Un bon moins 20% sur les honoraires du forfait de base

Nous le disons sans aucune retenue : un bon syndic doit être payé à sa juste mesure.

Cela implique qu’il assure l’ensemble des tâches pour lesquelles il a perçu une rémunération.

Ainsi, si le choix est entre un syndic pas cher mais nul et un syndic qui propose un juste prix pour assurer l’ensemble de ses tâches, le choix est vite fait, c’est bien évidemment la deuxième option à retenir.

Néanmoins, autant le syndic n’aime pas travailler pour rien, autant le syndicat des copropriétaires n’aime pas payer pour rien.

A ce titre, avec l’entrée en vigueur de la notification électronique, les honoraires du forfait de base du syndic doivent être recalculés, en prenant en considération les nouvelles réalités.

Essayons d’expliquer la logique.

I- La loi ALUR, photocopies comprises

La loi ALUR du 24 mars 2014 introduit le principe du contrat-type de syndic réglementé.

Le décret du 26 mars 2015 a produit ce document avec une particularité à savoir que les frais de photocopie sont inclus dans les honoraires du forfait de base.

De nombreux cabinets de syndics ont crié au scandale, du fait qu’ils facturaient entre 50 centimes et 2 euros la page, impliquant un réajustement en moyenne de leurs honoraires de 20 %.

Depuis, à chaque renouvellement de mandat, ils procèdent à une revalorisation de leurs honoraires comprise entre 1 et 5 %, absorbant largement l’inflation et l’ensemble des investissements à réaliser.

Néanmoins, la loi Habitat dégradé du 4 avril 2024 a modifié la donne nécessitant d’apprécier cette fois-ci les honoraires à la baisse.

II – La loi Habitat dégradé – fin du papier

L’article 38 de la loi Habitat dégradé a modifié l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A présent, les notifications électroniques sont de droit, ce qui implique que les syndics peuvent convoquer l’assemblée générale et procéder aux mises en demeure par voie électronique.

Ainsi, le nombre de reprographies compris dans le forfait, qui a entraîné une augmentation significative des honoraires, doit être réévalué à la baisse.

Il ne s’agit pas de réduire la marge du syndic, mais bien de la maintenir à l’identique, en prenant en considération les économies que réalise le syndic grâce à la notification électronique.

La question est donc de savoir à quelle hauteur doivent être réduits les honoraires du forfait de base du syndic.

La première interrogation consiste à déterminer le coût de la reprographie.

Si l’on prend comme référence le prix de la lettre de la mise en demeure, qui est facturée en moyenne 50 euros, et qu’on soustrait 10 euros de frais d’affranchissement et 5 euros pour l’encre, cela impliquerait que la reprographie coûterait 35 euros, ce qui n’est pas cohérent.

Alors partons d’une base plus logique et considérons que le prix d’une reprographie coûte 50 centimes (sachant que les syndics la facturaient à la copropriété 1 euro).

Il suffit alors de multiplier ce prix au nombre de reprographies générées habituellement pour une convocation d’assemblée générale et la production du procès-verbal.

La moyenne étant d’environ 50 pages, cela implique que, pour chaque copropriétaire, les frais de reprographie représentent 25 euros d’économie.

Pour une copropriété de 100 lots, cela se traduit par une réduction des honoraires de 2 500 euros.

Il ne s’agit pas d’une baisse arbitraire des honoraires, mais bien d’une régularisation fondée sur la réalité de la situation.

À vous de jouer !