Il semble que les pouvoirs publics ne soient pas conscients de l’état de non-gestion dans lequel se trouvent actuellement de nombreuses copropriétés.
C’est simple, dans de nombreux immeubles, il n’y a plus de gestionnaires attitrés et même lorsqu’il en existe un, il a du mal à répondre aux questions.
La plupart se cachent derrière une certaine agressivité, avec des réponses telles que « c’est moi le syndic, je fais ce que je veux » ou bien la bonne et efficace marotte : « si vous n’êtes pas content, vous pouvez changer de syndic ».
Entre-temps, les copropriétés périclitent avec une absence de gestion courante et prospective entraînant des conséquences déjà bien identifiées telles qu’une augmentation des charges et des impayés, une multiplicité des copropriétaires débiteurs, une absence de vote de travaux…
Compte tenu du fait qu’il n’existe aucune sanction ni responsabilisation, de nombreux syndics « tirent » sur les copropriétés jusqu’à ce qu’elles basculent en difficulté les invitant à changer de syndic ou à défaut les mettre sous administration judiciaire.
Voilà pourquoi il est indispensable de les responsabiliser à travers un « état des lieux d’entrée et de sortie ».
I – Un état des lieux
Tout le monde comprend que lorsqu’on loue une voiture ou un appartement, il y a un état des lieux d’entrée puis de sortie afin de vérifier si le bien est rendu dans le même état.
En cas de défaillance, il revient au locataire de payer les défauts constatés.
De même, il faudrait prévoir la mise en place d’un bordereau d’entrée et de sortie lorsqu’un syndic récupère la copropriété.
Sur ce bordereau, seraient indiqués le montant du budget prévisionnel, le taux d’impayés, les procédures en cours, le montant du fonds travaux, les travaux de rénovation effectués, le nom du gestionnaire en place.
En cas de changement de syndic, le syndic sortant devra alors compléter ce même document en remplissant les champs.
Cela permettrait d’une part de constater l’évolution de la situation et d’autre part de permettre au repreneur de savoir où « il met les pieds ».
Le syndicat des copropriétaires pourra alors déterminer si le syndic sortant a effectivement géré la copropriété en bon professionnel ou bien s’il l’a laissée péricliter, ou pire s’il en a profité de manière déloyale, pouvant ainsi plus facilement engager sa responsabilité civile.
II – Un outil responsabilisant
L’objectif de ce document est de responsabiliser le mandataire de copropriété à savoir le syndic.
En effet, il n’est plus acceptable qu’un syndic considère le syndicat des copropriétaires uniquement comme un produit et non comme son mandant.
Il faut bien comprendre que le syndic est le seul représentant légal de la copropriété étant donc le seul à pouvoir agir en validant les contrats, en mouvementant les comptes bancaires, en engageant les procédures pour recouvrer les charges.
Ainsi, il n’est pas admissible que des fautes de gestion répétées voire préméditées ne puissent pas être sanctionnées ou du moins imputées au syndic qui les a commises.
Cette immunité est due au fait qu’il n’y a pas d’outils permettant de jauger la gestion du syndic et ainsi vérifier si sa responsabilité doit être engagée.
« L’état des lieux d’entrée et sortie » de la copropriété est censé traiter cette carence.
Nous allons soumettre cette solution au ministère du logement qui, sans aucun doute, demandera l’avis des chambres professionnelles de syndics avant de nous ré