Quel conseil syndical n’a pas déjà entendu de son syndic : « Si vous n’êtes pas content de moi, vous pouvez changer de syndic !».
Un argument qui peut s’entendre car effectivement quand un mandant n’est pas satisfait de la mission de son mandataire, il est préférable « de couper les ponts ».
Néanmoins, en copropriété, cela n’est pas si simple, on ne peut pas changer de syndic aussi simplement surtout quand cela ne répond pas au fond du préjudice constaté.
Voyons cela de plus près.
I – Partir mais avec réparation du préjudice
La décision de changer de syndic s’explique généralement à la suite de nombreux manquements de ce dernier qui entraînent souvent des dommages économiques et financiers pour la copropriété.
Il peut s’agir de factures illégales, d’interventions de tiers inutiles sans autorisation de l’assemblée générale, ou de prestations facturées à des prix abusifs qui ont toutes comme point commun le fait d’avoir un impact sur la trésorerie de la copropriété.
Ainsi, lorsque l’on veut consommer le divorce entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, il est nécessaire d’obtenir réparation du préjudice subi qui est bien souvent prémédité.
En effet, lorsque le syndic facture une prestation illégale ou à un tarif abusif, il sait pertinemment qu’il agit de mauvaise foi dans son seul intérêt qui est d’augmenter ses profits.
Or, neuf fois sur dix, lorsque le syndic donne un ultimatum au conseil syndical indiquant que s’il n’est pas content, il peut partir, cela n’est pas suffisant car il doit dans ce cas rembourser les sommes indûment prélevées sur la trésorerie de la copropriété.
Mais au-delà de cette difficulté, il y a une réalité conjoncturelle qui est plus complexe.
II – Une concentration des cabinets
Bien souvent, les copropriétaires et les conseillers syndicaux sont unanimes pour changer de cabinet de syndic.
Néanmoins, ils ne savent pas où aller et changer pour qui .
Et pour cause il y a deux phénomènes inquiétants : d’une part une concentration des cabinets absorbés par les grands groupes et d’autre part, un mimétisme des cabinets de syndic.
Ils se retrouvent donc dans l’impossibilité de changer, au risque de se retrouver avec les mêmes problématiques et abus constatés.
Pire encore, le bon syndic choisit légitimement ses copropriétés et ne veut pas récupérer celles en difficulté ou avec un déficit de trésorerie ou encore avec des comptes de charges non approuvés.
Ainsi, ces copropriétés qui rêvent d’être gérées par des vrais syndics « professionnels » se retrouvent contraintes soit de garder leur syndic soit de changer pour « du pareil au même ». Ce qui explique pourquoi ce secteur est congestionné : ces copropriétés se résignent bon gré mal gré à maintenir leur syndic dans ses fonctions.