En parcourant les dépenses de l’exercice, le conseil syndical et les copropriétaires tiquent automatiquement sur certaines d’entre elles.
Ces interrogations portent fréquemment sur les honoraires du syndic ou des facturations additionnelles au syndicat des copropriétaires.
Leurs doutes se révèlent souvent fondés, comme c’est le cas d’une résidence parisienne vis-à-vis de d’une nouvelle prestation payante du Document Unique d’Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs (D.U.E.R.S.S.T.) mandatée par ORALIA PIERRE & GESTION.
I - Le Document Unique d’Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs (D.U.E.R.S.S.T.) s’impose effectivement si le syndicat des copropriétaires est employeur
En décembre 2022, le syndic parisien ORALIA PIERRE & GESTION établit le Relevé général des dépenses de l’exercice 2022, à savoir le document comptable regroupant toutes les facturations imputées sur l’exercice clos du syndicat des copropriétaires.
Cela s’inscrit dans le cadre de la prochaine assemblée générale annuelle, destinée, entre autres, à se prononcer sur les dépenses de cet exercice.
Il transmet cette pièce comptable à la présidente du conseil syndical qui lui demande des précisions quant à une nouvelle facture de QUALITY CONCEPT pour l’année 2022 (en date du 19 septembre) de 150 € (même montant et même intervenant que pour l’année 2021) pour l’évaluation des risques professionnels de son gardien d’immeuble.
ORALIA PIERRE & GESTION lui rétorque, qu’en tant qu’employeur, le syndicat des copropriétaires doit disposer de ce D.U.E.R (art. R 4121-1 du Code du travail), et l’actualiser annuellement (art. 4121-2 du Code du travail).
A défaut, le syndicat des copropriétaires commet une faute pénale (contravention de 5ème classe) selon l’article R 4741-1 du Code du travail, passible de 1.500 € d’amende, majorée à 3.000 € en cas de récidive (art. 131-13 du Code pénal).
Effectivement, le syndicat des copropriétaires embauchant un employé catégorie A et/ou un gardien d’immeuble catégorie B, est redevable des obligations incombant à tout employeur à l’égard de ses salariés énoncés par le Code du travail.
Cela comprend, à juste titre, l’établissement et l’actualisation annuelle du D.U.E.R.S.S.T. (Document Unique d’Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs), à savoir :
- constater les dangers encourus par le salarié dans l’exécution de ses tâches contractuelles ;
- énoncer les préconisations, équipements et formations fournis, afin de prévenir tout accident.
II - Le D.U.E.R.S.S.T. n’est en revanche pas facturable en sus au syndicat des copropriétaires
Jusque-là, l’énonciation du syndic ORALIA PIERRE & GESTION est juridiquement imparable. Cela se gâte lorsqu’il prétend pouvoir recourir pour cette prestation à un tiers aux frais de la collectivité, dans la mesure où son contrat de mandat l’exonère du D.U.E.R.S.S.T. pour tout salarié du syndicat.
Ce syndic « professionnel » ne peut ignorer que l’autonomie contractuelle n’est pas absolue.
L’article 1102 du Code civil pose comme principe de droit commun que les parties sont effectivement libres de déterminer leurs obligations conventionnelles, à la condition cependant de ne pas enfreindre des dispositions d’ordre public, c’est-à-dire impératives légalement ou réglementairement.
Or, justement le point VI-26 du décret du 26 mars 2015 sur le contrat de mandat de syndic leur impose réglementairement l’établissement et l’actualisation annuelle (sans autoriser la moindre distinction) du D.U.E.R.S.S.T. au titre de leurs honoraires de gestion courante. Autrement dit, il ne peut y avoir la moindre facturation additionnelle au syndicat (par qui que ce soit) au titre de cette tâche.
D’ailleurs, si l’on se réfère au contrat type de syndic d’ORALIA, celui-ci reproduit littéralement le point VI-26 du décret du 26 mars 2015, soit en totale contradiction avec l’affirmation de son préposé.
Une litanie de références juridiques n’atteste nullement de la licéité d’imputations de factures par le syndic dans les comptes du syndicat des copropriétaires.
Ces professionnels de l’immobilier ont souvent une interprétation tronquée du droit, et ce, bien évidemment à leur avantage.
Si un syndic professionnel s’estime incompétent pour établir et actualiser annuellement le D.U.E.R.S.S.T., le recours par ses soins à un tiers supposerait :
- l’absence de toute facturation complémentaire au syndicat des copropriétaires ;
- l’impossibilité pour lui de se dédouaner de son contenu, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précisant qu’il demeure seul responsable de sa gestion, pour laquelle il ne peut se faire substituer.
En l’espèce, la présidente du conseil syndical a fait suivre au syndic ORALIA PIERRE & GESTION la consultation juridique que nous lui avions faite sur cette facturation litigieuse.
Malgré les premières objections quant à notre argumentaire étoffé, la présidente du conseil syndical nous informe, le 7 février 2023, avoir obtenu le remboursement de 300€ par ORALIA PIERRE & GESTION au titre des factures de 2021 et 2022 de QUALITY CONCEPT pour les D.U.R.S.S.T.
Nous nous devons de remercier ce syndic pour la clairvoyance dont il a finalement fait preuve.
Ce récit démontre enfin, que l’ARC ne dit pas que des inepties, contrairement aux allégations d’acteurs de ce secteur, mais aussi et surtout de l’intérêt de l’adhésion collective auprès de notre association.