En cas de liquidation judiciaire du syndic professionnel sortant, il convient au nouveau syndic de l’immeuble (professionnel ou non professionnel), de faire le nécessaire pour prévenir les intérêts du syndicat des copropriétaires.
Le nouveau syndic doit notamment produire une déclaration de créances auprès du liquidateur judiciaire afin de pouvoir prétendre au règlement des sommes qui sont dues au syndicat.
Les éventuelles créances du syndicat des copropriétaires à l’égard du syndic sortant mis sous liquidation doivent effectivement lui être communiquées dans les deux mois à compter de la publication de la mise en liquidation au BODACC (http://www.bodacc.fr).
Cette publication intervient généralement une dizaine de jours suite à la décision judiciaire.
- Modalités de déclaration de créances
La déclaration de créances peut être effectuée :
- directement auprès du liquidateur judiciaire ;
- en passant par le site, https://www.creditors-services.com/
Pour effectuer cette déclaration de créances directement auprès du liquidateur, il est nécessaire d’utiliser le document Cerfa N° 10021*01 que vous trouverez joint en annexe.
La créance sera considérée comme déclarée dès qu’elle sera portée à la connaissance du liquidateur par le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic.
Voyons plus précisément comment compléter ce document :
- Créancier et mandataire du créancier
Le créancier est le syndicat des copropriétaires, le mandataire du créancier est le nouveau syndic désigné par l’assemblée générale.
- Débiteur
Le débiteur est le Cabinet de syndic mis sous liquidation judiciaire. Il est nécessaire d’y préciser l’adresse de son siège social et son N° RCS , des informations facilement identifiables sur son contrat de syndic ou accessibles sur le site https://www.infogreffe.fr/.
- Procédure
Dans cette partie, il faut apporter des précisions sur la procédure de liquidation qui est en cours.
Ces informations sont disponibles sur le site http://www.bodacc.fr où sont consultables les annonces civiles et commerciales annexées au journal officiel plus facilement accessibles avec le N° RCS.
Vous y retrouverez la date de jugement d'ouverture de la procédure en liquidation et le détail de celle-ci.
- Créance déclarée
Par créance, il faut entendre les fonds du syndicat que le syndic n’aurait pas restitués ou aurait prélevés irrégulièrement à son profit.
La déclaration doit être faite même si la créance n'est pas encore établie par un titre ou si son montant n'est pas encore définitivement fixé.
Dans ce cas, la déclaration se fait sur la base d'une évaluation.
On considère deux types de créances, l’une d’entre elle est la créance privilégiée.
Dans le cadre précis d’un syndic en liquidation vis-à-vis d’un syndicat de copropriétaires, aucune créance ne peut être considérée comme privilégiée.
- Pièces complémentaires à joindre à la déclaration de créances
À cette déclaration doivent être joints (sous bordereau) tous les documents et pièces justifiant la demande du syndicat des copropriétaires : contrat de syndic, facture(s) abusives, extraits du grand livre comptable, relevés bancaires justifiant des prélèvements abusifs ou du solde bancaire non restitué par le syndic sortant, etc.
Il est essentiel de joindre ces documents justificatifs car ce sont eux qui feront foi de la demande du syndicat.
- Les suites de cette déclaration de créances
Le liquidateur qui reçoit les déclarations de créances établit en accord avec le syndic en liquidation (si possible) la liste des créances déclarées avec ses propositions d’admission, de rejet ou de renvoi.
Cette liste est ensuite transmise au juge commissaire du Tribunal de Commerce qui tranche les contestations éventuelles :
- En l'absence de contestation de l’une des deux parties, la déclaration de créances est portée sur l'état des créances qui est signé par le juge commissaire ;
- S’il y a contestation, un recours est possible dans un délai de 30 jours, à compter de l'accusé de réception de la lettre qui est envoyée par le liquidateur au syndicat des copropriétaires.
Les parties sont ensuite convoquées à l'audience du juge commissaire qui statue sur le sort de la créance après avoir entendu le débiteur.
Une fois la contestation tranchée, la décision est portée sur l'état des créances qui est déposée au greffe du Tribunal. Toute personne intéressée peut dès lors en prendre connaissance.
Une insertion est publiée au Bodacc par les soins du greffier indiquant que l’état des créances est constitué et déposé au greffe.
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Attention ! En l’absence de réponse sous un délai de 30 jours, toute contestation ultérieure deviendra impossible. |
- Possibilité d’appel en dernière instance
Le cas échéant suite à la décision du juge commissaire, le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic peut éventuellement contester la décision du juge commissaire devant la Cour d'Appel.
Pour ce faire, il sera nécessaire de former une réclamation auprès du juge commissaire dans le mois suivant la publicité au Bodacc du dépôt au greffe de l’état des créances.
Bien entendu, il conviendra au syndicat des copropriétaires de mandater un avocat pour se faire représenter devant la Cour.
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En cas de redressement judiciaire, la procédure est identique. La seule différence est qu’à l’issue de la période de redressement en cas de continuation de l’activité, une proposition de recouvrement de la créance sera effectuée au syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic/. Il y aura alors deux possibilités : |
- remboursement complet sur plusieurs années ;
- Paiement rapide avec abandon d’un certain pourcentage de la créance.