DOSSIER DU MOIS DE JUIN 2012
A l’occasion du Colloque Franco-québécois que nous organisons le 17 octobre 2012 sous le parrainage de la Ville de Paris - « La Copropriété dans 25 ans » nous lançons - en partenariat avec le site universimmo.com - une grande consultation ouverte à tous (organisations, associations, particuliers) sur le thème :
« Que faut-il changer dans la loi sur la Copropriété ? ».
Vous pouvez déposer vos contributions directement sur le forum correspondant du site UNIVERSIMMO (neuf forums en plus de celui-ci sont ouverts)
http://www.universimmo.com/forum_universimmo/
Pour lancer la Consultation, nous présentons le forum numéro 1 et faisons ensuite le tour des grandes questions qu’on peut se poser et des grandes « tendances ».
A vos claviers...
FORUM N°1
Les évolutions indispensables du droit de la copropriété pour faire face aux évolutions en cours et à venir de la copropriété
Alors que nous nous rapprochons des 50 ans de la loi de 1965, il est temps de réfléchir à l’adaptation - pour ne pas dire la réforme - du cadre législatif de la copropriété, si non pour les 50, du moins pour les 25 prochaines années.
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Quels doivent être la place et le rôle, les pouvoirs du syndic ? Doit-il continuer à être un mandataire ou devenir un simple administrateur ? Comment faire évoluer les dispositifs de « régulation » de la profession ?
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Comment doivent évoluer le rôle du conseil syndical et ses pouvoirs ? Faut-il transformer le conseil syndical en conseil d’administration comme certains le demandent ?
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Comment faire évoluer le rôle de l’assemblée générale ? Ne peut-on imaginer des « réunions numériques », des consultations par Internet ?
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Plus généralement ne doit-on pas adapter les règles de fonctionnement et de contrôle à la taille des copropriétés ? Peut-on continuer à gérer de la même façon les copropriétés de 3 lots et celles de 300 lots, voire de 3.000 lots ?
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En ce qui concerne les droits individuels et collectifs, quel équilibre rechercher et comment le garantir ?
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Faut-il faciliter l’accès à la justice par des voies de saisine simplifiées, quitte à assurer un filtrage des actions abusives ?
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Faut-il plus impliquer les communes dans la surveillance de la gouvernance des copropriétés et la prévention de leurs défaillances ?
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Au-delà de ces problèmes très concrets se posent des problèmes plus juridiques : définition et limites des parties privatives et communes ; rôle du règlement de copropriété ; faut-il conserver la dualité entre propriété indivise des parties communes par les copropriétaires et un syndicat des copropriétaires, simple gestionnaire d’un patrimoine qui ne lui appartient pas ?... etc.
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Si l’on élargit le périmètre de la copropriété au sens strict (la parcelle) se pose des problèmes concernant la mitoyenneté, les servitudes de surplomb concernant les isolants thermiques, la gestion d’ilot, les problèmes des « volumes », etc.
Ce forum doit viser trois objectifs :
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favoriser la mise en évidence des problèmes pratiques qui se posent actuellement et qui sont non ou mal résolus par les dispositions actuelles ;
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proposer des solutions adaptées ;
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préparer ainsi le chantier d’une grande « réforme » de la loi de 1965 au terme de ses 50 ans de bons et loyaux services.
Pour « lancer » ce forum, nous avons - à l’ARC et à l’UNARC - recensé quelques-unes des grandes questions qui agitent aujourd’hui le monde de la copropriété.
Sans doute en avons-nous oubliées.
Ce forum devrait permettre de compléter ces questions et de pouvoir - sereinement - échanger et profiter des expériences étrangères.
Voici en 8 rubriques, la liste des questions que nous avons recensées.
Fernand CHAMPAVIER - Président de l’ARC.
I. Organisation générale et adaptation de la loi aux différents types de copropriétés
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Peut-on choisir une autre forme d’organisation pour les immeubles bâtis que celle de la « copropriété » telle que fixée par la loi de 1965 ?
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Qu’en est-il, en particulier, de l’organisation en « volumes » qui semble illégale pour les uns, indispensable pour les autres ? Comment clarifier la situation ?
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En ce qui concerne les Associations Syndicales de Copropriétaires, faut-il faire évoluer la législation à ce sujet ? Prévoir des clauses obligatoires pour les ASL au-delà de ce qui existe aujourd’hui ? L’ASL pourrait-elle devenir une forme de gestion souple ET sécurisée de certaines copropriétés ?
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Peut-on gérer des copropriétés de 3 lots, de 300 lots ou de 3 000 lots de la même façon et avec les mêmes règles et obligations ?
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Comment introduire la souplesse nécessaire à cette indispensable adaptation ? Faut-il prévoir dans la loi que les assemblées générales pourront choisir leur type de fonctionnement selon la taille ?
Voici donc quelques-unes des questions cruciales sur lesquelles des contributions sont attendues.
II. Les assemblées générales, les votes, les droits des absents, etc.
Sur ces questions, beaucoup pensent qu’il faut des évolutions (et nous en sommes...) exemples :
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convocation aux assemblées générales via Internet ;
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possibilité de faire des « consultations » par Internet et, plus tard, des assemblées ;
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modification des règles concernant les délais de convocation ;
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suppression du droit de contestation de résolution d’une assemblée générale en cas d’absence non représentée ;
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possibilité de faire annuler des résolutions illégales ou des assemblées générales au Tribunal d’Instance ou en référé.
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etc.
III. Parties privatives, parties communes et droits correspondants
Un problème important est, en effet, celui de la définition des parties privatives et communes ET des droits correspondants.
Nous inspirant de l’Allemagne et de ses « parties privatives à usage commun », nous avons fait introduire dans la loi Grenelle 2 l’idée de travaux sur parties privatives d’intérêt collectif.
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Peut-on aller plus loin ?
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Comment ?
C’est, là encore, un vrai et profond débat.
Certains vont déjà plus loin et pensent aujourd’hui qu’il faut aller vers une possibilité de démembrement de la copropriété, les parties communes pouvant être non pas la propriété indivise des copropriétaires, mais la propriété d’un tiers (société, y compris société coopérative).
IV. Les syndics et la régulation de la profession
Tout le monde - y compris, bien sûr, les syndics eux-mêmes - constate la perte de confiance dont « souffre » la profession ; tout le monde est bien d’accord pour dire qu’il faut agir vite. Mais deux tendances s’affrontent :
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les tenants d’une régulation pour la mise en place d’un « Ordre » (ou équivalent) qui va assurer la formation, le contrôle, la rédaction d’un code de déontologie concernant LES professions immobilières ;
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les tenants d’une solution plus paritaire ET judicaire concernant d’abord les syndics, tenants qui cherchent aussi à combler le déficit de formation et de « déontologie » de trop nombreux professionnels.
Ce qui est intéressant est ceci :
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En Belgique il existe déjà un Ordre des syndics qui ne semble pas vraiment résoudre les problèmes (il serait intéressant que nos amis Belges nous éclairent à ce sujet).
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Au Québec par contre, certains aspirent à la mise en place d’un Ordre des syndics, mais visiblement le niveau des obligations déontologiques qui est fixé est très ambitieux (ce qui est une bonne chose), trop peut-être pour les partisans d’un Ordre français.
Voici ce qu’on lit dans la revue des gestionnaires du Québec à ce propos :
« Il faudrait que les gestionnaires professionnels de copropriété soient soumis à un code de déontologie. Contrôlé et sanctionné dans son application, un tel code doit cependant être adapté à la réalité des professionnels auxquels il s'applique. Des projets sont en cours et ils pourraient peut-être, à l'avenir, donner le jour à un code de déontologie spécifique aux gestionnaires de copropriétés.
Voici certaines règles de bonnes pratiques et d'éthique du métier.
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Les gestionnaires de copropriétés doivent ouvrir des comptes bancaires distincts, au nom de chaque syndicat dont ils sont les gestionnaires.
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Le gestionnaire de copropriétés doit également éviter de se placer en situation de conflit d'intérêts. Il a un devoir d'indépendance, notamment à l'égard de son client et des entrepreneurs et sous-traitants avec lesquels il traite pour le compte du ou des syndicats dont il est le gestionnaire.
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Il doit préserver la confidentialité des informations qui lui sont communiquées et respecter la protection des renseignements personnels prévue par la loi.
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Le gestionnaire de copropriétés a également un devoir de compétence et, à ce titre, il devrait refuser tout mandat pour lequel il sait ne pas disposer des compétences requises.
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De plus, celui-ci a un devoir d'intégrité, de loyauté, de prudence et de diligence.
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II a aussi le devoir de disponibilité à l'égard de son client et doit lui donner libre accès à son dossier de gestion.
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Enfin, il doit être particulièrement transparent quant à sa rémunération et à la nature des services qu'il fournit en contrepartie de celle-ci ».
Comme on le voit, ce code est très exigeant.
V. Le conseil syndical : quelles évolutions ?
Une tendance assez partagée consiste à vouloir attribuer davantage de pouvoirs aux conseils syndicaux. Mais, là encore il y a deux écoles :
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celle qui propose de prévoir la possibilité pour les assemblées générales de confier plus de pouvoirs aux conseils syndicaux que ce qui est possible aujourd’hui (mandat élargi) ;
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celle qui propose de transformer le conseil syndical en véritable conseil d’administration de société, en lui donnant les pleins pouvoirs de gestion (avec les « abus » que cela pourrait entraîner).
Il sera intéressant, sur ce point, d’avoir les retours d’expérience du Québec qui fonctionne sur ce schéma, étant néanmoins précisé que les copropriétés du Québec sont souvent des unités importantes et non - comme en France - des unités plutôt « petites » (60 % des copropriétés ont moins de 20 lots principaux).
VI. Évolution du statut des syndics
Au-delà de la régulation indispensable de la profession (voir point IV) se pose le problème du « statut » du syndic.
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doit-il rester un mandataire du syndicat des copropriétaires ?
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ou évoluer vers le rôle d’un prestataire ?
Pour nous, à l’ARC, cette différence n’a pas vraiment de sens pratique, même si la question est d’importance.
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Le problème n’est, pour nous, pas tant de savoir si le syndic est un mandataire ou un prestataire, que de savoir comment il est contrôlé et sanctionné COMME mandataire OU prestataire ?
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Ainsi, comment, dans l’un ou l’autre cas, éviter :
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les mélanges des genres ?
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les conflits d’intérêts ?
Mais peut-être certains peuvent-ils apporter leur « éclairage » à ce sujet ?
VII. Gestion financière et gouvernance des copropriétés
Dans ce domaine, on connaît bien les positions claires de l’ARC :
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il faut que chaque copropriété dispose d’un VRAI compte bancaire séparé, indispensable à la transparence et à la confiance ;
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il faut que chaque copropriété mette en place un fonds travaux (attaché au lot) qui soit rémunéré et sécurisé à 100 % ;
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il faut que chaque copropriété mette en place un plan pluriannuel de travaux.
Tout cela ne se mettra en place - selon nous - que PAR la loi.
Pouvons-nous créer un consensus sur ces questions ? Ce forum le dira peut-être.
VIII. La justice et la Copropriété ; les règlements des litiges
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Alors que la copropriété est devenue le secteur dominant du logement, ne faut-il pas faciliter l’accès à la justice et faire du Tribunal d’Instance le tribunal de la Copropriété, comme il est le tribunal de la Location ?
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Plus largement : comment favoriser le traitement des litiges et des conflits en copropriété : faut-il mettre en place des commissions spéciales, des « prud’hommes » de la Copropriété, des dispositifs de médiation ?
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Comment cela se passe-t-il au Québec ?
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Cela fait des années que ces questions sont posées sans qu’aucun véritable débat n’ait encore été engagé. Lançons-le.
Voilà. Comme on le constate les questions sont nombreuses, les orientations diverses. Les débats sont lancés.