Procédure d’alerte :
action de l’ARC pour améliorer la procédure
action de l’ARC pour améliorer la procédure
La procédure d’alerte concernant les copropriétés qui ont plus de 25 % d’impayés fonctionne mal et très peu.
Pour répondre aux premières difficultés identifiées dans l’application de cette « nouvelle » procédure, nous avons donc lancé une vaste action auprès des ministères et des collectivités locales pour les saisir du problème et leur demander d’intervenir pour en améliorer le fonctionnement.
Ci-dessous, le courrier adressé au Ministre de la Justice et au Ministre du Logement en juillet dernier, et diffusé par la suite à toutes les plus grandes agglomérations de France.
Monsieur MERCIER
Garde des Sceaux
Ministère de la Justice
13, place Vendôme
75001 PARIS
Paris, le 21 juin 2011
Objet : Difficulté d’application des articles 29-1 A et 29-1 B concernant la procédure d’alerte des copropriétés en pré-difficulté
Monsieur le Ministre,
La loi de mobilisation et de lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 a apporté une avancée particulièrement intéressante pour les syndicats de copropriétaires fragiles en instituant la « procédure d’alerte », dispositif que nous appelions de nos vœux depuis longtemps.
En effet, l’obligation faite aux syndics, pour les copropriétés dont les impayés dépassent le seuil critique de 25%, de saisir le juge pour faire nommer un « mandataire ad hoc » permet une intervention précoce dès les premiers signes inquiétants de dysfonctionnement d’une copropriété.
Malheureusement, deux ans après la promulgation de la loi introduisant cette procédure, et un an après la sortie du décret d’application (20 avril 2010), nous constatons qu’aucun syndic, ou presque, ne respecte les nouvelles obligations. Malgré le nombre de copropriétés ayant atteint le seuil critique des 25% d’impayés, les tribunaux sont trop peu saisis sur la base des nouveaux articles 29-1 A et 29-1 B de la loi du 10 juillet 1965.
Il y a plusieurs causes, selon nous, qui expliquent la situation :
- Les syndics, souvent responsables de la situation, ne sont pas favorables à la nomination d’un expert en charge de formuler une analyse de la gestion financière de la copropriété, et d’apporter des préconisations pour la redresser ;
- Les copropriétaires qui souhaitent, suite à l’inaction du syndic, utiliser leur droit à déclencher la procédure pour faire nommer un mandataire ad hoc ont des difficultés à le faire (engagements de frais, nécessité de se regrouper,…).
Par ailleurs, il est important de constater que, malgré la recommandation N° 26 de la Commission Relative à la Copropriété, les quelques « mandataires ad hoc » désignés par le tribunal sont, jusqu’à présent, systématiquement des administrateurs judiciaires. Or, les administrateurs judiciaires, ayant une culture de « liquidateurs » ou de gestionnaires de copropriétés en grande difficulté, ne sont pas toujours les plus aptes à réaliser un audit précis de la situation d’une copropriété et à formuler des préconisations pour qu’elles puissent être mise en œuvre par le syndic et le conseil syndical.
C’est pourquoi la recommandation N°26 de la CRC a, à juste titre, conseillé de nommer des professionnels en fonction de leurs compétences (comptables, avocats, etc.) selon les motivations présentées par le demandeur lors de la saisine du juge.
Le fait que cette recommandation ne soit pas respectée par les tribunaux explique que les rapports remis jusqu’à présents soient pauvres en préconisations et peu utiles aux copropriétés concernées, malgré les sommes dépensées pour financer la mission du mandataire ad hoc.
Pour enrayer ces deux principaux dysfonctionnements actuels, les réponses sont, selon l’analyse que nous avons pu en faire, très simples.
Premièrement, il faudrait permettre également aux Maires (ou Présidents d’EPCI) de déclencher la procédure en cas de défaillance du syndic ; beaucoup de responsables communaux du service logement nous ont fait part de leur souhait à ce sujet.
Dans un second temps, il faudrait informer et sensibiliser les magistrats à l’objectif de prévention de cette procédure afin qu’ils puissent, sur la base de la demande qui leur est faite, et comme le prévoit la recommandation de la CRC, confier la mission de mandataire ad hoc à un professionnel dont la spécialité serait adaptée aux problèmes identifiés sur la copropriété.
Nous vous saisissons donc dans l’espoir que vous accorderez une attention favorable à nos demandes, et que nous puissions trouver, ensemble, comment faire appliquer cette disposition préventive, qui se présente comme la réponse nécessaire aux problèmes actuels – de plus en plus inquiétants – de d’impayés de charges en copropriété.
Dans l’attente de votre réaction, nous vous prions, Monsieur le Ministre, de croire en l’expression de notre plus haute considération.
Fernand CHAMPAVIER Ketty EVEN