Provisions, avances, cotisations d’appel de fonds : quelle différence ?

L’article 35-1 du décret du 17 mars 1967 permet au syndic d’appeler auprès des copropriétaires principalement trois types de fonds.

Il s’agit des provisions pour charges, des avances, ainsi que des cotisations.

Chacun de ces trois types d’appels de fonds répond à une définition légale, ce qui implique des conséquences juridiques et comptables.

Voyons les principales particularités de ces trois types d’appels de fonds.

I. les provisions de charges.

Que ce soit en matière de dépense courante ou de travaux votés, l’assemblée générale valide dans un premier temps un budget.

C’est sur la base de ce budget que le syndic est en mesure d’appeler les charges auprès de chacun des copropriétaires en fonction de leurs tantièmes.

Ces provisions sont exigibles puisque l’assemblée générale a voté un budget prévisionnel de charges courantes ou de travaux.

Ainsi, peu importe que le budget s’avère sous-estimé par rapport au montant réel des charges, le copropriétaire sera tenu de payer sa contribution de charges.

En fin d’exercice, et après avoir réalisé un bilan de la situation de charges, l’assemblée générale pourra approuver les dépenses permettant de procéder à la régularisation des charges.

Le principe est que comptablement est recrédité sur chacun des comptes des copropriétaires, sa quote-part de provisions appelée sur la base du budget voté pour débiter sur son compte la quote-part du montant des charges réelles.

Si les provisions ne sont pas remboursables dans le cadre de la vente du lot, le copropriétaire qui présente un crédit sur son compte pourra réclamer le remboursement lors de la mutation du lot.

Cette information doit figurer dans l’état-daté établi par le syndic et remis au notaire.

II. Les avances.

Comme leur nom l’indique, les avances sont des sommes avancées par le copropriétaire au syndicat des copropriétaires.

La particularité des avances est qu’il s’agit de sommes appelées auprès des copropriétaires sans que soit définie par l’assemblée générale son affectation.

Ainsi, on peut trouver une avance de trésorerie qui est la constitution d’un fonds pour faire face aux impayés ou dépenses imprévues.

En fonction de la stratégie ou des difficultés rencontrées par la copropriété, divers comptes d’avance peuvent être constitués tels qu’une avance travaux ou une avance de solidarité.

Le principe à retenir est que les appels d’avance sont remboursables soit lors de la vente du lot soit à la suite d’un vote effectué par l’assemblée générale.

Ainsi, si l’assemblée générale considère que le compte d’avance de solidarité n’a plus de nécessité, il peut voter le remboursement auprès des copropriétaires.

D’ailleurs, le conseil syndical doit être vigilant sur ce type d’appels de fonds qui représente des sommes importantes que doivent régler les copropriétaires et qui viennent s’ajouter aux provisions de charges courantes, voire de travaux, pouvant en définitive entrainer le copropriétaire en difficulté financière.

III. Une cotisation de fonds de travaux.

A la différence des provisions et des avances qui doivent être votées en assemblée générale, la cotisation minimale du fonds de travaux est fixée par la loi.

Elle est déterminée à 5% du budget prévisionnel. Autrement dit, les copropriétaires sont contraints de financer chaque année un fonds réservé au financement des travaux à venir qui ne peut être à 5% du budget prévisionnel.

Le fonds de travaux n’est en aucun cas remboursable, même dans le cadre de la vente du lot.

Ainsi, même si le copropriétaire n’a pas directement profiter de ces  sommes dans le cadre de l’affectation du fonds de travaux, le copropriétaire-vendeur devra laisser la quote-part versée au lot acquis par l’acquéreur.

C’est ce qui est précisé à travers l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que le fonds de travaux est acquis au syndicat des copropriétaires et définitivement attaché au lot.