Résidences-services :
après son audition par la Commission interministérielle, l’ARC lui adresse, à sa demande, une note d’analyses et de propositions
Comme nous l’avions indiqué, nous avons été auditionnés en tant qu’organisation nationale représentative par une Commission interministérielle constituée pour réfléchir sur l’évolution des règles qui concernent le fonctionnement des résidences-services.
Les questions étaient :
- « Les nouvelles dispositions prévues par le projet de loi sur le vieillissement (article 15) sont-elles suffisantes et, surtout, suffisamment précises pour permettre une réelle prise en compte des intérêts des résidents ? ».
- « Ces nouvelles dispositions doivent-elles s’appliquer aux résidences-services actuelles ? ».
Nous donnons ci-dessous le texte de synthèse de nos analyses et de nos propositions adressé à la Commission Interministérielle à sa demande ainsi (pour une meilleure compréhension) que le texte de l’article 15 actuel du projet de loi (en fin d’article).
Résidences-services : nouveau régime ; application du nouveau régime aux réseaux résidences-services actuels.
Synthèse des analyses et propositions de l’ARC
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Problématique
- L’article 15 du projet de loi sur le vieillissement prévoit un nouveau dispositif pour les « résidences-services » :
- liste limitative des services collectifs « obligatoires » ;
- possibilité pour le syndicat de copropriétaires de signer un contrat avec un prestataire qui délivrera des services « individuels » ne rentrant pas dans les charges communes.
- Il semblerait cependant que ce dispositif soit largement inspiré par les grands groupes qui veulent placer leurs filiales (promotion plus gestion des copropriétés plus services).
- Se posent trois questions :
- que pensons-nous de ce système ?
- pensons-nous que ce système doit pouvoir être adopté aussi par les résidences-services existantes ;
- quelles contre-propositions faisons-nous ?
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Nos analyses et les pistes que nous proposons
- Que pensons-nous de ce système pour les futures résidences ?
- A priori ce système n’est pas mauvais en soi, mais le vrai problème est de savoir comment les résidents (souvent des locataires puisque nous sommes en système de « défiscalisation ») vont faire pour « échapper » au prestataire tout puissant imposé d’une façon ou d’une autre par le promoteur et son syndic ?
- Il faut donc mettre en place des garde-fous, des garanties et des mécanismes beaucoup plus efficaces que ceux prévus dans l’article 15 actuel (interdiction concernant les seules sociétés liées à des syndics personnes physiques…). Voir point C) ci-dessous.
- Pensons-nous que ce nouveau système doit pouvoir être adopté aussi par les résidences-services existantes ?
- En raison du « piège » que les résidences-services représentent pour certains héritiers, beaucoup de personnes seraient tentées de « casser » l’ancien système (caractérisé par une participation obligatoire des copropriétaires et résidents aux charges fixes des services, même s’ils ne les utilisent pas).
- Après enquête auprès des copropriétaires concernés, nous pensons que ce serait une erreur et que cela pourrait compromettre radicalement l’équilibre d’un grand nombre de résidences-services actuelles qui fonctionnent bien, voire très bien.
- Par contre, nous pensons que la loi pourrait prévoir que le nouveau système pourrait être appliqué dans les résidences avec services qui ont :
- soit déjà supprimé un service à la « double majorité » de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- soit obtenue la suppression ou suspension judiciaire d’un service.
- Dans ce cas il faut prévoir dans l’article 15 du projet de loi que le règlement de copropriété sera valablement modifié sur ces points à la majorité de l’article 26.
- Quelles propositions faisons-nous pour améliorer l’article 15 dans son état actuel ?
Voici quelques pistes :
- Étendre les interdictions concernant les prestataires.
Il est curieux que l’article 15 ne prévoit des interdictions que pour des syndics personnes physiques et leurs proches.
À notre avis, il convient d’étendre les interdictions à toutes les filiales des sociétés ou groupes de promotion et de gestion, voire les sociétés dans lesquelles ces mêmes sociétés de promotion ou de gestion ont des intérêts.
Cela demande concertation, néanmoins.
- Réduire la durée des contrats ou obliger à signer des contrats d’un an avec renouvellement par tacite reconduction
Il semble impératif d’assurer une fluidité maximale pour empêcher les abus.
La loi pourrait donc limiter la durée des contrats à un an maximum et obliger à une mise en concurrence annuelle.
Si on nous répond que cela n’a pas de sens du fait des éventuels investissements qui devront être faits par certains types de prestataires, nous répondrons que cela obligera précisément ces prestataires à rester concurrentiels s’ils veulent ne pas perdre leurs investissements.
- Renforcer les prérogatives du conseil de résidents sur les contrats
Il faudrait que la loi prévoit que le Conseil des Résidents (très important puisque le conseil syndical sera composé surtout de copropriétaires bailleurs) puisse lui aussi participer à la mise en concurrence, avoir accès aux propositions et même lancer un appel d’offres.
- Permettre la création d’association de résidents pour gérer ces services
Enfin pour garantir une vraie concurrence y compris entre systèmes différents, la loi doit pouvoir prévoir que le Conseil des Résidents ou les résidents eux-mêmes puissent créer une association assurant la gestion d’un ou plusieurs services et - naturellement - entrant en concurrence avec les « prestataires ».
À noter : une partie de ces propositions pourra être intégrée dans la loi, une autre dans un décret.
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Les autres formes d’habitat avec services
Article 15
I. – Les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sont remplacés par les dispositions suivantes :
« Art. 41-1. – Le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux occupants de l’immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret, qui, du fait qu’ils bénéficient par nature à l’ensemble de ses occupants, ne peuvent être individualisés.
« Les services non individualisables sont procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties conformément au premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes au sens et pour l’application de l’article 14-1.
« Les décisions relatives à la suppression des services non individualisables sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.
« Si l’équilibre financier d’un ou de services mentionnés au présent article est gravement compromis, et après que l’assemblée générale s’est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services.
« Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l’octroi de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles.
« Art. 41-2. – Le règlement de copropriété peut prévoir l’affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services individualisables. Il précise alors la répartition et la charge des dépenses d’entretien et de fonctionnement liées à ces parties communes.
« Art. 41-3. – Les conditions d’utilisation par les tiers des parties communes destinées à des services spécifiques individualisables sont fixées dans une convention stipulée à titre gratuit, conformément aux articles 1875 et suivants du Code civil. Cette convention est conclue pour une durée de cinq ans renouvelable.
« Art. 41-4. – L’assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, choisit, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, le ou les prestataires appelés à fournir les prestations de services spécifiques individualisables. Elle approuve, par un vote distinct et selon les mêmes modalités, les termes de la convention envisagée avec le ou les prestataires choisis, ayant pour objet le prêt gratuit des parties communes affectées aux services concernés, établis conformément aux dispositions de l’article 41-3.
« La durée des contrats de prestations conclus par chaque copropriétaire avec les prestataires ne peut excéder celle du prêt dont ces derniers bénéficient.
« Art. 41-5. – Les modifications du règlement de copropriété emportant désaffectation des parties communes affectées aux services mentionnés à l’article 41-3 sont prises à la majorité de l’article 26. Elles doivent être notifiées par le syndic aux prestataires concernés. Elles entraînent la résiliation de plein droit des conventions de prêt et de fourniture de service conclus avec les prestataires.
« Art. 41-6. – Le syndicat des copropriétaires d’une résidence service ne peut déroger à l’obligation d’instituer un conseil syndical.
« Le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur les projets des conventions visées au deuxième alinéa de l’article 41-1 et à l’article 41-4. Il en surveille l’exécution et présente un bilan chaque année à l’assemblée générale.
« Le prestataire des prestations individualisables et non individualisables ne peut être le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus.
« Art. 41-7. – Un conseil des résidents constitué des personnes demeurant à titre principal dans la résidence est mis en place.
« Le conseil des résidents est réuni par le syndic avant la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires. L’ordre du jour de cette assemblée lui est communiqué.
« Le syndic met à la disposition du conseil des résidents un local afin qu’il puisse se réunir et lui communique les comptes rendus de l’assemblée générale ainsi que toutes les informations relatives aux services fournis dans la résidence, afin que le conseil émette un avis notamment sur le besoin de création ou de suppression d’un service.
« Lors de la réunion du conseil des résidents, un secrétaire de séance est désigné. Le secrétaire rédige le compte-rendu de la séance qui est cosigné par le syndic et adressé à tous les résidents. Le compte-rendu des réunions du conseil des résidents est remis à toute personne intéressée préalablement à la signature d’un contrat de bail d’habitation ou à la cession d’un lot dans la résidence. »
II. – Le 4° de l’article L. 7232-1-2 du Code du travail est abrogé.
Dossier législatif disponible sur ce lien : http://www.legifrance.gouv.fr/affichLoiPreparation.do?idDocument=JORFDOLE000029039475&type=general&typeLoi=proj&legislature=14*
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