QUELQUES REPERES POUR ANALYSER LES RESULTATS DE VOS CHARGES DE COPROPRIETE DE L’EXERCICE 2017

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13/03/2018

QUELQUES REPERES POUR ANALYSER LES RESULTATS

DE VOS CHARGES DE COPROPRIETE DE L’EXERCICE 2017

 
Les conseils syndicaux et les syndics bénévoles vont prochainement procéder à l’analyse des comptes de leur copropriété au titre de l’exercice 2017 dans le cadre de la préparation de leur assemblée générale annuelle au cours de laquelle les comptes de l’exercice écoulé seront approuvés, le budget prévisionnel de l’exercice 2018 éventuellement révisé et celui de l’exercice 2019 arrêté.
 
Aussi, la coopérative technique de l’ARC, Copropriété Services, tient à communiquer aux conseillers syndicaux et syndics bénévoles quelques repères chiffrés permettant de traiter efficacement les vérifications des dépenses de l’exercice écoulé et des prévisions pour les exercices à venir.
 
1. REPERES RELATIFS A L’INFLATION
 
Le taux d’évolution de l’inflation publié par l’INSEE  pour l’année 2017 est de 1% ce qui s’explique essentiellement par :
- la hausse des prix de l’énergie (+6,2% ce qui représente 0,46% de l’inflation moyenne) due à la hausse des prix du fioul et du gaz ;
- la hausse de +1% des services dont +3 % pour les assurances ;
 
Concernant les copropriétés, nous vous recommandons de réagir en demandant des explications aux syndics si les taux d’augmentation (incluant le taux d’inflation) sont supérieurs à :
  • 1% pour des dépenses récurrentes sans changement de périmètre comme les contrats d’entretien et de maintenance ;
  • 3 % pour les contrats d’assurance ;
  • 2 % pour la gestion du personnel ;
  • 2% pour les budgets prévisionnels des exercices à venir, à périmètre de dépenses constant.
 
2. REPERES RELATIFS AU CHAUFFAGE
 
Les consommations en chauffage sont mesurées en DJU (degrés-jours-unifiés).
 
L’évolution des DJU pour la Région Parisienne est de -7,3% entre les exercices 2016 et 2017 alors qu’elle est de +8,8% entre les saisons de chauffe 2015/2016 et 2016/2017. Cela résulte des effets climatiques résultant d’un automne 2017 moins rigoureux que l’automne 2016 (impact sur les -7,3% entre les deux exercices de chauffe) et d’un automne 2016 plus rigoureux que l’automne 2015 (impact sur les +8,8% entre les deux saisons de chauffe).
 
Les tarifs des principales ressources énergétiques contribuant au chauffage ont évolué de :
  • +15% entre le tarif moyen 2016 et le tarif moyen 2017 pour le fioul et les offres de marché de gaz naturel ;
  • +0,8 % pour l’électricité du fait d’une hausse des tarifs de 1,7% au 1er août 2017.
 
3. RAPPEL DE REPERES POUR LES TAUX DE TVA
 
La vérification de la bonne application des taux de TVA en fonction de la nature des prestations reste une source d’économies non négligeables.
 
Vous trouverez ci-après les principes d’application en vigueur des différents taux de TVA.
 
Les taux minorés :
  • le taux de 5,5% s’applique aux travaux de rénovation énergétique. Pour connaître les équipements, les matériaux et travaux concernés par ce taux, il convient de se référer à l’alinéa 1 de l’article 200 quater et l’article 18bis de l’annexe 4 du code général des impôts.
  • Le taux de 10% pour :
    • les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien dans un logement de plus de 2 ans ;
    • les contrats de maintenance des équipements collectifs (ascenseur, chauffage, ventilation, sécurité incendie, vide-ordures…) ;
    • les travaux de raccordement aux réseaux publics (électricité, gaz, assainissement, adduction d’eau, téléphone, réseaux câblés, etc.).
  • Le taux normal de 20% qui s’applique par défaut aux travaux non éligibles aux taux minorés (immeubles de moins de 2 ans par exemple) et aux contrats de service (honoraires de syndic, assurances, nettoyages, espaces verts…).
Pour en savoir plus, il convient de se référer à l’article de notre site internet «  Une action déterminante pour faire des économies : la vérification de la bonne application de  la TVA » à l’adresse suivante www.arc-copro.com/57xu
 
4. REPERES POUR LES CONTRATS DE SYNDIC
 
Concernant les contrats de syndic, les changements majeurs ont été la mise en œuvre de certaines dispositions de la loi ALUR dès mars 2014, puis la mise en place du contrat type depuis le 2 juillet 2015, ce qui a pu se traduire par une augmentation des honoraires de base au cours des exercices 2015 et 2016.
 
Au titre de l’exercice 2017, seule la facturation de prestations particulières comme l’immatriculation des copropriétés ou la réalisation d’un DTG (Diagnostic Technique Global) est justifiée. Toute autre prestation de type nouveau diagnostic/audit obligatoire par exemple doit être rejetée.
 
N’hésitez pas à demander des explications si les honoraires de base ont augmentés de plus de 1% et si des prestations particulières ont été surfacturées ou rajoutées à la liste constituant l’annexe 2 du contrat des syndics.
 
Pour vous aider à contrôler vos comptes et à négocier votre budget prévisionnel, nous vous recommandons :
  • de vous connecter au site OSCAR (Observatoire des Charges de Copropriété de l’ARC) via le Portail de l’Adhérent www.leportaildelarc.fr afin de comparer les charges de votre copropriété avec celles d’un panel de copropriétés ayant la même configuration et situées dans la même Région ;
  • de consulter les guides suivants :
« Les 30 actions majeures pour la maîtrise des charges et des petits travaux » accessible à l’adresse suivante www.arc-copro.com/aud8
 
 

« Comment le conseil syndical doit procéder pour réaliser une mise en concurrence efficace des contrats de syndic » accessible à l’adresse suivante www.arc-copro.com/jyi9
 
 
De plus, Copropriétés-Services propose plusieurs services à la carte :
  • établissement d’un diagnostic de performance des charges à l’aide d’Oscar sur fourniture des annexes comptables (prestation incluse dans l’adhésion) ;
  • assistance sur rendez-vous à la mise en concurrence des entreprises pour la réduction des charges (prestation incluse dans l’adhésion) ;
  • diagnostic flash avec objectif de réduction des charges de 10 à 20% (sur devis entre 500 et 1500 € TTC en fonction du taux d’économies atteints).
Toute demande d’informations ou d’assistance doit être adressée à coproservices@arc-copro.fr