S'investir dans sa copropriété : un guide gratuit qui cite largement l'ARC

05/12/2013 Dossiers conseils Conseil

S'investir dans sa copropriété : un guide gratuit qui cite largement l'ARC

On nous signale un petit guide gratuit réalisé par Maison à Part ( www.maisonapart.com )  pour inciter les copropriétaires à s’investir davantage dans la gestion de leur copropriété.

En voici le sommaire et des extraits. Vous verrez qu’on y cite l’ARC et uniquement l’ARC. Curieux non !

Pour lancer des projets de rénovation, pour faire économiser de l'argent à votre immeuble ou, tout simplement, pour rencontrer vos voisins, il est possible de s'investir dans sa copropriété. Découvrez par quels moyens, dans notre guide pratique.

  Sommaire : Introduction : S'investir dans sa copropriété
  1. Participer aux assemblées générales
  2. Devenir membre du Conseil syndical
  3. Devenir syndic bénévole
  4. Prendre en main une mission ponctuelle
  5. Participer à l'entretien de sa copropriété
  Selon la loi du 10 juillet 1965, le rôle du syndicat de copropriétaires (c'est-à-dire de l'ensemble des propriétaires d'une copropriété) est de veiller à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes. Chacun a donc le devoir de s'investir dans la vie de la copropriété : en s'engageant dans le Conseil syndical, en participant à l'entretien et aux travaux, en aidant ses voisins ou, pourquoi pas, en devenant syndic bénévole.  

1. Participer aux assemblées générales de sa copropriété

La mission : L'on ne saurait que conseiller aux copropriétaires d'être présents aux assemblées générales ordinaires et extraordinaires, pendant lesquelles sont prises les grandes décisions concernant la copropriété. Mais vous pouvez également choisir d'endosser un rôle pendant la réunion : président de séance (veille à la bonne tenue de l'assemblée, vérifie les pouvoirs et les signatures sur la feuille de présence, fait respecter l'ordre du jour, etc.), secrétaire (rédige le procès-verbal de l'assemblée) ou scrutateurs (décomptent les votes des copropriétaires).   Le temps à consacrer : La durée de l'assemblée générale, c'est-à-dire quelques heures par an. Un peu plus si vous optez pour le poste de secrétaire, car il vous faudra rédiger le compte-rendu - c'est pourquoi cette charge est généralement laissée au gestionnaire du syndic.   Les avantages : Vous êtes présent et attentif pendant l'assemblée générale - donc au courant de tout ce qui concerna la copropriété. Si vous êtes président de séance, vous pouvez accélérer les débats qui s'éternisent, calmer le jeu entre les participants ou, au contraire, insister sur un point de l'ordre du jour qui vous paraît important. "C'est une très bonne initiative, cela évite que ce soit le syndic qui mène le débat" indique Flavien Bonnette, de l'Association des responsables de copropriété (ARC). Les inconvénients : Le président et les scrutateurs doivent rester un peu plus longtemps à la fin de l'assemblée, pour signer le procès-verbal rédigé par le secrétaire. Attention, par ailleurs, à la mauvaise ambiance avec vos voisins, si les débats sont trop enflammés. La marche à suivre : Les élections du président, du secrétaire et des scrutateurs sont les premiers points à l'ordre du jour d'une assemblée générale de copropriétaire. Il vous suffit alors de proposer votre candidature à l'un de ces postes, auquel vous serez désigné (uniquement pour l'assemblée en cours) si vous recueillez une majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (article 24).  

2. Devenir membre du Conseil syndical de sa copropriété

La mission : Selon la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le conseil syndical (CS) "assiste le syndic et contrôle sa gestion", notamment financière. Il assure plus généralement le dialogue entre le gestionnaire du syndic et les copropriétaires, et donne son avis au syndic et à l'assemblée générale. L'assemblée peut déléguer au CS des missions particulières. En cas de nécessité de réaliser des travaux, d'un montant inférieur à celui fixé en assemblée générale, le CS est systématiquement consulté et choisit l'entreprise à mandater. [Le conseil syndical peut adhérer à une association comme l’ARC, voir : guide d’accueil des conseil syndicaux www.unarc.fr/k3dd] Le temps à consacrer : Les réunions du CS durent en général quelques heures par mois, où il est question des affaires courantes, des travaux en cours et des assemblées générales à venir. En revanche, vous pouvez être amené à contacter le syndic ou les copropriétaires, ou à accepter d'autres missions ponctuelles, comme la rédaction des comptes-rendus des réunions, la réception des travaux, etc. Les avantages : En tant que membre du CS, vous êtes l'interlocuteur principal de vos voisins, mais aussi du gestionnaire du syndic, et vous êtes donc toujours au courant de l'actualité de votre copropriété. Vous participez également au choix des questions à l'ordre du jour des assemblées générales. Les inconvénients : Vous devez vous rendre suffisamment disponible - en personne, par téléphone ou par mail - pour recevoir les doléances de vos voisins. Vous êtes souvent amenés à être présents lors de réunions de chantier, par exemple. Et, bien sûr, vous êtes tenus pour responsables des éventuels manquements du CS ! La marche à suivre : Les membres du CS sont désignés par l'assemblée générale "parmi les copropriétaires [...] les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers" précise la loi. Le conseil syndical élit ensuite son président parmi ses membres.  

3. Devenir syndic bénévole de sa copropriété

La mission : Un copropriétaire qui devient syndic bénévole a les mêmes missions que le syndic professionnel : gestion de la trésorerie de la copropriété, communication avec le Conseil syndical et les copropriétaires, tenue du carnet d'entretien de l'immeuble, exécution des décisions prises lors des assemblées générales, et, plus généralement, représentation de la copropriété dans tous les actes de la vie civile. Le syndic bénévole doit avoir un minimum de compétences juridiques et techniques pour suivre les dossiers de la copropriété, mais surtout être disponible et joignable. Le temps à consacrer : Près d'un syndic bénévole sur deux est retraité, mais il est tout à fait possible d'endosser ce rôle en y consacrant une dizaine d'heures par semaine. "Le temps à consacrer dépend de la taille de la copropriété, nous explique Flavien Bonnette, de l'ARC. Cela peut prendre un peu plus de temps à certaines périodes : avant les assemblées générales, en cas de sinistre, etc.". Vous pourrez, par ailleurs, vous faire aider pour certaines tâches, notamment par des juristes en cas de conflit ou par des comptables pour la gestion financière. Les avantages : Pour la copropriété, se passer d'un syndic professionnel permet d'économiser les honoraires de gestion courante, soit "environ 2.500 euros par an pour une copropriété de 10 lots" précise Flavien Bonnette. Mais l'on économise aussi les frais que décompte le syndic, sur les photocopies et les envois postaux par exemple. Les inconvénients : Outre l'investissement horaire, vous devrez accepter que votre responsabilité soit mise en cause en cas de problème (impayés de charges, litige avec une entreprise de travaux, etc.). Protégez-vous en souscrivant une assurance responsabilité civile. La marche à suivre : Lorsque le contrat du syndic professionnel se termine, la question de son changement ou de son renouvellement est inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Vous (ou votre conjoint, à l'exception des concubins et des partenaires de Pacs) pouvez alors proposer votre candidature en tant que syndic bénévole - en vous assurant d'être bien couvert [exemple : en adhérant à l’ARC vous êtes couvert automatiquement pour votre responsabilité civile professionnelle]. Nul besoin, contrairement au syndic professionnel, de posséder une carte professionnelle pour cela.  

4. Prendre en main une mission ponctuelle dans la copropriété

La mission : Gérer une copropriété est pour le moins compliqué ! "Le Conseil syndical peut se faire aider par une personne de son choix, [y compris une association], qu'elle soit interne à la copropriété ou non" nous explique Flavien Bonnette, de l'ARC. Il peut s'agir d'un coup de main pour la vérification des comptes gérés par le syndic, ou pour l'accueil des entreprises qui viennent réaliser des devis en vue de travaux.     Le temps à consacrer : Cela dépend, bien entendu, de la nature de la mission. La vérification des comptes de la copropriété, par exemple, se fait une fois par an. Vous pouvez vous proposer pour être présent aux réunions de chantier, en cas de travaux, pour apporter votre œil d'expert le cas échéant. Vous pouvez également aider le Conseil syndical à relire et corriger les comptes-rendus de réunion, ce qui ne vous prendra que quelques heures par an.   Les avantages : Cette option vous permet de donner du temps à votre copropriété sans vous engager pour une année entière au sein du Conseil syndical. Vous faites profiter la communauté de votre expertise sur un sujet que vous maîtrisez. C'est un compromis idéal si vous venez d'intégrer la copropriété, car vous aurez l'opportunité de rencontrer les différents copropriétaires. Les inconvénients : Toute mission entraîne des responsabilités ! Si vous vous occupez de vérifier la comptabilité de la copropriété, le syndicat des copropriétaires vous fera confiance sur ce point. Faites valoir votre statut de bénévole, et n'hésitez pas à demander l'aide d'un autre copropriétaire en cas de besoin. "Concernant le suivi des travaux, le copropriétaire doit se contenter d'assister le syndic, sans notion de responsabilité" insiste Flavien Bonnette. La marche à suivre : Proposez votre candidature directement au Conseil syndical, pour une aide ponctuelle ou plus régulière.  

5. Participer à l'entretien de sa copropriété

La mission : La plupart des copropriétés qui ne bénéficient pas de la présence d'un gardien à temps plein payent les services d'une entreprise pour l'entretien des parties communes, la réalisation de petits travaux de réparation ou la gestion des poubelles. Il est tout à fait possible de confier ces tâches simples à un ou plusieurs copropriétaires volontaires ! Le temps à consacrer : Remplacer les ampoules du couloir ne devrait pas vous monopoliser très souvent dans l'année ! En revanche, entretenir les parties communes est un travail récurrent et fastidieux, qui peut prendre plusieurs heures par semaine.   Les avantages : En prenant la responsabilité des menus travaux, vous permettez à la copropriété d'économiser des frais non négligeables. Vous limitez également l'intrusion de personnes étrangères à la copropriété, et réagissez plus rapidement qu'une entreprise en cas d'incident ou de dégâts. Les inconvénients : Les tâches sont ingrates et les horaires à rallonge... Sans oublier que certains voisins pourraient prendre l'habitude de vous confier toujours plus de tâches à réaliser - le tout sans être payé ! La marche à suivre : Si vous souhaitez prendre en charge une partie de l'entretien de l'immeuble, vous devez absolument vous faire connaître auprès du syndic. "Le syndic voudra se dégager de toute responsabilité en cas d'accident, explique Flavien Bonnette, de l'ARC. Ne prenez donc aucune initiative sans son aval". L'assemblée générale des copropriétaires devra vous autoriser explicitement à entreprendre cette mission, après avoir vérifié que l'assurance de l'immeuble contenait une responsabilité civile couvrant l'intervention ponctuelle d'un copropriétaire pour la réalisation de petits travaux d'entretien.