Introduction
L’implantation d’une profession libérale, ou commerciale dans un immeuble en copropriété génère souvent des désagréments et peut contribuer à une augmentation des dépenses de fonctionnement. Nombre de copropriétaires s’interrogent alors sur la possibilité de faire modifier la grille de répartition des charges en conséquence.
Dans ce cadre, certains syndics professionnels apportent parfois, aux demandes légitimes des copropriétaires lésés, des réponses qui sont pourtant légalement contestables.
La fausse solution apportée par le syndic et les risques encourus
Ainsi, dans une copropriété à destination principalement bourgeoise autorisant les professions libérales, des médecins et avocats sont installés depuis plusieurs années. Cependant, les copropriétaires constatent, compte tenu d’un usage plus intensif des parties communes et des équipements collectifs (interphones, ascenseur), une hausse des charges de fonctionnement : consommations électriques, fréquence de nettoyage des halls, augmentation des ordures ménagères, ou encore dépannages plus fréquents des équipements.
Face aux réclamations de copropriétaires, certains syndics apportent comme solution une augmentation de la contribution des charges des copropriétaires professionnels.
Cette solution est loin d’être correcte.
En voici deux exemples :
- Fixation unilatérale, c'est-à-dire sans même une décision d’assemblée générale, de nouvelles grilles de charges et ce pour les deux natures de charges de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir :
- les équipements collectifs ;
- les charges communes générales.
- Inscription d’une résolution à l’assemblée générale pour approbation d’un coefficient majorateur des tantièmes de charges des lots professionnels concernés (de l’ordre de plus 2 à 10 % de charges), toujours pour les deux natures de charges !
Ces solutions ne sont pas adaptées et exposent le syndicat de copropriétaires à une contestation légitime comme nous l’expliquons au point III.
Mais avant de présenter les cas de contestations, revenons sur la procédure à suivre en cas de modification de grilles de charges.
Ce qui doit être fait
La loi donne la possibilité, pour le syndicat, de modifier la répartition des charges du fait du changement d’usage d’un lot avec respect de la destination de l’immeuble (art. 25 alinéa e de la loi du 10 juillet 1965).
Autrement dit, lorsqu’un lot à usage d’habitation est affecté à un usage professionnel autorisé, certaines charges s’en trouvent impactées, mais seulement celles du 1er alinéa de l’article 10 donc les éléments d’équipements communs. Le syndicat peut alors soumettre à l’assemblée générale, une/des nouvelles grilles de répartition. Il est conseillé de soumettre le projet au copropriétaire directement concerné ET de recueillir son aval AVANT de présenter cela en assemblée générale.
La feuille de route du syndic sera :
- établir, ou faire établir le projet de la/les nouvelle(s) grille(s) de charges afférente(s) à l’équipement concerné (ascenseur, interphonie / visiophonie, porte automatique, …). Ce projet fera apparaître, soit une majoration pour le/les seul(s) lot(s) concerné(s) et le total sera augmenté d’autant, soit une révision de l’ensemble des lots afin de conserver un total en valeur ronde (1.000, 10.000) ;
- inscrire à l’ordre du jour la question et le projet de résolution par grille à modifier (art. 11, I, 6° du décret du 17 mars 1967) ;
- faire approuver toujours par la même assemblée générale, les coûts de publication au « fichier immobilier », afin de les rendre opposables à tous nouveaux copropriétaires. Ces frais restent à charge du syndicat de copropriétaires puisque le changement d’usage est autorisé par le règlement de copropriété.
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Les conséquences en cas de non-respect
À défaut d’avoir respecté les démarches présentées ci-dessus, une contestation judiciaire peut être engagée, dans les 2 mois de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, dès lors que :
- la revalorisation a pris la forme d’une surcote des tantièmes et non de l’établissement d’une nouvelle grille de tantièmes ;
- la nouvelle grille n’est pas publiée, via un notaire, au Fichier immobilier, ce qui la rend inopposable faute de publication (Cass. 3e civ. 21 juin 2006, n° 05 - 14441).