir sans attendre une décision d’assemblée générale.
Mais il faut insister sur le fait que - pour assurer une plus grande efficacité du traitement, voire pour pouvoir engager une action forcée à l’encontre d’un résident récalcitrant - une décision d’assemblée générale sera nécessaire