Puis-je utiliser l’excédent de l’exercice pour abonder le fonds travaux ?

07/06/2019 Dossiers conseils Dossier conseils

Nous sommes souvent interrogés par les membres du conseil syndical au sujet d’une question qu’ils souhaitent  mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale qui consiste à voter que l’excédent de l’exercice ne soit pas crédité sur les comptes des copropriétaires, mais affecté au fonds travaux.

A priori un concept intéressant, mais qui pose un véritable problème juridique.

Voyons cela de plus près.

I. Non pas « un solde » de l’exercice, mais « des soldes »

Bien souvent on parle d’un solde excédentaire ou déficitaire des charges et des produits de l’exercice alors que dans les faits il faudrait parler de « soldes » au pluriel.

En effet, la plupart des copropriétés dispose de plusieurs clés de répartition des charges : générale, ascenseur, chauffage, bâtiment…

Il est donc probable qu’en fonction des clés, le solde de chacune d’elles puisse être soit excédentaire, soit déficitaire, dégageant au final un solde global qui peut être positif ou négatif.

C’est d’ailleurs pour cela que l’annexe comptable n°3 présente les charges courantes par clé de répartition en indiquant pour chacune d’elles la situation (excédentaire ou déficitaire).

Affecter le solde global excédentaire de l’exercice dans le fonds travaux qui est appelé en clé générale impliquerait que l’on considère qu’il n’existe qu’un solde et que celui-ci dépend de la clé générale, ce qui n’est pas forcément le cas.

A titre d’exemple, si la clé générale présente un excédent de 5 000 euros et que la clé chauffage présente un déficit de 1 500 euros, le solde excédentaire global de l’exercice qui est de 3 500 euros (5 000 – 1 500) ne pourra pas être affecté sur le fonds travaux sachant que les lots dépendant de la clé générale seraient lésés, tandis que ceux répondant à la clé chauffage seraient avantagés.

Voilà pourquoi ce type de résolution est illégal.

II. Les préconisations de l’ARC

Pour que la copropriété puisse voter sans difficulté ni mauvaise surprise l’affectation de l’excédent de l’exercice sur le fonds travaux, il faut procéder par étapes.

Tout d’abord, identifier le solde de l’exercice qui dépend de la clé générale.

S’il est excédentaire et supérieur à 5 % il faudra alors identifier combien il représente en fonction du budget prévisionnel : 6 %, 10 %…

Ensuite, il suffira dans le cadre du vote du fonds travaux de voter ce taux.

Le principe est simple. Ce qui est remboursé dans le cadre de la régularisation des charges sur la base de la clé générale, sera ensuite appelé dans le cadre du fonds travaux.

Comme on dit : CQFD !