On pourrait s’interroger sur les causes du conflit qui opposent l’ARC et les chambres des professionnels de syndics, sachant que ces deux structures sont censées défendre les mêmes intérêts : ceux des syndicats des copropriétaires.
Mais dans les faits, tout le monde connait la raison. En effet, en parallèle de la défense des syndicats des copropriétaires, les syndics doivent également défendre leurs intérêts économiques en proposant aux clients de nouveaux services et prestations dont certains sont illégaux.
Les syndics se « posent en victime » ne comprenant pas ce qui leur est reproché. Plus encore, un aveu d’un syndic lucide a indiqué qu'il n'avait pas d’obligation de résultats à l’égard des syndicats des copropriétaires.
Cette affirmation est simple, mais lourde de conséquences : les syndics font ce qu’ils veulent comme ils peuvent.
C’est dans ce contexte d’absence d’efficacité que les solutions alternatives aux syndics professionnels se développent.
Ainsi, naissent les « plateformes de gestion » qui se présentent comme étant des syndics sans en être, tout en proposant les services d’un syndic.
Dans les faits, ces plateformes incitent un copropriétaire à devenir syndic bénévole pour qu’ensuite, elles assurent les services de prestations et d’après-vente avec une offre "clé en main" (voir l’article Matera).
C’est ainsi que se sentant sûrement mis en concurrence, le groupe Foncia a produit un tableau très instructif qui nous convient.
I. Un tableau comparatif
Pour mettre en évidence l’intérêt d’avoir un syndic professionnel plutôt que de faire appel à une société de « plateforme de gestion », le groupe Foncia compare chacune des deux solutions.
Voici le tableau :
Ainsi pour Foncia il n’y a pas photo, il faut recourir à un syndic professionnel !
Pendant que la solution de « plateforme de gestion » n’apporte aucun service, le syndic professionnel garantit une solution, juridique, technique, comptable auxquelles s’ajoutent un devoir de conseil, des promesses de conseils ainsi qu’un suivi de travaux et de sinistres.
Effectivement, un beau tableau qui définit (enfin) ce que l’on peut attendre d’un syndic et les résultats qu'il doit atteindre au profit du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, le syndic doit être un expert du secteur de la copropriété ayant un devoir de conseil à l’égard des copropriétaires et du conseil syndical sur les bonnes actions à engager.
Il doit aussi être un gestionnaire qui suit les sinistres, les remboursements de la compagnie d’assurance en les relançant en cas de retard.
Bref, le professionnel parfait que tous copropriétaires ou conseil syndical attendent et espèrent.
II. Foncia au rendez-vous, pas si sûre !
Si les plateformes de gestion arrivent tout de même, à être en concurrence avec les syndics, voire à les distancer c’est que la plupart d’entre eux n’arrivent pas à cocher l’ensemble des cases du tableau.
En effet, le tableau met en évidence l’intérêt du contrat-type obligatoire qui protège les copropriétaires.
Et pourtant, beaucoup de contrats affichent des tarifs abusifs ou pire des clauses illégales qui enlèvent tout intérêt au dispositif.
C’est d’ailleurs ce que l’on dénonce quasiment chaque semaine sur notre site internet.
Le même constat est à faire en matière de suivi des sinistres. Combien de conseillers syndicaux se plaignent de ne pas avoir de visibilité sur la gestion des dossiers ? Quels sont les montants pris en charge, quels sont les montants remboursés ? Le syndic a-t-il déclaré ses honoraires à la compagnie d'assurance tout en les facturant à la copropriété… ?
À vrai dire, on pourrait reprendre chacune des lignes du tableau, en démontrant les faiblesses et lacunes des syndics professionnels entraînant que les lignes soient décochées.
Le point qui nous semble le plus faible est celui du devoir de conseil.
Dans un monde idéal, le syndic mandataire devrait être "l’homme de confiance" de la copropriété qui aiguille le conseil syndical et les copropriétaires sur leurs choix.
Néanmoins, cela reste de la théorie, sachant que Foncia n’est pas crédible lorsqu’il essaye de vendre sa filiale d’assurance auprès des copropriétaires.
Il n’est pas non plus crédible lorsque ce cabinet incite les copropriétaires à souscrire à son service « 24/24 7/7 » assuré par une autre de ses filiales (service qui ne sert strictement à rien).
Il n’est pas non plus crédible lorsque ce groupe incite les copropriétaires à passer par sa société filiale pour négocier les prix du gaz.
Il n’est pas non plus crédible lorsqu’il incite les copropriétaires à souscrire à un contrat de désinfection des parties privatives alors que le virus ne reste que quelques heures.
Bref, un joli tableau sur lequel les syndics sont invités à méditer y compris et surtout Foncia qui est loin d’être conforme à la réalité.