Bien souvent, les copropriétaires confondent les concepts entre les conséquences de l’approbation des comptes de charges avec leur possibilité de contester leur répartition sur les comptes individuelles des copropriétaires.
Et pourtant, il s’agit de deux notions différentes qui sont indépendantes.
Voyons cela en détail en commençant par rappeler le rôle du conseil syndical en matière de contrôle des comptes et de répartition des charges.
I- Un rôle stratégique du conseil syndical
L’article 26 du décret du 27 mars 1967 précise qu’il revient au conseil syndical de contrôler la comptabilité de la copropriété tenue par le syndic, l’exécution des contrats mais également les modalités de répartitions des charges effectuées sur les comptes des copropriétaires.
En effet, il est possible que les charges présentent des anomalies justifiant de les analyser afin de pouvoir ensuite les présenter à l’assemblée générale en vue qu’ils soient approuvés.
Mais encore même dans l’hypothèse où les charges ne présentent aucunes anomalies, il faut encore vérifier qu’elles soient bien affectées, impliquant qu’elles soient réparties en fonction des clés de charges telles que prévu dans le règlement de copropriété.
Autrement dit, qu’une charge qui relève de la « clé bâtiment A » ne soit pas affectée en « clé générale » ou bien qu’une facture qui dépend de la « clé ascenseur » ne soit pas affectée en « clé chauffage ».
Voilà pourquoi, il existe différents niveaux de contestations qui peuvent se situer soit au niveau des charges soit au niveau de leurs répartitions sur les comptes des copropriétaires.
Cela entraîne bien entendu des conséquences juridiques différentes.
II – Les recours possibles
L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que l’approbation des comptes de charges ne vaut pas approbation des comptes individuels.
Ainsi, un copropriétaire peut tout à fait voter en assemblée générale la résolution concernant la validation des dépenses sans pour autant perdre son droit à agir suite à une erreur sur sa répartition individuelle des charges.
C’est à ce titre que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux délais de prescription en matière d’action en contestation.
Concernant la contestation liée aux résolutions approuvant les comptes, elle est ouverte aux copropriétaires défaillants ou opposants pendant une durée de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.
En revanche, en matière de contestation de répartition des charges sur les comptes individuels du copropriétaire, le délai est de droit commun, c’est-à-dire de cinq ans.
Ainsi, un copropriétaire qui a voté l’approbation des comptes a malgré tout un délai de cinq ans pour contester la répartition des charges sur son compte individuel.
A bon entendeur, je vous salue.