En parallèle des honoraires du forfait de base, le syndic est en droit de réclamer des honoraires complémentaires, supplémentaires ou privatifs.
Néanmoins, ces honoraires sont extrêmement encadrés par la loi et surtout par le contrat-type réglementé qui figure en annexe 1 du décret du 17 mars 1967.
Parmi les honoraires les plus sollicités par les syndics, il y a ceux liés au suivi de travaux.
Ainsi, la logique utilisée par la plupart des syndics professionnels est de considérer que tous travaux méritent rémunération.
Et pourtant, cela n’est pas exact, car le syndic perçoit déjà des honoraires de base, ne pouvant pas réclamer d’autres rémunérations à tire-larigot.
Voyons cela de plus près en commençant par un rappel de la loi.
I- Un cadre strict
L’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 permet effectivement au syndic de réclamer des honoraires complémentaires pour le suivi de travaux.
La rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant des travaux hors taxe.
Il s’agit particulièrement de travaux dits « exceptionnels » qui par conséquent doivent être votés en assemblée générale.
Dans ce cas, le syndic doit présenter une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale dans laquelle il propose un taux de rémunération.
Ce taux doit faire l’objet d’une négociation avec les copropriétaires au cours de l’assemblée générale afin que le syndic s’explique sur le montant qu’il réclame notamment en indiquant les tâches supplémentaires qu’il s’engage à réaliser.
Néanmoins, au préalable, il est indispensable de s’assurer qu’il s’agit bien de travaux dits « exceptionnels » et non d’entretien courant ou de maintenance.
Voyons cela en détail.
II – Une définition réglementée
L’article 45 du décret du 17 mars 1967 définit les opérations qui dépendent de la gestion courante. On retrouve notamment les travaux de maintenance ou d’entretien courant.
Ainsi, le syndic ne peut pas réclamer des honoraires supplémentaires pour le suivi d’opérations de travaux d’entretien ou de maintenance qui ne sont que des actes de gestion courante devant être inclus dans les honoraires du forfait de base.
De même, ce même article précise que les vérifications périodiques imposées par la réglementation sont également des actes de gestion courante ne pouvant pas là encore faire l’objet d’une rémunération complémentaire.
Soyons clairs, le syndic professionnel ne perdra rien car concrètement il n’y a aucune tâche supplémentaire à assurer si ce n’est d’engager les ordres de services et payer les prestataires.